▍REITs市场推出之后整体表现理性。

　　REITs市场经历了从冷静观望，到活跃交易，再到理性回归的过程。总体而言，12只REIT产品当前总市值528亿元，比初始募集资金（当然含原始权益人部分）上涨15%。相对表现最好的是首创水务、盐田港(行情000088,诊股)和蛇口产园，高速公路类REITs表现相对疲软。

　　▍产品表现和个人投资者持股占比存在正相关，和规模存在负相关。

　　首批REITs的个人投资者持股，从发行时的9.3%上升到2021年底的12.0%。到2022年6月，首批公募REITs的战略投资者部分将解禁，这部分市值约百亿。我们认为，有序解禁并不会显著冲击REITs市场，且有助于进一步提升REITs市场的流动性。

　　▍年度经营计划完成良好。

　　首批9只REITs产品的年度营业收入和EBITDA相比预期指引（REITs产品在募集说明书公开发布盈利预测）完成度分别为103%和98%，考虑疫情影响这一完成度令人满意。除首钢绿能外，首批REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批REITs年报的现金分红都超额达成，实际拟分红比例高达97%（剔除仅公告第一次分红金额的沪杭甬高速）。产权类REITs经营现金流对可供分配金额的覆盖度为129%，经营权类则为73%。

　　▍产权类基础资产整体表现稳健。

　　产业园区和物流仓储资产整体运行稳健，其中，张江光大的租金同比增长超过3%，苏园产业的租金小幅下降4%左右，但出租率提升。普洛斯有效租金同比提升7.2%，底层需求强劲。各产权类REITs底层资产均比募集说明书有增值。

　　▍市场有望扩容，产品有望扩募。

　　当前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%，经营权类则达到7.1%。我们相信，REITs既能凭借股债结合的属性获得更多投资者的青睐，也能以较低的分派率，吸引越来越多的基础设施拥有者推动发行上市挂牌。

　　▍风险提示：

　　部分基础设施资产的现金流受到疫情影响，可能在2022年有不稳定性。随着上市REITs产品不断增加，不同产品之间分化可能扩大，投资者有必要进一步深入研究底层资产。

　　▍投资建议：

　　REITs是不依赖于主体信用，而依托基础资产，具备稳定的收益特征，但投资者又可以分享资产增值好处的产品。我们认为，当前主要产权类REITs的收益率和信用债、股票现金分红收益率相比，仍在较为合理的区间。我们推荐主流的物流仓储和产业园区REITs，也建议有条件的投资者积极参与基础设施资产pre-reits投资。