存量房贷利率怎么调?
新旧个人住房贷款利差扩大,下调存量房贷利率的呼声由此再起。
当前有关存量房贷利率下调的讨论主要围绕银行端展开,包括存量住房按揭贷款客户与银行重新协商房贷利率;现有住房按揭贷款直接转入其他银行,并重新签订按揭合同等。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟接受记者采访时表示,在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中,必须谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。
他认为,将现有按揭贷款直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式,有可能造成市场无序竞争、进一步压低房贷利率和利润水平,且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。
相比之下,在市场化、法治化前提下,通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判,采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式,促进存量房贷利率下行,则更为稳健、便于操作。
这也是当前商业银行创新尝试的方向。记者了解到,已有银行推出相应产品,由客户提出申请,银行审核后调低存量房贷利率。银行内部人士对记者表示,目前这类产品并不会对客户提出其他特殊要求,同时,虽然有这样的产品,但并不会主动公开宣传。从公开信息看,部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”、“轻松供”等新型房贷产品。
对于银行已有的房贷产品创新,金融监管部门未置可否。
此前深圳金融监管局曾发布消费提示表示,部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品,加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合,为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。
深圳金融监管局指出,不同产品各有优劣,消费者在选择产品时,可结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。同时,不同还款方式产生的利息数额不同,消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本,择优选择。
长远考虑需多方平衡
上海新金融研究院副院长刘晓春曾指出,住房按揭贷款是一种超长期贷款,在整个贷款期限内会经历多次市场利率的波动,对借贷双方都具有很大的不确定性,因此,利率的合理性尤其重要。
“如果现在在贷款期限内要求银行统一调降贷款利率,就会面临按照何种标准调降的问题。”刘晓春认为,如果调降标准是非市场化的,并且用新的合同形式固定下来,未来或将面临更大的扭曲,不仅与利率市场化的改革方向相悖,还会埋下风险隐患。因此,必须创新利率浮动机制,既解决当前的矛盾,稳定房地产市场,长远来看又能理顺被扭曲的市场利率,确保房地产市场健康发展。
庞溟同样指出,商业银行应针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首置与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估,明确利率调整的标准、条件和范围,并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制,在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。
此外,存量房贷利率调整后的收效平衡同样需进一步考量。
一方面,降低存量房贷利率可为购房者节省利息支出。庞溟表示,根据估测,如果存量房贷利率下调75个至100个基点,对于采取等额本息还款方式的100万元30年按揭贷款来说,借款人月供可减少400元至600元,节约月供和总还款额约5%至7%,购房人利息支出总额有望降低1600亿元至2200亿元。
另一方面,银行经营可持续的压力仍在。前述银行内部人士对记者表示,尽管目前已允许存量房贷客户调低利率,但提前还房贷的压力并未明显减轻。
中金公司林英奇团队在研究报告中指出,假设存量房贷利率与银行负债成本同步调整,预计对于银行息差的总体影响是中性的。
该报告指出,即使不调整存量按揭利率,居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。此外,政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。
责编:杨喻程
校对:赵燕