顶尖财经网(www.58188.com)2024-12-3 8:37:45讯：

　　房地产市场离不开经济周期的影响，与房地产周期联系性比较大的经济周期是库兹涅茨周期。一般来说，库兹涅茨周期长度平均为20年左右。回顾前一轮房地产上涨周期，从2003年开始启动，直到2021年结束这一轮的上涨周期，前后也是18年时间，基本上符合库兹涅茨经济周期的运行规律。

　　从2021年开始步入调整期以来，房地产市场出现量价齐跌的走势，作为国民经济支柱的房地产行业，它的兴衰直接影响到房地产行业以及房地产产业链的发展命运。与房地产相关的产业链数量庞大，房地产市场的繁荣程度对经济发展产生出较大的影响。

　　2024年9月30日新政，成为了房地产市场的重要政策拐点。

　　9月29日，上广深同一天出台房地产新政。9月30日，北京出台房地产新政，一线城市齐发力，广州基本上完全放松了房地产限购政策，这一天成为了房地产市场的重要政策拐点。

　　在“930楼市新政”的影响下，一线城市的成交量开始出现放量的迹象，包括新房数据、二手房数据都出现了一定程度的回暖迹象。

　　今年11月，北上广深二手住宅网签量均较10月份继续上升，并创出了年内新高。其中，包括二手住宅网签数量、二手住宅价格走势等，都出现了不同程度的回暖。

　　观察房地产市场回暖程度，政策环境变化是一个重要观察指标。另一个重要的观察指标是需求量的变化。

　　观察经济运行状况，我们经常会观察PMI荣枯值。其中，PMI数据在50%以上，代表着经济活动在扩张。PMI数据在50%以内，意味着经济活动在收缩。房地产也有荣枯线指标，在业内看来，只要某一城市的二手房成交可以持续维持在“荣枯线”以上6个月，那么将会预示着房地产市场将会出现反转的走势。

　　据相关数据统计，广州二手房成交量荣枯线是1.2万套、北京二手房交易量重回1.5万套的“荣枯线”、上海房地产荣枯线是1.5万套、深圳房地产市场的荣枯线是5000套。

　　从多个主要城市的网签数据来看，已经突破了荣枯线水平。例如，11月深圳二手住宅网签7125套，高于5000套的荣枯线；上海二手住宅网签为2.7万套，远高于荣枯线。北京的二手房网签数据超过1.8万套，同样超过了荣枯线。换言之，只要房地产二手房成交可以维持荣枯线以上六个月时间，那么房地产有望形成反转走势。

　　10月房地产市场开始逐渐回暖，11月房地产延续回暖的趋势，意味着明年3月前后将会验证房地产市场会否发生反转的走势。未来4个月相关数据可否持续回暖，对房地产市场的影响意义大。

　　股票市场是经济的晴雨表，上市公司股票价格也是上市公司经营状况的先行指标。今年下半年，房地产股票大幅上涨，也从一定程度上反映出市场对房地产市场开始回暖的乐观预期。只要乐观预期得到兑现，那么房地产股票的价值中枢也会随之提升，市场只是提前反映出经营状况回暖的预期。

　　房地产市场的政策底已经形成，接下来等待需求底的确立。在明年3月前后，如果房地产市场的成交量可以持续处于荣枯线以上，那么将会是房地产需求底确立的关键时间点。只有政策底与需求底形成共振，那么房地产市场才能够形成真正意义上的拐点。