不少业内人士预测，高速公路REITs今年的可供分配金额完成度或略低于预测水平。在国内疫情仍有反复的大环境中，对于投资机构而言，当前还是提请切勿盲目追涨。

　　REITs虽好仍应理性对待

　　纵观我国公开募集基础设施证券投资基金(简称“基础设施公募REITs”)的2022年中报，不难发现，尽管多数REITs呈现出平稳运营态势，但高速公路与部分产业园区REITs的营收依旧受到了国内局部疫情影响。

　　中信证券债券研究首席分析师明明指出，由于今年二季度国内局部地区出现疫情扰动，因此高速公路和个别产业园区REITs整个上半年的收入受到显著拖累。特别就可供分配金额来看，2022年上半年，各单REIT的完成度存在明显差异，而仓储物流REITs的完成度相对更高一些。

　　来自中金公司的数据亦显示，上半年身处疫情持续发酵的大背景下，REITs高速公路板块项目通行费收入受到车流量下降影响较为明显。

　　具体而言，于车流量方面，上半年浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT的同比数据分别为-7.1%、-6.9%、-17.4%(华夏中国交建REIT未披露相关数据)。再就通行费收入来看，上半年浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT的同比数据依次为-4.9%、-8.2%、-6.3%、-20.9%。

　　显然，一直以来被市场“高估”的公募REITs产品，并不具备持续暴涨的基础，产品各板块间的表现分化充分说明，投资公募REITs，需聚焦基础设施资产的经营能力，以及估值的合理性，坚守长期价值投资，切不可盲目跟风、追涨杀跌、“炒新炒缺”。

　　“公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种。”华夏基金基础设施与不动产投资部副总裁、华夏中国交建REIT基金经理王越告诉记者，“受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，并引起基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。”

　　不仅如此，“公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，因此还存在流动性不足的风险。”一位机构交易员提醒，“事实上，收益和风险从来都是相辅相成的，对于任何资产都是如此。”

　　市场扩容实为大势所趋

　　当然，考虑到试点阶段发行的REITs产品基础资产均属“优中选优”，且随着疫情稳定，高速公路的车流量大概率将环比改善，这意味着高速公路REITs长期产生现金流的能力未发生明显变化，仍可予以关注。

　　来自国务院物流保通保畅工作领导小组办公室监测汇总的数据显示，9月13日，全国货运物流有序运行。其中，全国高速公路货车通行727.13万辆，环比增长15.46%。无疑，车流量的回暖或将带动高速公路REITs盈利能力逐步恢复。

　　在大部分业界专家看来，未来国内高速公路REITs市场的规模将进一步扩大。

　　有业内人士测算，中国存量基础设施资产约达380万亿元(其中30%至40%属于有经营性收入的基础设施资产)，按照经营性高速公路类投资占社会总基础设施固定资产投资比例7%估计，存量经营性高速基础设施资产规模大概在26.9万亿元左右。假设存量经营性高速类资产中有30%的现金流符合要求，再倘若符合要求的资产中有10%至15%的资产可以转化为基础设施公募REITs，则高速公路REITs的市场规模约在0.8至1.2万亿元左右。

　　总而言之，鉴于我国高速公路行业改善现金流、拓宽融资渠道的需求较高，则在需求和政策的双重助推下，高速公路REITs市场必将不断扩容，并推动交通基础设施实现可持续发展。

　　配套规则尚需日臻完善

　　不过，国内基础设施公募REITs试点启动仅有一年多的时间，尤以高速公路REITs产品而言，依旧存在包括特许经营期限、国有产权交易、后续再融资以及资产定价利益平衡等问题和挑战尚待论证与解决。

　　毫无疑问，高速公路REITs市场的可持续发展，离不开各市场参与主体的悉心呵护。

　　而针对上述问题，中交投资有限公司华中分公司党委副书记、总经理，中交投资(湖北)运营管理有限公司总经理李志强提出了几点发展建议。

　　首先，站在发行人的角度，应尽可能储备潜在的底层资产。就现行的法律法规考量，高速公路始终面临特许经营权到期收回问题。因此，建议发行人在筹划REITs时尽量选择剩余特许经营期在10年以上的优质资产，同时储备丰富的潜在底层资产，保障在特许经营权到期后，能够进行扩募以及基础设施再投入。同时，还应重点关注底层资产的改扩建可行性，把握改扩建带来的收费期延长机会，通过充分论证，建立相应投资机制。

　　其次，建议管理层尽快完善配套政策措施。在公募REITs已成为盘活存量资产重要融资工具的趋势下，建议相关部门根据目前试点项目中存在的实操问题，通过出台相应的配套政策措施，对相关问题进行规范。其中，对于国有产权交易问题，建议监管部门通过出台豁免进场交易，简化审批流程等指导意见，降低沟通成本。对于再融资问题，建议相关部门完善REITs产品的权益再融资政策，推进REITs产品再融资的健康发展。

　　再者，是提高项目公司运营效率。在试点项目运营时，项目公司应提高资金使用效率，并建立相应激励机制实现运营效率的提升。除此之外，可通过提升项目资产后续的投资吸引力，降低再融资难度。

　　最后，是建议优化评估方法，加强定价审核机制。评估机构应充分考虑敏感参数对于资产价值的影响，基于不同情形假设下的估值结果，综合确定资产公允价值。此外，发行机构应严格根据要求，通过向网下投资者询价的方式确定发行价格，比对确认资产估值水平及认可度。监管机构应严格审核试点项目相关资料及估值依据，确保资产估值处于合理水平。

（文章来源：新华财经）