随着推动基础设施领域REITs健康发展被写入“十四五”规划和2035年远景目标纲要，各方对公募REITs在贯彻新发展理念、构建新发展格局中的重要作用形成共识，万亿元量级的全新投融资市场在2021年6月21日适时“启动”。

　　经过一年的探索、完善、创新，公募REITs试点如今可谓是清香外溢——作为盘活存量资产的首选方式，REITs在有效降低当前政府债务风险和企业负债水平、提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用；作为基础设施建设投资的全新退出方式，REITs在拓宽社会融资渠道、为基础设施建设募集增量资金、扩大有效投资、形成投融资良性循环等方面彰显重要意义。

　　多位接受《证券日报》记者采访时的专家表示，在多方合力、共同呵护下，我国公募REITs试点运行平稳，产业聚集效应初显。未来，鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市，扩大市场规模，促进行业高质量可持续发展，是公募REITs市场下一阶段的目标。

　　制度规则逐步完善

　　市场发展生态进一步向好

　　首批公募REITs成功上市一年来，有效填补了国内资产管理市场的产品空白，也在资本市场发展历程中写下了浓墨重彩的一笔。

　　这一年，首批公募REITs的表现基本符合市场预期，试点工作取得良好开局。

　　首批公募REITs带动3000亿元的新增基础设施项目建设。截至6月19日，首批9只产品上市以来平均上涨22%，日均换手率整体高于境外成熟市场。同时，从首批产品的2021年年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额超预期，合计约17.8亿元；9只产品均发布分红公告，合计分红约12.2亿元，占实际可供分派金额的比重约60%。

　　多家参与首批公募REITs项目的机构表示，产品的运营数据和二级市场均表现稳健，甚至是超预期。

　　东吴基金REITs总部副总经理李军对《证券日报》记者表示，“上市一年来，东吴苏园产业REIT资产运营管理效能得以持续提质优化，两个园区资产项目的各项运营指标快速提升，基金财务指标和派息水平好于预期，二级市场价格平稳有升。未来随着资产质量和运营水平的不断提高，项目价值也有望被持续挖掘和提升。”

　　中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者介绍，中航首钢绿能REIT上市以来，无论是底层资产的运营数据还是二级市场的表现，均超出预期。目前产品已实现两次分红，得到投资者的肯定。

　　同样进行两次分红的还有中金普洛斯REIT，中金基金相关人员介绍，“项目基础资产运营稳定，整体表现较为稳健。”

　　这一年，制度规则逐步完善，促进REITs产业发展的有利环境正逐步形成。

　　自首批公募REITs上市以来，各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域扩展到全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进项目资产的扩容；同年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月26日，财政部、国家税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。

　　此外，全国10余个城市的地方政府或监管部门专门发布REITs政策文件，积极鼓励地方企业参与试点。沪深交易所与各级政府部门、监管机构联动，支持REITs规则体系完善，于2022年5月31日发布REITs扩募规则，同步优化扩募机制。

　　扩募提上议程

　　资产类型迎扩容

　　前述参与试点机构已将公募REITs扩募提上议程。

　　博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚对《证券日报》记者表示，“招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，将持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入博时蛇口产园REIT.”

　　中金基金一直高度重视公募REITs市场的扩募路径，公司相关人员透露，将与合作伙伴在政策法规框架内积极研究与推动公募REITs的扩募尝试。

　　“中航基金正积极挖掘扩募资产，未来配套政策出台后，将适时启动扩募工作。”宋鑫如是说。

　　上海证券基金评价研究中心高级基金分析师、博士孙桂平对《证券日报》记者表示，政策环境不断优化，叠加一二级市场联动使得REITs始终保持一定的市场热度和影响力，推动REITs市场高质量发展。

　　这一年，资产类型逐渐丰富有助于实现基础设施建设的高质量发展。

　　首批项目上市只是起点。受益于公募REITs发展契合政策导向，部分优质成熟项目相继入市，底层资产类型也日渐丰富。

　　截至目前，我国已有上市公募REITs12只，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等，具有较强的示范性和代表性；项目合计募资458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，有效助力基础设施建设，促进了产融结合和地方经济发展。

