近日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》文件，对于基础设施REITs的相关会计处理和判断进行了明确，将原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额定义为“权益属性工具”。

多位业内人士表示，基础设施REITs明确为权益资产意义重大，可以在一定程度上降低二级市场价格波动对机构投资者利润表的影响，减少短期价格波动带来的被动减持。同时，有望吸引原始权益人向市场提供更多优质资产。

基础设施REITs

明确权益属性

为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，推动市场主体提升财务信息披露质量，近日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。其中，对于基础设施REITs的相关会计处理和判断进行了明确。

根据《监管规则适用指引——会计类第4号》，并表架构下，原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：

一是基础设施REITs是否可以避免现金分红义务。根据证监会、交易所等相关监管要求，若REITs产品连续两年未按照法律法规进行收益分配的，相关基金产品将被交易所终止上市。据此，原始权益人有权选择在交易所终止上市以避免现金分红义务。

二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。

因此，如原始权益人已依照相关法规要求说明前述分红、终止上市和扩募延期安排，则原始权益人不存在不可避免的支付义务，原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。

解答市场疑惑

提升原始权益人参与的积极性

基础设施REITs试点两年多以来，REITs发行和发行后的会计处理和财务影响一直是行业各方的关注重点。

伴随着基础设施REITs试点推出、REITs申报发行热度渐增、REITs二级市场波动震荡，行业对基础设施REITs会计处理的关注重点，也经历了由原始权益人的会计处理转向了投资方对投资REITs的会计处理。

对于此次最新出台的《监管规则适用指引——会计类第4号》文件，瑞思不动产金融研究院以及德勤中国相关人士表示，此次进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始权益人参与基础设施REITs市场的疑虑，进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现基础设施REITs市场的高质量发展。

中金公司研究所则从提升原始权益人发行动力及会计计量方法变化两方面分析：一方面，新的监管规则适用指引有望促使并表原始权益人发行动力有望提升。

“明确并表型原始权益人合并报表层面应将REITs其他方持有的份额列报为权益，实现了不出表、保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力REITs市场持续扩容。”中金公司研究所张星星、裴佳敏等分析师在研报中指出。

另一方面，后续机构投资者可选择FVOCI会计计量方法，这应当有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性。

“若采用FVOCI计量方法，持有REITs期间收取的现金分配计入当期损益(损益类科目)，反映在利润表；持有期间的公允价值变动计入其他综合收益(所有者权益类科目)，反映在资产负债表。考虑到部分REITs投资者的考核可能主要基于利润表，选择FVOCI方式对公募REITs进行会计计量，或有助于增强此类投资者的持有稳定性，减少短期价格波动可能为其带来的一些被动交易行为，这有利于提升市场运行的稳定性，进一步吸引长期配置型资金入市。”

REITs长期配置价值进一步夯实

不少人士表示，该规则有利于提升REITs持有稳定性，此类产品长期配置价值进一步夯实。

上述中金公司研报显示，在上述规则下，当前高分派率的REITs标的可为投资人兑现更为确定的财务收益，但资本利得仍会影响资产负债表的权益项，投资人应该根据自身投资条件综合判断。中长期来看，该规则有利于提升REITs持有稳定性，拉长持有周期，降低二级市场价格波动，提升配置价值。

实际上，伴随着REITs市场一年多调整以及宏观经济逐渐回暖，REITs的中长期投资价值逐渐显现。

中航证券日前发布研报显示，2023年REITs市场经历了一波显著调整，市场持续下行主要源于基本面、流通盘和估值三方面因素。公募REITs2023年四季报业绩延续分化，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素的持续影响，但部分板块已呈现波动式修复。往后看，经历一年的调整期，市场波动已接近尾声，风险已得到初步释放，大部分REITs估值消纳已至合理区间，部分项目长期配置价值已经显现。

平安证券研报也显示，当前REITs静态估值较低；被纳入社保基金投资范围后，高分红属性对配置型机构有一定吸引力；估值和流动性对REITs都较为有利。但业绩角度，REITs基本面暂未达到拐点，部分REITs经营尚有压力。REITs下阶段可能受益于流动性改善及春季一系列政策落地以后的风险偏好修复。

后续REITs新产品也在不断涌现。2月8日，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金均已获反馈。还有包括新黄浦在内的多家上市公司公告相关REITs产品的申报、发行等进展。

此外，2月8日，沪深交易所发布关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知。通知要求，基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作，并鼓励基金管理人等积极召开业绩说明会，对基础设施REITs所处行业状况、经营业绩、底层资产运营情况等投资者关心的内容进行说明。