对房地产来说，2021年是异常艰难的一年。

　　随着“三条红线”“贷款集中度”“集中供地”等调控政策相继落地，房地产市场遭遇始料未及的严管控，进入低谷期。尤其是下半年销售遇冷，叠加债务到期压力，流动性问题加速暴露出来，甚至数家房企在当下的业绩期发不出财报。

　　进入2022年，疫情再次冲击，在市场一片悲观之际，个别地方开始出台下调利率、放开限售等政策，被市场解读为监管层调整调控政策的利好信号，房地产板块迎来了一波上涨。

　　分析人士指出，在这样的背景下，对投资者来说，上市房企公司的财报不仅是检视房企2021年应对挑战的关键材料，还是观察房地产青铜时代下房企基本面的重要依据。

　　3月21日，港股上市的银城国际（01902.HK）发布财报。2021年，银城国际收益约为人民币87.47亿元，较2020年的约106.8亿元减少约18.1%；2021年溢利约为人民币4.85亿元，较2020年的约人民币3.86亿元增加约25.7%，相较于行业仍保持稳健水平，展现了公司经营的韧性。

　　银城国际作为一家深耕长三角区域的房企，稳扎稳打，积极应对外部环境的挑战，实现了稳健经营。面向未来，在财报中，银城国际表示，公司积极面对挑战，在未来的发展中将继续保持安全边界，控制经营风险，同时利用自身品牌，产品和服务优势，积极在区域市场中赢得生存和发展空间，向精细化运营、高品质方向发展。

　　合约销售再创新高，债务下降财务稳健

　　2021，在行业低迷的情况下，银城国际在区域布局优势基础上，通过多渠道营销，全年实现合约销售252.9亿元，同比增长9.0%，创下历史新高，其中南京及杭州项目贡献约65%的总合约销售金额。拉长时间看，公司2018-2021年全口径合约销售复合增长率超过38.4%，显示过去几年公司销售金额始终保持稳步增长，同时有望为公司未来收入结转增长提供坚实支撑。

　　在毛利率方面，银城国际采取了差异化经营策略，坚持区域深耕与品质经营。2021年，公司实现毛利约为15.06亿元，较2020年的约11.57亿元增加约30.1%；毛利率约为17.2%，较2020年增加约6.4个百分点，充分体现了公司在行业下行期仍保持稳定盈利的能力。

　　值得强调的是，银城国际不断增强自身运营效率，达到平均3.8个月四证齐全，6.9个月开盘，9个月自有资金回正，全年实现100%按时交付率。

　　2021年，随着银根收紧，房地产行业持续爆发现金流危机。但是，得益于精细化运营，银城国际实现106%的超额回款率，表明自身较强的造血能力。这意味着公司可以降低对外部融资依赖以及更稳健健康的财务状况。

　　财报数据显示，截至2021年12月31日，银城国际总有息负债及短期有息负债比较上年年末下降，同时短期借款占比持续下降，短期借款占比从2020年末的39%降至2021年末的35%，财务结构持续优化。公司的流动性风险持续下降，发展保障不断提升。

　　同时，资料显示，银城国际的融资结构主要以银行借款为主，银行借款占到了66.3%，对应的融资成本也更低，银行类借款平均利率约为5.2%，属于行业明显较低水平。

　　房地产青铜时代，三力体系支撑稳健发展

　　回顾过去房地产行业发展，行业主要以高周转、高杠杆经营模式为主导，形成了以规模论高低的形势。但是，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产调控不断加码、市场持续降温。进入2021年，房企融资“三条红线”、“贷款集中度”管控、土地出让“双集中”等调控措施相继落地，行业正式步入青铜时代。

　　高周转房企爆发现金流危机，停工等问题，过去发展模式开始瓦解，行业重新回归本源，传统房企价值评价体系也随之重构。

　　房地产下半场考验的将是精耕细作、安全经营能力逐渐成为行业共识。银城国际2022年就提出回归经营本质，坚持长期主义，聚焦自身产品力、服务力、品牌力优势，实现突围。

　　具体而言，在产品力方面，银城国际打造了“颐”“尚”“致”“中”“和”五大住宅物业产品系列，满足了各阶段多维度人群的需求，这也将有助于公司去化率的提升，同时有利于应对行业周期波动，而凭借公司打造的良好品牌形象和市场的高认可度，其在销售端也将有保障。

　　服务力方面，银城国际以客户为中心，在交付、验房、物业管理、增值服务等全场景提供更极致服务体验，塑造差异化的竞争力。比如其银伙虫儿童乐园项目就荣获了2021中国十大地产年度品牌案例。

　　在品牌力方面，银城国际是一家持续专注在长三角区域深耕的房企，坚持“立足南京，深耕长三角，辐射都市圈”的发展策略，持续深耕南京、苏南、浙江、淮海、安徽五大区域市场。根据公开资料，自2002年起，银城国际连续18年被江苏省房地产业协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，并于2019年位居第一。

　　业内人士指出，区域深耕战略与“房住不炒”大基调相契合，目前来看，长三角、粤港澳大湾区是两大热门深耕选择。区域深耕的房企对区域价值与市场研究更为深入，尤其在集中供地新政下，有利于提高投资效率，同时也能凭借项目积累和品牌影响力，通过整合资源，降本增效，挖掘更大的利润空间。

　　优质土地储备，助力未来成长

　　2021年，银城国际采取了多元化的拿地渠道，进一步深耕长三角五大区域市场，在南京、苏南、淮海、浙江、安徽新增土地14幅，对应新增总建筑面积约297万平方米，总货值约443亿元。

　　由此，截止2021年12月31日，银城国际在长三角10个核心城市布局59个开发项目，拥有估计总建筑面积约725万平方米土地储备，其中约有91%集中在南京、苏南、浙江等经济发达地区。

　　从整个行业看，当前房地产严调控政策开始松动，陆续有地方放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。

　　有分析人士指出，目前不少地方放开部分调控，但是未来房地产行业政策主旋律依然是房住不炒。短期而言，政策松绑有利于促进房地产上市企业估值修复，但是长期看，房企的价值还是要回归自身稳健经营能力。