家居市场呈现恢复态势，连锁家居卖场集中度不断增长

　　中国家居市场在经历了2020年疫情期的低迷表现后，于2021年呈现良好回复态势并已恢复到接近疫情前水平。2020年受疫情影响而滞后的住宅装修、翻新需求在2021年得到释放，使得整体家居销售额较2020年增长约15.1%，过去6年的复合增长率达5.4%。

　　家居商场零售额和占比双双呈现增长，2021年零售额达到约1.9万亿元，同比增长约22%；占比也从2020年的52.4%增长至53.2%。其中连锁家居商场凭借优良的管理和运营系统以及地理覆盖优势，零售额达到7834亿元，同比增长约24%。2019-202年，连锁家居商场占家居商场业态的占比分别为40.7%， 41.5%， 42.3%，同比增速及复合增长率均高于家居商场，连锁家居商场占家居商场业态的比重也在逐年上升，连锁家居卖场整体呈现愈发集中化的态势。

　　连锁家居卖场行业竞争格局方面，市场份额不断向头部家居卖场企业集中，前五大的市场集中度不断增长，值得关注的是，美凯龙占连锁家居卖场的份额达到了17.5%， 几乎等于第二名至第五名的市场份额总和。随着以红星美凯龙为主的中高端家居卖场的加速布局以及居民消费水平的提升，家居行业的转型整合将进一步提升，并逐步走向集中化。

　　结合家居行业发展趋势及宏观数据可观察到，商品房住宅销售面积近几年增速逐年收窄，过去五年的复合增长率仅为2%，而同时，家居零售市场规模及限上家具建材社会消费品零售数据表现较为强劲，过去五年复合增速大幅高于住宅销售数据，可见，家居零售市场与房地产的关联关系逐渐弱化。随着未来中国房地产红利的逐渐消退，交易二手房装修需求及存量房翻新需求将成为家居市场的主要驱动力(行情838275,诊股)，达到与房地产周期逐步脱钩的态势。

　　“轻资产、重运营、降杠杆”战略显效 盈利能力大幅提升、经营现金流持续增长

　　年报显示，美凯龙2021年实现营收155.13亿元，同比增长8.97%。其中，自营商场业务中租赁及相关收入为 80.95 亿元，同比上升 21.1%。扣非后归母净利润达16.6亿元，同比增长42.6%，盈利能力大幅提升。2021年公司以重运营战略为导向，积极进行品类调整，带动了单位租金收入和出租率增长，推动业绩增厚。

　　截至2021年末，美凯龙的资产负债率为57.44%，相较2020年年底下降3.7%，计息负债同比减少63亿元。随着“轻资产、重运营、降杠杆”战略推进，美凯龙2021年资本性支出较2020年大幅下降17.6%。

　　2021年，红星美凯龙经营活动产生的现金流量净额达53.8亿元，创3年内新高，同比增长29.4%，较2019年同期增长31.4%，已经大幅超越疫情前的水平。截至目前，红星美凯龙账面现金达69亿元，较2020年末增加3.9亿元，现金流充裕。

　　发展一号店、至尊Mall、标杆商场三大店态 经营效率持续提升

　　美凯龙去年底正式启动1号店战略、至尊Mall战略、标杆商场战略。目前红星美凯龙在全国共计拥有近500家商场，其中Top100 Mall是红星美凯龙全国商场中的顶尖代表，也是全国家居行业最优秀的100家商场，更是未来中国家居行业最值得关注的100家商场，这里面包含了32家1号店、9家至尊Mall和59家标杆商场。

　　报告期内，美凯龙续优化品牌结构，以消费多元化驱动整合电器&软装拓品类经营，重点品类规划契合终端市场消费需求，加速智能电器、进口国际、设计客厅、高端定制、软装陈设等九大品类主题馆打造。

　　九大大主题馆为九大流量入口，带来整体坪效提升，使得出租率呈上升态势。2021年，美凯龙自营商场收入达80.9亿元，同比增长21.1%，出租率为94.1%，相较2020年同期提升2%，也超过了2019年同期的93.4%。截至报告期末，美凯龙委管商场的出租率也提升至91.4%。截至2021年年底，美凯龙商场总经营面积22,303,547.5平方米，同比增加1%左右。2021商场零售额1374亿元，同比增加27.2%。商场经营面积增加1%，商场零售额却同比大增27.2%，经营效率大幅提升。

　　报告期内，美凯龙自营商场净增加3家、委管商场新开业20家。截至2021年12月底，红星美凯龙共经营95家自营商场，278家委管商场，通过战略合作经营10家家居商场，以特许经营方式授权开业69家特许经营家居建材项目，共包括485家家居建材店/产业街。此外，公司有19家筹备中的自营商场；筹备的委管商场中，有327个委管签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。

　　消费力支撑下沉市场耐用消费升级，契合美凯龙轻资产战略发展方向

　　通过比较不同等级城市的居民人均可支配收入与商品成交均价，我们可以看到，一线城市住宅价格比例稳定在1.5的水平，二线城市在2.5的水平，三线及以下城市收入住宅比例远高于一二线城市，达到3.4，也就说明了在住宅购置的必要花费之外，三线及以下城市的居民可用于装修的预算支出占比相较于一二线城市来说更高更可观。

　　截至报告期末，红星美凯龙经营278家委管商场，总经营面积1385万平方米，平均出租率91.45，其中，三线及以下城市委管商场经营面积占比约70%，委管商场助力本公司实现区域补位并以“轻资产”模式实现下沉市场的快速渗透。报告期内，本集团新开设20家委管商场，截至报告期末，有327个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块，其中，三线以下城市筹备中的委管商场的数量占比超70%。随着全国社会经济的整体水平的平稳发展，城镇话战略推进和居民人均可收入支配收入不断提升，本集团将再全国范围内重点加快委管商场的发展步伐。

　　美凯龙有望持续稳步增长 进一步夯实市场龙头地位

　　国元证券(行情000728,诊股)研报表示，中国家居装饰及家具市场广阔，多重因素助推行业景气度提升，根据弗若斯特沙利文，2020-2024年行业零售额CAGR为6%，2024年零售额增长至4.83万亿；行业格局方面，线下渠道为主流消费场景，连锁家居卖场占据主导地位，龙头市占率偏低，仍有很大的拓展空间。

　　美凯龙自营业务提供内生增长动力，委管业务拓展外延收入边界，近年来转型“轻资产，重运营”模式，改造存量商场强调重运营，包括三大店态并行，九大主题馆落地及主流优质品牌拓展。公司于2019年成立装修产业集团并将装修业务提升为第一业务，依托三大品牌矩阵加速入局，并自研智能家装设计云软件，家装板块业绩表现亮眼。公司引入阿里在新零售领域的技术支持与经营理念。

　　美凯龙作为家居连锁卖场龙头企业，未来业绩有望持续稳步增长，进一步巩固市场的领导地位。