顶尖财经网(www.58188.com)2023-11-16 22:52:55讯：

（以下内容从东海证券《银行业简评：银行业涉房资产跟踪：规模下降，风险放缓》研报附件原文摘录）
投资要点：
中央金融工作会议指出，防范化解风险今后金融工作的重点。房地产金融风险是其一个重要领域，对银行业经营发展有显著影响。我们基于此前的全面梳理（详见报告20220922《房地产行业债权融资与银行涉房资产》），更新了金融支持房地产16条以来房地产行业债权融资规模、银行涉房资产规模与风险状况。
核心观点：金融支持房地产16条以来，大中型银行对示范开发商支持力度较大，房地产对公贷款有所增长。虽然限售大范围放松，但受需求不足与提前还款影响，个人住房贷款有所减少。我们测算上市银行持有房地产资产规模有所下降。资产质量方面，开发商流动性压力持续存在，对公房地产贷款不良率明显上升；此外，生成端压力上升、规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。节奏上看，2022年上市银行涉房资产不良率上升斜率较大，2023年以来明显放缓。银行业经营受到的影响分化，涉房资产占比低、不良确认力度大的银行有望实现较快规模增长与较早风险出清。
房地产行业债权融资：对公房地产贷款有所增长，个人住房贷款下降
测算至2023年9月末，房地产行业从金融机构获得的债权融资规模为58.20万亿元，与上次跟踪时（截至2022年9月30日）相比，下降4920亿元。结构上看，房地产开发贷款受政策支持增加5000亿元，海外债（按汇率转换为人民币计价）增加1270.29亿元，增量主要来自2023年第一季度。因提前还款与居民住房需求变弱，个人住房贷款减少4900亿元。其他融资受监管或市场因素影响也有所减少，其中，投向房地产资金信托减少2318亿元，MBS减少2919亿元，其他对公房地产贷款减少1100亿元。
上市银行涉及房地产行业资产规模：对公房地产贷款增加，投资与表外下降
5家样本股份制银行涉房资产中，对公房地产贷款规模略有增长，其他承担信用风险的资产（主要包括表内非标+债券投资、表外承诺）以及不承担信用风险的资产（主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模有所下降。
测算2023年6月末上市银行涉及房地产行业资产规模约为47.65万亿元，较2022年6月末下降7600亿元，约为贷款总额的30.40%，下降4个百分点。其中，个人住房贷款34.21万亿元，房地产对公贷款8.47万亿元，贷款以外承担信用风险资产2.33万亿元，不承担信用风险资产2.64万亿元，分别下降124、增加5100、下降1700、下降10900亿元。
房地产资产质量：2022年不良率上升幅度较大，2023明显放缓
持续存在的流动性压力下，开发商信用风险继续上升，测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良率从3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）。其中，大行对公房地产贷款不良率由4.17%上升至5.76%。节奏上来看，2022年住房销售规模下降明显，开发商流动性压力集中凸显，导致对公房地产贷款不良率快速上升；2023年以来，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。部分银行业绩说明会反馈与数据表现一致，认为现阶段对公房地产不良生成明显下降。
生成端压力上升，同时规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良率从0.34%（2022年6月末）上升至0.45%（2023年6月末）。其中，大行由0.30%上升至0.44%。节奏上与对公房地产不良率相似，2022年下半年斜率较大，2023年上半年斜率明显放缓。
银行业受到的影响：资产规模增长与资产质量分化
去年以来，信贷发力点主要在制造业、普惠及政府领域，这些领域信贷规模实现较快增长，而房地产行业信贷增长乏力。受此影响，房地产资产占比较高的股份制银行与中西部中小银行资产增速较慢，国有大行与经济发达地区中小银行规模增长较快。
销售回款主导房地产开发商融资周期，销售端低迷情况下，开发商流动性仍面临压力，银行业涉房资产信用风险压力仍将存在，详见报告《房地产行业债权融资与银行涉房资产》。尽管如此，根据2023年以来房地产风险上升节奏已经明显放缓，部分房地产资产占比较低以及确认力度较大的中小银行有望率先实现房地产不良资产出清。
投资建议：政府化债预期乐观+宏观修复预期+中央汇金增持大行利于银行板块修复。建议关注国有银行及江浙地区银行：宁波银行、常熟银行、苏州银行、江苏银行。
风险提示：宏观经济下行超预期；净息差大幅收窄；重点领域风险大幅上升。