政策暖风频吹

　　近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日五年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.45%，较4月下行15个基点。这是LPR新机制建立以来，五年期以上LPR下调幅度最大的一次。消息一出，有人说政策拐点清晰，买房子仍然是国人的惯性思维，所以只要不打压，就能很快起来；也有人说，现在的房地产就像二胎三胎，如果没有在一定的时间窗口前放开，放开也没有需求了……

　　其实，就稳楼市政策而言，今年以来可谓见多不怪。据中指研究院统计，今年年初以来，已经有近31个城市出台发放购房补贴的政策，补贴方式也是五花八门：按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等，补贴对象包括农民工、新市民、人才、多孩家庭等等。但这些政策是否能够缓解房企的业绩压力，扭转行业下行趋势呢？

　　难改行业下行趋势，龙头房企将是最后赢家

　　国信证券山东分公司类兴亮认为，就行业整体竞争格局而言，当前政策是借行业寒冬实现行业集中度提升的过程。而这个过程此前在很多行业中都发生过，比如啤酒、白酒、家电。

　　以啤酒为例，90年代初期，各行业快速发展，区域扩展加快，啤酒同样如此。全国各地开始兴建啤酒厂，在巅峰时期，甚至每个县城都有至少一家啤酒厂，短时间内，全国啤酒厂发展到数千家；而随着市场发展进入第二阶段后，各啤酒厂商不断进行资本运作和企业调整，通过并购实现全国性扩张，并用低价策略抢占渠道提升市场份额。经过多年的合并整合之后，全国性啤酒厂整合完成，几千家啤酒厂，最后大部分破产倒闭，部分被几个巨头收购兼并，形成了今天青啤、华润、燕京三分天下的格局。如今，满打满算全国还剩下几十家啤酒厂，如果按照这个比例来算，差不多只是巅峰期厂家数的1%。

　　根据华经产业研究院数据显示：2020年全国共有房地产开发企业103262个，其中内资企业数量最多，有99150个，占总数量的96.0%。在房地产开发企业的平均从业人数有2901253人。而以啤酒行业的发展规律类推，在行业进行兼并重组的最后，剩下的房地产企业大概也就千家左右，甚至更少。

　　类兴亮直言，目前地产行业已经到了谁能活下去的阶段，而这个阶段是很痛苦的。“在行业寒冬里，大家都难受，但是难受与难受是不一样的，具有资金优势、品牌优势、管理优势的龙头虽然也难受，但其难受是暂时的，是充满希望的。实力不强的房地产公司的难受是致命的，是绝望的，大部分难逃破产重组的命运。”

　　事实确实如此，中指数据显示，2022年前四个月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。但房企拿地分化较为明显，国企央企和城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军，如第一阵营内的中海地产、华润置地，第二阵营内的绿城中国等，4月拿地均有所参与。

　　(数据来源：中指院)

　　从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。绿城中国、保利发展、中海地产等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央企国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

　　此外，房企拿地的方式越来越多的是通过低价收购遇到困难的中小房企优质项目的方式。

　　需求端同样面临压力，类兴亮告诉记者：“其实，无论谁来买房，都是要加杠杆，加杠杆的过程也是信用创造的过程，所以房地产的需求起来，不仅仅是房地产一个版块的事情，还关系到整个金融体系的信用扩张以及流动性。”

　　而通过杠杆率数据我们可以看到，居民部门的杠杆率处于历史高位，且从2020年底以来上升缓慢，居民六个“钱包”都用上了，继续加杠杆的意愿与能力明显不足。若继续鼓励居民部门增加杠杆，就意味着需要更低的利率环境，更低的首付比例以及更丰富的金融产品。而这些听着是不是耳熟？没错，美国2008年次贷危机就是这么发生的。

　　(中国宏观杠杆率数据)

　　中长期有望迎来估值修复行情

　　将视线拉回到资本市场，近期A股市场房地产股走势较弱，类兴亮认为主要源自两个方面：行业数据惨淡和LPR利率下降。“LPR利率下降自然是利好因素，但市场走的依旧是‘利好兑现是利空’的老套路。同时市场也是在观察需求端的复苏情况，以及整体加杠杆的路径。”

　　但值得注意的是，从地产行业的历史估值走势来看，在经历长时间的回调之后，地产行业估值处于历史平均估值下方。

　　(数据：国金证券)

　　湘财证券表示，在稳增长的政策基调下，稳地产的政策持续发力，尤其是因城施策力度加大，持续放松限购、限贷、限售等调控政策，叠加近期降低首套房利率下限，政策宽松空间进一步打开，板块估值有望继续修复。

　　山西证券表示，政策方面近期暖风频吹，对于稳定市场情绪起到了非常积极的作用，同时前期的快速调整已经使得市场整体的估值进入了合理的估值区域，市场触底反弹，随着国内房地产政策松动和上海疫情的逐步好转，本轮中期反弹有望进一步深化，市场赚钱效应持续增强，中期建议重点关注大盘价值股、地产链和超跌的成长板块，市场活跃资金仍将在稳增长和超跌成长方面不断切换寻找机会。

（文章来源：大众网）