2023年地产“披星戴帽”第一股可能会是谁？

　　知名地方房企四川蓝光发展股份有限公司（下称蓝光发展，600466.SH）日前发布2022年业绩预告，以及公司股票可能被实施退市风险警示的公告。

　　蓝光发展预计，全年分别实现归母净利润和扣非归母净利润-219.37亿元和-212.24亿元。同时，由于预计截至2022年末的归母净资产为-208.21亿元，根据交易所相关规定，该公司股票可能被实施退市风险警示。这也意味着，该公司可能成为2023年地产“披星戴帽”第一股。

　　值得注意的是，截至1月30日收盘，蓝光发展报收于1.17元/股，总市值仅为35.51亿元，截至2月10日，市值进一步降至34.6亿元。也即，其2022年的预亏额为公司市值的6.18倍。而截至2022年12月9日，蓝光发展的股东总户数尚有14.30万户。

　　《投资时报》研究员曾就公司近期业绩表现等问题电邮沟通提纲至蓝光发展，截至发稿未收到回复。

　　作为一家从四川省走向全国的地方性房企，蓝光发展自上市后仅用四年时间，就使地产业务年销售额从2015年的183亿元增至2019年的1015.37亿元，跻身千亿房企俱乐部。但在快速扩张的同时，该公司的债务规模也在急剧增长，并最终暴雷。

　　尽管为了化解债务风险已进行了多种努力，但截至2022年10月末，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计392.48亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。该公司对外表示，目前公司正在与涉及的相关金融机构积极协调解决方案。

　　蓝光发展上市以来的股价走势（元）

　　数据来源：Wind

　　预计2022年继续亏损

　　《投资时报》研究员查阅Wind数据注意到，截至2023年2月1日，A股已有超60家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中，预计净利润同比下滑的房企超56家，亏损房企达40家，占比近67%，最大亏损额度预计超过100亿的房企有7家，分别为蓝光发展、中天金融(行情000540,诊股)（000540.SZ）、阳光城(行情000671,诊股)（000671.SZ）、荣盛发展(行情002146,诊股)（002146.SZ）、华侨城A(行情000069,诊股)（000069.SZ）、泛海控股(行情000046,诊股)（000046.SZ）以及金科股份(行情000656,诊股)（000656.SZ）。

　　1月30日，蓝光发展发布了2022年业绩预告，预计全年实现归母净利润-219.37亿元，上年同期为-138.34亿元，将继续亏损；预计全年实现扣非归母净利润-212.24亿元，上年同期为-113.62亿元。

　　蓝光发展在公告中表示，2022年业绩预亏主要系经营亏损和减值计提。

　　具体来看，蓝光发展预计2022年产生经营亏损约58亿元，主要由于本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低、因部分项目非正常停工使本期费用化利息支出增大，以及公司美元债因人民币对美元汇率下降产生汇兑损失。

　　同时，蓝光发展计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。该公司在公告中强调，报告期内公司自身债务风险尚未得到完全化解，品牌仍在持续受损，经营情况及融资环境未得到改善，已完工开发产品房源和在建与待建开发项目未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。

　　此外，蓝光发展还计提了约6亿元的营业外支出，主要由于法院对该公司部分债务纠纷判令其承担违约金及罚息。

　　在发布业绩预告的同时，蓝光发展还发布了公司可能被实施退市风险警示的提示公告。

　　公告显示，截至2022年末，蓝光发展预计公司归母净资产为-208.21亿元，上年同期为13.57亿元，根据交易所相关规定，该公司股票可能被实施退市风险警示。这也意味着，蓝光发展或成为2023年地产“披星戴帽”第一股。

　　蓝光发展预计2022年亏损

　　数据来源：公司2022年业绩预告

　　从跻身房企千亿俱乐部到暴雷

　　蓝光发展前身是成立于1993年5月的成都迪康制药公司（下称迪康制药），该公司于2001年2月登陆上交所上市。2008年6月，蓝光集团通过司法拍卖竞得迪康制药股权并成为后者的控股股东，2015年4月，迪康制药完成重组并更名为蓝光发展。

　　作为一家出身于四川省的地方房企，因乘上了我国房地产行业高速发展的东风，蓝光发展的业务迅速从地方发展到全国。上市后，该公司更是开启了高速扩张模式，仅用四年时间，房地产业务年销售额就从2015年的183亿元增涨至2019年的1015.37亿元，跻身千亿房企俱乐部。

　　据蓝光发展2019年报显示，该公司全年实现营业收入391.94亿元，较2015年的175.98亿元增长122.71%；全年实现归母净利润34.59亿元，较2015年的8.05亿元增长329.70%。

　　但伴随着业务快速扩张，蓝光发展的债务规模也在急剧增长，并影响到了公司的日常经营。截至2019年末，该公司的债务总规模为1627.70亿元，较2015年的448.93亿元增长262.57%。

　　值得注意的是，尽管有关部门对房地产行业的管控已逐年加强，但2020年8月，针对房地产行业的金融监管政策出现重大调整，央行、银保监会等机构对房地产行业提出了“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

　　同年10月，因与平安一笔十几亿元融资未按约定日期还款，平安在内部对蓝光发展的融资进行了限制。此后，多家金融机构均对蓝光发展做出资金收紧动作，该公司的暴雷征兆开始显现。

　　《投资时报》研究员查阅蓝光发展既往财报注意到，该公司营业收入在2020年达到429.57亿元的峰值后直线下降，2021年仅实现营业收入201.16亿元，同比锐降53.17%，直接腰斩；实现归母净利润-138.34亿元，降幅达518.92%。

　　“三道红线”方面，蓝光发展截至2021年末的总资产为1745.96亿元，扣除预收账款后的资产负债率为93.63%，净负债率为639.14%，现金短债比为0.14，三道红线全部踩中。

