本周新房、二手房成交量均有所上升。本周 43 个城市新房成交套数为3.2 万套，环比上升 84.6%，同比下降 56.1%；17 个大中城市新房成交套数为2.0 万套，环比上升 84.3%，同比下降 52.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化133.7%、 90.6%、 31.9%，同比增速分别为-44.5%、-53.0%、-57.9%。15 个城市二手房成交套数为1.4 万套，环比上升 185.3%，同比下降 23.3%；11 个大中城市二手房成交套数为1.2 万套，环比上升 186.8%，同比下降 21.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为162.8%、196.2%、209.2%，同比增速分别为-44.6%、 -6.2%、 1.2%。

　　新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为104.7 万套， 环比上升0.6%，去化周期为18.8 个月，环比上升0.7 个月；8 个大中城市新房库存套数57.2 万套， 环比下降 0.3%， 同比上升5.7%，去化周期为14.2 个月，环比上升0.4 个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.2%，去化周期15.5 个月，环比上升1 个月，二线城市新房库存量20.5 万套，环比下降0.4%，去化周期为14.8 个月，环比无明显变化，三线城市新房库存套数为8.9 万套，环比下降0.3%，去化周期10.4 个月，环比减少0.2 个月。

　　整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 195 宗，环比下降 50.6%，同比下降 53.2%；成交土地规划建筑面积为 1470 万平方米，环比下降 54.9%，同比下降 49.5%；成交土地总价为 500 亿元， 环比下降 59.4%，同比下降69.6%；成交土地楼面均价为 3400 元/平方米，环比下降 10.0%，同比下降 39.8%； 百城成交土地溢价率为 0.98%， 环比下降 85.6%，同比下降 95.1%。

　　房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为 70.46 亿元，同比减少 14.2%(前值-51.7%)，环比增加 58.3%；总偿还量为 43.25 亿元，同比减少 66.8%(前值： -78.8%)，环比减少 82.9%；净融资额为 27.21 亿元。其中国企国内债券总发行量为70.46亿元，同比增加86.4%(前值：-42.9%)，环比增加58.3%；总偿还量为41.30 亿元，同比减少33.3%(前值：-89.6%)，环比上升360.1%；净融资额为18.70 亿元。民企连续8 周未发行国内债券，总偿还量为 1.95 亿元，同比减少 97.1%(前值-42.9%)，环比减少 87.0%，净融资额为 8.51 亿元。

　　投资建议

　　本周央行公布4 月金融数据，4 月居民贷款较去年同期少增7453 亿元，主要是受房贷大幅下降拖累；住房贷款同比少增4022 亿元，反映地产销售、居民房贷需求低迷，前期信贷支持尚未落位。地方层面，东莞、南京放宽多孩家庭购房，无锡惠山区发放购房消费券，常州限售期从4年调整至2 年，扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政，各地供需端政策持续调整。

　　同时，本周央行下调首套房贷利率下限20BP，释放了支持刚需首套购房的积极信号，降低购房者置业成本的同时，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策，体现金融层面的支持正在持续加码。随着后续政策进一步加速落地，兑现beta 行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2)区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）