顶尖财经网(www.58188.com)2023-7-25 16:59:46讯：

（以下内容从信达证券《房地产行业2023年7月政治局会议地产表述解读：首次未提“房住不炒”表述，强调供需关系变化》研报附件原文摘录）
事件：中共中央政治局7月24日召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
本次政治局会议的核心变化在于：
1.未提及“房住不炒”的表述。自2016年定调地产行业“房住不炒”基调以来，首次拿掉“房住不炒”帽子，考虑到过去下行周期以来房价下行幅度较大，我们认为此次表述调整可能意味着支持部分价格超跌的城市修复价格。
2.强调供求关系发生了重大变化，认识到房地产市场供需关系的变化。市场需求由过去供不应求（价格上涨）转变为供大于求（价格下跌），而要扭转供求关系核心在于房价止跌。
3.提出适时调整优化房地产政策。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。而政策调整方面更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。
怎么看待对于房地产市场的影响：
1.未来会出什么样的政策？可能进一步下调首付比例（特别是二套房首付比例仍有下调空间）、调整首套认定规则以及按揭利率持续下行。
2.市场是否会随政策转变而扭转？考虑到全国房地产市场下跌超过两年，我们认为整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。
3.市场后续会怎么走？在本轮下行周期中，部分城市和区域市场供需结构出现明显反转，我们认为这些少数城市和区域价格有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。
4.为什么我们认为下半年会企稳？在经历了多年“房住不炒”总基调的约束，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此我们认为价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨（核心在于悲观预期共识的松动）。
5.如果政策不及预期或市场担忧地产行业对政策敏感度失效怎么办？我们认为当前政策核心意义不在于让市场快速回暖，而在于市场止跌，因此我们判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。而市场止跌回暖在于两方面引导：一方面是政策刺激，另一方面是市场自身供需结构的持续改善，直至开启下一轮上行周期。
板块投资逻辑：我们建议继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、区域地产以及优质民企滨江集团。
风险提示：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。