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REITs配置价值凸显新年超八成产品上涨

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  顶尖财经网(www.58188.com)2025-1-20 7:24:11讯:

(原标题:REITs配置价值凸显 新年超八成产品上涨)

证券时报记者 朱听武

1月17日,备受市场关注的首单城市更新项目——华夏金隅智造工场REIT发布公告,由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限,宣布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。

今年以来,已经出现了多只发行首日便被投资者抢光的REITs“日光基”。国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威农贸市场REIT,原来的募集期均为1月6日至7日,但都仅发售了一天。国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示,公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份,是公众发售初始基金份额的813.44倍,创下公募REITs公众认购倍数历史新高。

截至最新,尚有汇添富上海地产租赁住房REIT、南方顺丰仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、中银中外运仓储物流REIT等5只REITs还处在首发受理、反馈和问询阶段。

1 年后超八成REITs产品上涨

2020年4月,中国证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着基础设施公募REITs试点正式启动。2021年6月,首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。

2024年是公募REITs大年,市场常态化发行加速,目前全市场已上市公募REITs产品达58只。数据显示,2024年发行的公募REITs数量达到29只,募资规模655亿元,新发数量是过去三年的总和。

二级市场表现也较为亮眼,2024年REITs产品平均涨幅11.48%,其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT当年涨幅均超40%。

公募REITs类资产配置的价值日益凸显。步入2025年,在权益市场表现不佳的背景下,中证REITs全收益指数上涨3.08%,其间58只REITs产品中有47只获得正收益,占比超八成,华泰南京建邺REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅居前,分别上涨11.96%和10.33%。从REITs持有项目的类型来看,2025年以来,园区基础设施、消费基础设施、保障房类REITs涨幅居前。

2 折溢价分化较为明显

当市场上对REITs的需求旺盛,而供给相对不足时,投资者愿意以高于资产净值的价格买入,容易出现升水情况,意味着其对该REITs的未来收益预期较高。反之,则为贴水。

当前REITs行情持续火热,各产品溢折价现象也十分明显。截至最新收盘,溢价率最高的基金为华夏北京保障房REIT,升水率高达53.19%;中金厦门安居保障性租赁住房REIT升水率为51.71%;嘉实中国电建清洁能源REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳人才安居REIT的升水率均超过40%。

贴水方面,华夏中国交建高速REIT贴水率超过45%,中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速公路REIT等20只基金也有不同程度的折价。

溢价的产品主要集中在保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施及生态环保类项目;折价的产品主要是交通基础设施、仓储物流类标的。

平安证券指出,保障房、环保相关标的经营业绩较为稳定,更受配置型资金关注,所以这些领域的REITs容易出现升水;而产业园、仓储物流领域因经营压力较大,其REITs可能会出现贴水,投资者配置时会更谨慎。

华宝证券也认为,尽管2024年公募REITs二级市场整体表现优异,但不同行业之间的表现仍有分化,建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型,同时观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。

3 REITs市场有望进一步扩容

REITs资产受热捧主要有以下几点原因:一是宏观经济与市场环境因素。中债国债10年期到期收益率自2024年12月以来下行超30个基点,无风险利率的降低,使得REITs作为固定收益类资产的吸引力大幅提升。

二是REITs自身具有诸多优势。产品具有收益稳定、风险相对适中及资产组合分散风险等特点。REITs具有高频高比例分红的特点,已上市公募REITs产品2024年全年分红104次,分红金额合计83.95亿元。另外,REITs的底层资产丰富多样,通过资产组合的多元化,分散投资风险。

三是政策与市场发展因素。2024年相关部门发布了支持公募REITs市场扩容的政策,为优质基础设施项目提供更多资金支持。2024年,首批消费REITs、首只水利REIT、首只跨海大桥REIT发行上市,首只农贸市场REIT、首只热能REIT申报获批并上市。REITs基础资产类型不断丰富,市场在持续扩容与创新,满足了市场多元化投资需求。

四是投资者偏好因素。对于机构投资者和高净值客户,REITs作为与股票、债券等并列的金融资产,丰富了资产配置的种类。另外,投资者的理念也在转变,越来越认识到REITs在资产配置中的重要性和独特价值。

中金基金表示,2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟,REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下,预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围,文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破,REITs市场有望进一步提质扩容。

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