“同时，应当看到，由于我国公募REITs处于扩大试点阶段，需要深入总结实践经验，进一步研究完善相关法规，优化运行机制，加强投资者教育，推动公募REITs行稳致远。”肖钢称。

　　为此，肖钢对于下一步如何推进REITs的发展提出了三点建议：

　　一是研究修订相关法律或制订单独的法规。REITs不同于企业传统融资，它通过将企业的资产出表进行真实销售，并且破产隔离，因此REITs和企业传统的融资相比是一个结构性的融资，也就是直接融资的一个品种。

　　“REITs本质上是资产的IPO，我们讲上市公司是公司的IPO，REITs是资产的IPO，企业出售它的资产获得的融资其实不仅仅是一个融资的作用，而是像一个上市公司一样，它的资产上市了以后就获得了一个基础设施资产的资本运作平台，类似上市公司上市以后可以在资本市场不断地运作，给它提供了这样的平台。”肖钢表示，同样资产上市了，也为资产提供了资本的运作平台，这个资本运作平台远远超出了资本市场本身。

　　肖钢认为，REITs性质上是属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，本质上是证券，但不是股票，也不是债券，也不是资产证券化，既然是证券就要依托《证券法》将REITs作为一个独立的证券品种制定专门的法规。这样才能确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范，要单独搞一套。

　　“目前采用‘公募基金+ABS’的方式是符合现行的法律可行方案，有利于及早地启动试点，破冰前行。因为法律没改，采取别的方式不合适，启动不了，现行的模式确实有这个好处，能够尽快地启动试点。”肖钢强调，但是带来的问题是产品结构层级过多，法律关系复杂，运行和监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大，要针对试点当中存在的问题完善相关的法律，作出新的制度安排，从而优化产品的设计，简化产品的结构和交易的结构，健全监管的办法。

　　二是优化运行机制。首先要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs.肖钢介绍称，REITs试点了之后大家积极性还不是很高，很好的资产还舍不得拿出来，原因有很多。“我觉得要扩大REITs的规模，才能使产品的品种起到应有的作用，要进一步摸清项目的底数，建立分类的项目库，做到应该进入这个库的应入尽入，落实项目的申报条件，压缩项目的申报周期，现在申报周期太长了。”肖钢表示。

　　肖钢表示，由于REITs项目都是在各个地方，各个地方的发改委还要协调，因为有的企业项目不是在一个城市，是在几个城市，但现在的规则是按省，每个省发改委要审核，跨省协调的时间就长了，要开展分类辅导的服务，做好示范的引领。“我觉得当前存在的试点当中的问题是怎么样鼓励地方政府、地方企业拿出优质资产来进到基础设施的REITs库里面。”

　　其次是要促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合。肖钢表示，REITs一个非常重要的特点是这个产品有没有价值，它的价值创造主要来源于资产组合的运营管理和资本结构的管理，因此它具有天然的产业和金融融合的特点，产融结合的。对于我们国家来说这是一个非常新的领域，因为我们的产业领域是具有丰富的资产运营的管理经验，这个没有问题的，我们搞高速公路的、搞铁路的，很清楚，但是缺乏资本运作的能力。

　　“我们的金融机构，包括公募基金、证券公司是有比较强的资本运作能力，但是对资产的管理缺乏尝试，各行各业差的很大。”肖钢认为，对于我们国家来讲怎么把两者结合好是新的探索，我们在试点当中发现问题，怎么样既要落实好基金管理人的职责，又充分发挥好原始权益人的战略管理和专业运营能力，这是一个难题。

　　“我觉得今后的REITs试点要着力解决这个难题。在这个基础上建立扩募机制，只要建立了高效透明的扩募机制，才有利于盘活资产存量，做大做强产融结合的平台。”肖钢称。

　　第三是要进一步推进形成市场化的评估定价体系。公募REITs是股权性的产品，所以权益性的产品怎么样寻找定价的锚，怎么定价？在中国这个市场，很多基础设施是有特定使用的权利，土地性质是国有的，不是私有的，所以我们国家基础设施的定价不仅涉及资产的性质，资产所在的区域位置，更重要还涉及土地的性质，当然还和资产的运营能力密切相关。

　　“我们在试点期间也讨论了很多方法，现在也在实验，但是我觉得实践还不够。”肖钢介绍，比如有的用收益法，有的用净资产价值法，有的用现金流贴现法，还有的用相对估值法等等。“我觉得这是未来需要经过一段时间来探索的，最后要形成一个市场的定价体系，因为这个不是政府说了算的，这个一定是市场定价。”

　　肖钢认为，市场定价最主要的是原始权益人愿不愿意发行，因为像上市公司一样，控股股东每一股要发多少钱心里是有数的，发便宜了就不发了，发贵了投资者不买，所以市场定价的权衡最终是市场博弈的结果，就是原始权益人愿意发，投资者还愿意买，这就是市场定价的均衡点，我们现在还没找到。“你发得太低了，原始权益人不干，凭什么把这么好的资产就贱卖了呢？我每天照收息还可以借钱，因为我现金流好，不需要走REITs这条路，但是卖贵了投资者不干，这需要长时间的摸索。”

　　三是加强投资者教育。公募REITs不同于股票和债券，也不同于购买普通的公募基金。肖钢认为，基础设施公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长，可见，投资REITs的风险和收益属于中等水平。

　　“由于普通公募基金主要投向二级市场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资本利得为主要收益来源，而公募REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，且是封闭型基金，不能随时申购和赎回。”肖钢表示，因此，要进一步扩大宣传，切实加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。

（文章来源：21世纪经济报道）