顶尖财经网(www.58188.com)2022-5-30 12:37:31讯：

　　摘要：五月份新房销量高频数据呈现负增长收窄的边际改善特点，领先指标二手房销量也在持续改善。但部分投资人仍在等待6-7 月的数据，以识别这种边际好转是不是仅仅来源于疫情好转的贡献；我们可以大胆预测基本面数据进入好转阶段，认为连续的基数即是周期，判断后续针对改善型需求的政策更具针对性且对需求提振效果更佳，前期居民存款增速上行的积累或如历史规律一般释放成购买力，这种购买力释放也是随着基本面边际好转而逐步出现；强调当前行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”(竞争格局改善)，到当下的“更关注逻辑的验证”。

　　一、五月份新房销量高频数据呈现负增长收窄的边际改善特点，领先指标二手房销量也在持续改善。但部分投资人仍在等待6-7 月的数据，以识别这种边际好转是不是仅仅来源于疫情好转的贡献。

　　二、我们可以大胆预测基本面数据进入好转阶段：

　　a. 连续的基数即是周期。6 月以后，销量基数开始加快下降，认为连续的基数即是周期(见下图)，周期的背后实际上是购买力的释放周期，房价下行叠加收入预期下滑，观望自然也会增加，但并不代表需求的消失，只不过这一轮销售下滑叠加了多方面因素而已，随着连续基数下行出现，购买力通常也会周期性环比释放从而形成数据改善；

　　b. 判断后续针对改善型需求的政策更具备针对性且对需求的提振效果更佳。

　　在收入预期下滑的背景下，刚需受到的影响相对更大，支持改善型需求可能成为下一步政策的发力点，其过去较高的购置门槛也使得放松的空间相对较足，判断政策可能相机抉择地在改善型需求的首付比例，贷款利率，交易税费等出现支持从而对需求形成有效提振；

　　c. 前期居民存款增速上行的积累或如历史规律一般释放成购买力，这种购买力释放也是随着基本面边际好转而逐步出现。领先指标，中国环境下，存款指标边际变化能更好地解释销量的边际变化(见下图)。即便存在防御性的存款动机，认为后续若预期企稳，存款依然会对资金进入房市和股市形成保障。

　　三、强调当前行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”(竞争格局改善)，到当下的“更关注逻辑的验证”。两个既成事实：a. 市场无需再被灌输“竞争格局改善”逻辑，这已是投资人买入优质地产股的最重要逻辑；短期股票进一步上行的触发因素是需求本身的改善，不改善下只会看到市场整体的无差别承压；b. 市场也不需要再被灌输政策改善逻辑，我们在二月份发布了《房地产政策分析框架1.0》后，市场对政策的改善也已不具备怀疑，市场的持仓信心不能永远建立在“政策效果不佳，就再放松之上”，我们更需要基本面追上估值修复的步伐。

　　四、投资建议：a.重视五月截止目前新房市场销售边际改善的特征，重视领先指标，包括二手房连续数周边际改善以及存款增速上行等的事实，重视改善型需求支持政策对需求的可能提振。我们可“大胆预测，小心跟踪”，判断销售边际改善或已开始(见周报)，判断6 月及以后销售或进一步改善；b.重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点下少数龙头机会，这种特征也有利于竞争格局改善逻辑的验证。

　　房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” (招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团)等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。基本面筑底后的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企。区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避；

　　产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性；生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注REITs 标的长赛道布局。

　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

（文章来源：招商证券）