　　债务重组方案尚无实质性进展

　　为了化解债务风险，蓝光发展进行了债务重组。

　　首先是人事上的重大调整。2021年4月16日和6月1日，蓝光发展实控人杨铿先后分两次将所持蓝光发展的股份全部转让给了蓝光集团，这被外界解读为出于隔离风险的目的，与上市公司完成持股上的切割。

　　就在完成股份切割仅3天后，2021年6月4日，蓝光发展公告表示改选公司董事长为杨铿之子杨武正，这使杨武正一举成为“中国最年轻的地产董事长”。而就在十几天前，杨武正刚在蓝光发展2021年5月20日的第八届董事会换届选举中成为公司副董事长。

　　稍后，2021年7月，为推进债务重组工作，蓝光发展成立了债权人委员会，同年12月，该公司又成立了由董事长杨武正直接领导的债务重组专项工作组，并聘请了境内及境外债务重组顾问，全面开展债务风险化解整体工作。

　　但此项工作的进展并不顺利，蓝光发展在2022年8月发布的股价异动公告中表示，“截止目前，相关债务重组方案尚在拟订中，尚无实质性进展”。而就2022年的业绩表现来看，接班的地产二代杨武正未能力挽狂澜。

　　事实上，自2020年8月“三道红线”指标提出以来，近期已有部分出险房企通过债务重组迎来了发展机遇，如华夏幸福(行情600340,诊股)（600340.SH）、大名城(行情600094,诊股)（600094.SH）、冠城大通(行情600067,诊股)（600067.SH）等房企均预计2022年归母净利润将扭亏为盈。

　　1月30日，华夏幸福发布了2022年业绩预告，预计全年实现归母净利润为11亿元—16亿元，上年同期为-390.30亿元；预计实现扣非归母净利润为-173亿元—-168亿元，上年同期为-329.49亿元。

　　华夏幸福在公告中表示，公司目前正在推进《华夏幸福债务重组计划》及《华夏幸福债务重组计划补充方案》，2022年实现扭亏为盈主要由于年内公司债务重组取得重大进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益，扣除这一影响后，2022年经营业绩仍为亏损。

　　1月30日，由于无法按时发出2021年报，自2022年4月1日停牌至今的佳兆业集团（01638.HK）发布了自愿公告，表示正在就其2021年报进行最后审核及对2022年半年报进行核数师审阅，同时核数师已开始对该公司2022年报进行审核。佳兆业集团同时称，公司将力图达成所有条件及于2023年3月恢复公司股份买卖。

　　同为出险房企，相比而言，蓝光发展既无类似于华夏幸福通过产业新城与当地进行深度绑定，也无类似于廊坊银行对华夏幸福的大力支持。而从自身拥有的土储看，据蓝光发展2021年报显示，该公司持有待开发土地面积383.79万平方米，其中有123.64万平方米位于成都区域，蓝光发展的债务重组工作还有很长的路要走。

　　尚有近400亿债务到期未能偿还

　　在进行债务重组的同时，蓝光发展也试图通过出售资产来回笼资金。

　　2021年3月，蓝光发展以49.64亿元转让旗下蓝光嘉宝服务65.04%的股权给碧桂园服务，同年12月，又作价1元将旗下子公司重庆炀玖的100%股权转让给金科地产，同时转让了近百亿的公司债务。

　　除了出售资产，蓝光发展还曾尝试跨界光伏领域。

　　“在当下，新能源相关的产业是未来中国经济最有希望的，最具爆发力的领域。从长远看，当下不投新能源，就像20年前没买房。这是我个人的看法，这是时代的力量，我们每个人不过是时代的产物。”2021年底，以知名经济学家任泽平的一段演讲为起点，在政策利好、市场活跃、产业链长、全球竞争力强等诸多因素的加持下，A股市场掀起了一股跨界光伏的新风潮，蓝光发展也加入了进来。

　　2022年8月，一家名为成都欧蓝光伏有限公司（下称成都欧蓝）的企业成立，该公司注册资本为1亿元，由广东欧昊集团有限公司和蓝光发展分别持股70%和30%。

　　受该消息影响，蓝光发展的股票在2022年8月15日—17日连续三个交易日涨停。不过，蓝光发展在随后发布的股票交易风险提示公告中表示，成都欧蓝由于公司债务问题，没有资金实缴注册资本，相关资源及技术人员尚未配备，尚无合作项目，后续存在着不确定性。

　　《投资时报》研究员注意到，由于股票质押违约，蓝光发展控股股东蓝光集团所持上市公司股份不断被司法拍卖。

　　1月30日，蓝光发展发布关于控股股东所持公司部分股份被司法拍卖的结果公告。公告显示，此次被司法拍卖的股票为蓝光集团持有的4516.77万股，占蓝光发展总股本的1.49%。

　　蓝光发展表示，在2022年12月26日至2023年1月20日期间，蓝光集团所持公司股份累计被司法拍卖成交1.70亿股。截至2023年1月20日，蓝光集团持有蓝光发展4.20亿股，占上市公司总股本的13.85%，待本次拍卖成交的股份全部完成过户登记后，蓝光集团持有的上市公司股份将变更为3.75亿股，占公司总股本的12.36%。

　　蓝光发展表示，上述股份变动目前暂不会导致公司控股股东、实际控制人发生变更。

　　此外，因强制处置，截至2月8日，蓝光集团通过集中竞价方式被动减持5686.52万股，占公司总股本的1.87%，减持总金额为7835.55万元。

　　截至2022年10月末，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计392.48亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。该公司表示，目前公司正在与涉及的相关金融机构积极协调解决方案。