　　另有部分公募REITs项目“已在路上”，资产类型扩充至保障性租赁住房、发电类基础设施。沪深交易所数据显示，除将于6月21日发售的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金外，目前还有5单项目在排队审核。示范项目的成功也进一步提升各区域、各领域持有优质基础设施资产企业的积极性，目前已有百余单储备项目在推进中。

　　中金基金相关人员介绍，“中金基金与母公司中金公司正持续推动公募REITs试点项目申报工作，项目基础资产覆盖保障性租赁住房、高速公路、铁路、数据中心、清洁能源等多条赛道。”

　　中航证券首席经济学家董忠云对《证券日报》记者表示，公募REITs资产类型的增加激发了市场的参与热情，将吸引更多符合产品要求的基础设施建设投融资双方“握手”于资本市场。

　　首批限售份额将迎解禁

　　促进市场供需平衡

　　作为资本市场的一项改革创新成果，起初市场对公募REITs的前景也曾持观望态度，既担心被热捧也怕会遇冷。回望首批项目上市一年来所取得的成绩可以初步判定，公募REITs试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。

　　不过，或缘于市场“弹药”稍显不足导致供给关系失衡，目前流通的公募REITs存在超额溢价情况。数据显示，截至6月17日收盘，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT的溢价率超过30%，分别为43.07%、38.68%、34.45%。

　　“今年以来，公募REITs市场虽经历一定程度的调整，但部分优质产品仍保持较高溢价率，优质资产的稀缺性是主因。”孙桂平分析称，目前仅上市12只公募REITs，且大部分份额处于锁定中，每只产品平均可流动的份额仅30%左右，满足不了资金的长期配置需求。

　　需要注意的是，首批9只公募REITs共计21.92亿份限售基金份额将于6月21日迎来解禁，此次解禁份额占9只公募REITs总规模的32%。

　　董忠云对记者表示，“解禁后，公募REITs的流通份额将大大增加，在一定程度上或能缓解供给不足的问题，预计未来会有更多优质基础设施资产通过公募REITs登陆资本市场，市场供需将实现更好的平衡。”

　　不过，在孙桂平看来，解禁虽一定程度上能缓解资产稀缺性，预计溢价率短期内将有所调整，但调整幅度可能不大，前期溢价率较高和解禁份额中长期机构资金占比较小的公募REITs，被减持的可能性较大，投资者需注意短期价格波动风险。

　　“长期来看，公募REITs作为优质资产，未来将被越来越多的投资者所熟悉，资产配置需求也会持续增加，优质REITs的稀缺性仍将存在。”孙桂平建议，未来可加快公募REITs的发行速度和产品创新速度，推出更多优质资产匹配投资需求。

　　紧扣重大产业战略

　　助力经济大盘稳定

　　“今年以来，政策面不断释放利好，公募REITs已成为盘活存量资产扩大有效投资的重要抓手之一，也是落实国家重大产业战略的必要手段之一。”东吴基金REITs总部副总经理李军如是说。

　　国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。证监会日前召开专题会议，明确在助力宏观经济大盘稳定上下更大功夫，将“研究拓宽基础设施REITs试点范围”列为主要手段之一。

　　董忠云表示，在当前经济新旧动能转换的关键时期，作为资产的IPO，公募REITs逐渐被赋予更大责任，要为基础设施带来“源头活水”，为各区域经济及各重点行业高质量发展提供新的战略工具，从而进一步增强资本市场服务实体经济质效。

　　进一步对前述12只公募REITs进行“穿透”不难发现，虽数量不多、规模不大，但其所对应的底层资产均为中国经济高质量发展的重要载体。

　　“已发行项目覆盖了收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型，均属于资质好、收益高的优质资产，且紧贴中长期产业政策导向。”董忠云进一步分析称，例如，积极发展能源环保REITs意在落实“双碳”目标，持续推动产业园仓储物流REITs实为助力区域经济发展，深入推进交通运输REITs则是为未来综合立体交通网投资建设释放新的资金来源等。

　　“发展万亿元量级的REITs市场不仅是短期经济稳增长的迫切需求，也是服务我国经济长期高质量增长的内在需求。”在孙桂平看来，目前已上市项目的数量和市场规模仍然偏小，且所涉及的基础资产类型还不够丰富，与我国庞大的基础设施存量资产规模并不匹配，未来公募REITs仍具有广阔的发展潜力。

（文章来源：证券日报）