国内房地产市场暖风吹拂，春天似乎要来了。

　　刘道明实际控制的美好置业（000667.SZ）仍在寒风料峭中蹒跚，一不小心就会摔跟头。

　　2022年11月以来，包括万科（000002.SZ）、华侨城（000069.SZ）、保利发展(行情600048,诊股)（600048.SH）等股价累计涨幅均超过20%，美好置业的涨幅不足10%。

　　今年1月上旬，美好置业回复深交所关注函，透露出收购美好装配的无奈之举。此前，公司宣告0元收购美好装配曾遭股东反对。

　　天眼查显示，2月1日，美好置业收到深交所关注函，要求其说明持续经营能力是否存在重大不确定性，并充分提示相关风险。

　　美好置业2023年1月31日披露的《2022年度业绩预告》显示，公司预计2022年度亏损11亿元至16亿元，扣除非经常性损益后的净利润预计为-9.4亿元至-13.4亿元。深交所上市公司管理一部对此表示关注

　　美好装配曾承载着刘道明脱房转型梦想，美好置业试图向房屋智造业务转型。五年过去了，转型远未达预期。

　　可用资金只有0.21亿元，有息负债超29亿元，持续亏损的美好置业，全控严重资不抵债的美好装配，硬着头皮将转型进行下去。这场豪赌，刘道明究竟有多大胜算？

　　不得不进行的关联交易

　　尽管遭到了较强的反对之声，但刘道明不得不接盘美好装配。

　　2022年12月14日晚间，美好置业发布公告称，拟与关联方签订《股权转让协议》，以0元价格受让美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”）51%股权。交易完成后，美好装配将成为公司全资子公司。

　　公告一出，质疑之声此起彼伏。本次收购的标的，不仅不是优质资产，反而更像是劣质资产。

　　数据显示，美好装配持续亏损，2017年至2022上半年，其利润总额分别为亏损672.88万元、1.97亿元、5.98亿元、10.29亿元、9.94亿元、10.26亿元，累计亏损38.51亿元。

　　截至2022年6月末，美好装配净资产为-28.39亿元，已严重资不抵债，开具的商业承兑汇票有0.95亿元逾期未兑付。因生产经营合同纠纷，被无锡、商河、肥西等多地法院强制执行，列为失信被执行人。

　　资料显示，2020年以来美好装配涉民事案件257起，其中约94%为被告身份，已被要求执行及财产保全的金额约1.18亿元，尚有130余起案件处于民事一审、二审阶段。

　　如此劣质资产，美好置业为何还要收购，并将其作为全资子公司？在A股市场上，通常而言，为了保上市主体，上市公司往往亏损严重、短期扭亏无望的“包袱”剥离，美好置业为何要“傻傻”地继续“陷”进去？

　　这恐怕是美好置业不得不进行的一次交易。

　　美好装配是美好置业的并表子公司，美好置业已经深陷美好装配之中，主要表现为提供财务资助。

　　截至 2022 年11 月末，美好置业累计向美好装配提供财务资助本金42.27亿元、累计资金占用费10.57亿元，合计为52.84 亿元。财务本金具体为，2019年及以前提供13.86亿元，2020年至2022年前11个月分别提供19.97亿元、7.43亿元、1.01亿元。

　　美好装配成立于2001年，曾是美好置业控股股东美好集团的全资子公司，2017年，美好置业及其关联方武汉美纯向美好装配增资，二者分别获得美好装配49%股权、6%股权，美好集团的持股比降至45%。美好置业与武汉美纯结盟，从而实现对美好装配控股。

　　对于收购美好装配剩下的51%股权，美好置业解释称，美好装配发展不及预期，且其他股东方无力继续投入改善美好装配的财务指标，如果任其破产清算，将给公司造成较大财务损失。

　　事实确实如此，如果美好装配破产清算，美好置业不仅有5.10亿元增资款打了水漂，且提供的52.84亿元财务资助款也将无法收回。此番0元收购，让美好装配续命，就不会形成巨额损失。

　　做啥啥亏困局短期难破

　　股东及投资者质疑美好置业收购美好装配，与美好置业自身难保有关。

　　2002年起，美好置业一直从事房地产开发业务。2016年，公司筹划产业转型，并在2017年，通过增资美好装配介入装配式建筑领域，实施产业转型。此时，正是国内房企疯狂扩张的时刻。

　　2018年，美好置业开始收缩地产开发业务，声称逐步退出传统房地产业务。与此同时，公司持续加码装配式建筑，主要是通过增资美好装配开始。并以此为平台，疯狂扩张。

　　人员和资金可以佐证。2017年底，美好置业合并报表的装配式建筑的员工人数为329人，2018年底暴增至2713人。到2020年，公司以房屋智造系统为口径披露的员工数量为1893人，占员工总数的比重为95.22%。资金方面，公司频频向美好装配提供巨资进行财务资助就是明证。

　　装配式建筑业务方面，2021年，营业收入为7.59亿元，同比增长21.71%，占营收的比重为21.31%。

　　但装配式建筑业务持续亏损，美好置业不得不处置此前的一些无效投资。公司曾宣布，拟对多个工厂转让、退投和拆除。其中，就包括阳逻工厂、临邑工厂、静海工厂、宁乡工厂等。去年，公司已将大塘工厂作价1.2亿元转让。

　　除了传统地产业务转型至装配式建筑领域外，刘道明还曾推动美好置业进军现代农业，同样是大手笔的风格。

　　2018年5月，美好置业曾公告称，公司将投资20亿元在湖北监利建设生态农业产业园项目。同年7月，美好置业宣布，与湖北洪湖市签署协议，计划3年流转100万亩稻田，总投资额达80亿元。

　　现代农业的布局以惨败收场。2018年至2021年连续亏损，累计亏损6.43亿元。2021年底，美好置业叫停了现代农业，聚焦以装配式业务为主的房屋智造板块业务。

　　在两个行业的转型均惨败，让美好置业陷入困局。一个十分突出的表现是，亏损、缺钱！

　　2018年开始，美好置业的扣除非经常性损益的净利润（以下简称“扣非净利润”）下降，2018年、2019年分别为2.42亿元、0.61亿元，同比下降64.57%、74.97%。2020年至2022年前三季度，分别为-4.60亿元、-24.58亿元、-6.09亿元，同比下降861.01%、433.72%、8.15%，不到三年亏损35.27亿元。

　　截至2022年11月底，美好置业货币资金余额3.76亿元，其中可用资金0.21亿元（不含监管资金），而有息债务余额29.11亿元，财务压力较大。

　　去年三季报显示，截至三季度末，公司资产负债率达88.88%，为历史高位。

　　美好集团也缺钱。2022年11月16日，美好置业披露，美好集团计划减持所持公司不超2.43%股权，预计套现约8000万元。目的是，改善自身财务结构、降低负债率。

　　收购美好装配坚定推进产业转型，无异于一场赌博。刘道明的想法是，美好装配的产业及市场布局已经完成，无需再投入，一旦市场好转，有望起死回生。不过，即便刘道明的想法成真，也不是一朝一夕能实现，短期内，美好置业的困局依然难以破解。

　　需要警惕的是，装配式建筑是房地产开发产业链的一环，龙头房企万科早已推行装配式建筑。未来，市场将更加激烈，如果美好装配未能抓住机遇，经营及财务状况持续恶化，刘道明及美好置业深陷其中恐怕难以自拔。