引发恶性竞争

近日，记者在深圳市场走访时发现，目前大多数新房项目都在开盘时直接在备案价基础上打折，一些项目更是直接打八五折，也就是目前深圳楼市相关政策允许的最大幅度。根据此前深圳发布的《深圳市房地产市场监管办法》第十一条，“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。”

有房企营销人士表示，过去新房项目尽管开盘也会打折，但基本上都会考虑市场后续持销和前期业主的心态，手法和力度都尽量“低调”，往往会等开盘期市场试水过后，才进行更大力度的折扣，很少会选择开盘就直接八五折。

其实，新房降价促销早已不是新鲜事。为了尽快去化，各开发商早已开始打起了“价格战”。记者在深圳福田梅林片区一处公寓项目采访时发现，房产中介经理不断向购房者宣传“返佣”。

“目前这里商务公寓的价格已经打折，在折扣的基础上开发商会给我们返点佣金，一般是房价的3到4个点左右，如果您从我这买房，我会返一半的佣金给您。”有现场代理中介经理如是说，“这也相当于房价再打折，所以相当划算。”

无独有偶，深圳龙华和罗湖区一些在售新房，代理中介也会向购房者宣传“返佣”，相当于变相再降价。

不仅如此，近日有消息称，有房地产中介打出房贷“返点”口号，为购房者返佣。同时，部分银行在放贷和市场份额有限的压力下，选择与中介合作，给购房者“返点”，不过包括上海、山东、江苏、南京在内的多个城市已发文“叫停”房贷返点行为。“房贷返点本质上就是房贷业务的‘内卷’，进行管控非常有必要。”易居房地产研究院副院长严跃进认为，如果任由此类模式发展，既造成了各银行贷款业务的成本增加，也干扰了房地产市场秩序，对于购房者也会产生潜在的风险。

不管是中介“返佣”还是房贷“返点”，有业内人士担心，尽管这些操作在短期内对吸引客户很有效，但也可能扰乱市场秩序，引发恶性竞争。与此同时，购房者在享受“返佣”的同时要承担很大的风险，而且这种操作模式存在一定的法律风险，银行和中介的合作协议是否合规，是否存在隐瞒交易等问题，都是需要注意的地方。

取消限价“利弊”

说起新房“曲线降价”，就不得不提到新房“限价”。事实上，随着房地产市场持续调整，多地已经取消了“限价”。据中指研究院统计，今年以来沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，明确不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了“限价”政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

据悉，“限价”政策最早发布于2010年，旨在抑制房地产市场的过热现象。但自2021年下半年以来，房地产市场环境发生变化，房企降价成为主流，“限价”政策也来到调整的关口。

有市场人士表示，取消新建商品房“限价”政策，让“市场调节”尽量回归市场。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房销售“限价”取消后，开发商可以自由定价，即便后期降价也不需要承担责任，除非事前明确承诺过不降价，这样可以更好地利用价格进行促销和清理库存。不过，如果降价幅度过大，可能导致周边项目也不得不降价。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，需要匹配政策给予支持，取消销售“限价”、价格回归市场，有利于企业打造符合需求的好产品，是积极响应建设“好房子”的表现。与此同时，取消销售“限价”也有助于企业合理定价去库存，帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。