500万平米物业为公司发展基石

　　截至2023年末，外高桥持有各类物业约500万平方米，其中，产业物业380万平方米，产业物业出租率约92%。这样的出租率，既来自于产业物业较商业物业更强的市场稳定性，也有赖于外高桥超过30年产业园区开发运营的经验积累。

　　此外，外高桥聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对产业物业开发的持续投入，今明两年计划改建产业物业70万平方米、新建23万平方米，经济效益、空间品质、产业业态将同步实现明显提升。

　　从收益贡献看，外高桥的租赁收入约占营业收入的1/4、毛利贡献约占1/3，堪称稳营收、稳利润的压舱石。稳定的高出租率和稳定的增量，不仅为外高桥稳健发展奠定了坚实基础，而且也为业绩持续增长提供了坚强后劲。

　　“三基四重”实体经济产业布局为公司发展方向

　　作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，外高桥目前服务的客户企业广泛分布于“三基、四重”的产业客群。“三基”指的是国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业；“四重”指的是生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。其中，服务于“四重产业客群的物业面积139万平方业，约占外高桥持有产业物业面积的三分之一。

　　生物医药方面，外高桥生物医药产业园已列入上海市“1+5+X”生物医药产业园区布局。外高桥的客群不仅覆盖了外资、民资、国资等多种资本形式，集聚了众多的行业知名企业和产业龙头企业，而且形成了生物医药产业链的生态闭环。研发服务类，代表性企业包括药明康德、药明生物、润诺（保诺桑迪亚、科镁信、百济神州、驯鹿医疗、金斯康、惠永、东北制药、汉腾、易申康等，同时高博肿瘤医院作为自贸区首家研究型医院已落户运营；贸易分拨类，不乏雅培、强生、GE等全球医疗器械行业名列前茅的企业，以及国药、上药康德乐、安进、百时美施贵宝等国内外知名药企；生产制造类，有国家高新技术企业、药物制剂CDMO企业合全制药，也有全球最大的医疗激光设备公司科医人；专业检测类，有提供检测服务的鉴甄检测以及体外诊断的奥森多、良润生物等。智能制造方面，外高桥集聚了蔡司、利勃海尔、马瑞利电机等一批总部企业，总部类型涵盖研发总部、管理总部、复合型总部等多种类型。

　　同时，外高桥国际智能制造服务产业园作为市级特色产业园，该园以保税展示销售、展品物流、零部件分拨、进口设备法定检验、技术交流、专业演示培训和融资租赁等服务功能为特色，吸引了乔治费歇尔、肯纳飞硕、友嘉欧美等一大批全球机床龙头企业及专业协会入驻。如在集成电路、汽车与零部件方面，集成电路有日本迪思科、英国埃地沃兹、德国英飞凌等国际领先企业，汽车与零部件有美国恩坦华、西班牙科德等一批行业龙头代表。

　　多重国家战略叠加的牵引赋能为公司发展提升信心

　　外高桥地处长江入海口、万里海岸线中点，是中国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自贸试验区。自贸区与保税区功能政策优势的叠加，为区内企业实现“四个转变”提供了强力赋能。“四个转变”，即从货物贸易为主到货物贸易和服务贸易并重、从在岸贸易到在岸贸易和离岸贸易并重、从单一功能到单一功能和复合功能并重、从吸引外资到吸引外资和对外投资并重。

　　放眼未来，随着浦东新区综合改革试点、《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》、《浦东新区推进“丝路电商”合作先行区建设行动方案》等重大方案的出台实施，不仅在强化全球资源配置、开放枢纽门户等功能上赋予外高桥新的重要使命，也将为外高桥及园区产业发展带来新的重大机遇，形成新的竞争优势。