地产股的核心逻辑

　　今日A股开盘，房地产板块涨势凶猛，表现异常突出。个股方面，粤泰股份(行情600393,诊股)、天保基建(行情000965,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)、我爱我家(行情000560,诊股)等涨停。信达地产(行情600657,诊股)、特发服务(行情300917,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)等纷纷大涨。

　　对此，李蓓发文回应：“很多人说是地产股大涨因为半夏昨天发月报看多地产。这个锅我不背，公开看多地产股已经很长时间了”。李蓓直言持仓中地产股大部分是港股，但是今天港股休市。

　　李蓓也给出了看对地产股的核心逻辑——中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。

　　港股地产股估值更低

　　对于具体选择港股而非A股地产股的逻辑，李蓓表示“理由也很简单，因为比A股实在是便宜太多，折价水平显著高于市场平均的AH溢价。”

　　李蓓举例如下：

　　同样是万科，港股0.5PB，A股 0.7PB。同样是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB。

　　同样是优质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB分别只有0.5和0.3倍，A股的保利发展(行情600048,诊股)和招商蛇口PB分别是1倍和1.4倍。

　　A股民企地产公司（含已暴雷）平均数和中位数大约都是1.2倍PB，而没有暴雷的龙头民企碧桂园只有不到0.3PB。

　　港股甚至还有0.1PB的国企。即便大股东中国人寿(行情601628,诊股)业绩发布会刚说了会大力支持远洋集团，远洋也已经大幅计提过资产减值后，其估值依然只有0.17倍PB。

　　现在还没暴雷的地产企业一定会飞的更高

　　李蓓表示每一次市场真正的大拐点之前，无论市场还是产业，都并无太多的前瞻性。现在还没有暴雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。

　　对于房地产行业未来，认为有5点值得关注：

　　1，地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续温和回升。

　　2，行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。

　　3，供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升。

　　4，从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。

　　5，从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。