2021年，中国房地产行业与市场陷入低谷。在这样的大背景下，时代中国控股（01233.HK）受益于“聚焦战略”，主动收缩规模、降本增效，得以上交了一份平稳的期末考卷：2021年营业收入达436.4亿元人民币，同比增长13.1%；核心净利润达48.0亿元人民币，同比下降10.9%；核心净利润率为11.0%，同比下降3个百分点。

　　依据“金融界房地产上市公司六力评价模型”，时代中国作为深耕于大湾区的民营上市房企，其在战略前瞻力、产品服务力表现较为突出，此外，在财务稳健力表现方面呈现上升趋势。

　　当前房地产全行业增速放缓、利润亏损、毛利率下降，同时整个地产界正在就“新的发展模式”进行多视角、全方位的探索，每家房企都有自己的独特理解与做法。时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩发布会上表示，未来将调整公司经营模式，坚定的业务聚焦，坚定的去杠杆，坚定的相信中国经济和中国房地产市场的韧性，探索有质量、稳健的新发展模式，推动企业可持续发展。

　　基本盘：毛利率基本持平 三项费用控效显著

　　2021年，全国商品房销售市场前升后降，下半年急转直下拖累了全年数据：销售面积17.94亿平，同比增速仅为1.9%，较2020年下降0.7个百分点；销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%，较2020年减少近3个百分点。

　　受此市场环境影响，不少房地产企业的整体销售规模都受到影响。时代中国控股在2021年取得的合约销售金额为人民币956亿元，较2020减少约4.8%。值得注意的是，时代中国的自主操盘比例较高，在2021年的权益比达到87%，在行业内也属较高水平。

　　从收入构成来看，2021年确认的总收入436.4亿元，同比录得增长13.1%。其中，物业开发销售收入387亿元，同比增长18.5%；城市更新业务收入44亿元，同比减少18.5%；物业租赁5.71亿元，同比增长10.9%。

　　从毛利水平来看，房地产行业的综合毛利率近年来不断持续下降。统计数据显示，目前已经公布年报的港股内房企50强的平均毛利率为26%，较2020年下降幅度超过2个百分点。而时代中国的综合毛利率达到28%，基本与上一年持平。

　　在行业低谷的2021年，时代中国主动做好费用管控，管理费用下降超过20%，销售费用下降16%，财务费用下降30%。通过促销售、降费用，以此达到“瘦身、节约”的目标。

　　财务稳健力：2022年完全达标三道红线，今年到期贷款仅85亿元

　　2021年，房地产行业在“房住不炒、因城施策”总基调下受到了更为严格的行业监管，形成对地方政府、房企、银行三个主体的调控闭环。这其中，以“降负债去杠杆”“去金融化”为主要目的“三道红线”政策可以说是许多房企头上的“紧箍咒”。如何通过主动作为，降低总体负债规模、满足三道红线要求、降低财务融资成本，是房企必须要打造的“资金安全垫”。可以说，谁的安全垫越厚，谁就能在接下来承受住越大的“行业冲击波”。

　　在这方面，时代中国一直以较为稳健的财务风格，在负债、融资、债务偿还等方面构建起一道安全的屏障。

　　2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。截至2021年末，时代中国的总计息负债规模为534亿元，较上年底降低了81.2亿元人民币。

　　从“三道红线”的达标情况来看，净负债比率、现金短债比分别为76.7%、1.9，已经位于安全线内，唯有剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，较2020年底下降了4个百分点，但仍略高于70%的阙值。

　　时代中国首席财务官黄嗣宁表示，会继续坚定地优化财务指标，全力推进在2022年底完成三道红线转绿的目标。

　　从2020年以来，融资难、成本高就一直是悬在房地产企业头上的“达摩克利斯之剑”。为此，主动优化与压缩融资成本，是不少房企的不二之选。在这方面，时代中国在 2021年平均融资成本约6.6%，较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。

　　由于2020年不少知名民营房企出现了债务暴雷，业内普遍关心房企的债务偿还问题。执行董事牛霁旻详细介绍了今年接下来的还款计划：

　　2022年内到期的短债是110亿元，截止到昨天为止，时代中国累计偿还了25亿元，剩余85.1亿元主要构成有3部分：

　　第一部分是截至到4月到期的境外美元债，共有2笔，公司已经公开市场回购8248万美元，目前正在积极筹备剩余的还款资金；

　　第二部分是境内公司债有27亿元，一笔是今年8月份的、有投资者可选择回售的16亿元，另一笔是9月份到期的11亿元，针对这两笔公开市场的债务，时代中国一方面准备择机寻找发行窗口进行置换，另一方面准备用自有资金进行备偿准备，这方面基本没有压力；

　　第三部分是国内银行的其他贷款，总金额接近37亿，以开发性贷款为主，这一部分的所有贷款都是捆绑具体项目的销售回笼资金，还款基本没有压力。

　　战略前瞻力：聚焦住宅开发和城市更新 稳步增加土储规模

　　房地产行业经过二十多年的快速发展，得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利，迅速扩张成为支柱产业。然而随着中国经济进入新发展阶段，房地产业赖以生存的“四大红利”模式已不复存在，原有的高杠杆、高扩张模式难以为继，如何摆脱旧模式并找到行之有效的新模式，是摆在每一个房企面前的难题。

　　在谈到时代中国的新发展方式时，岑钊雄表示：“房地产行业正在从旧有的追求规模发展方式向新的发展方式转变，幸运的是，去年按照我们已经制定的策略，我们平稳地度过了这个转折期，并且找到符合我们自身特征的、有效的新发展方式。”

　　时代中国的新发展方式并不是业务的简单多元化，而是通过“有所为、有所不为”，进行战略性的取舍与聚焦，具体而言就是五个方面：一是坚定降低杠杆率，降负债，确保公司平稳发展；二是坚持积极销售，确保现金流稳健；三是主动适应国家政策方向，调整公司经营模式，走高质量，稳健的新发展模式；四是聚焦城市更新和住宅业务，保持适当规模优质土地储备；五是继续聚焦深耕粤港澳大湾区高价值区域，稳步发展长三角，长江中游，成渝城市群的布局。

　　这五项基本原则中，值得注意的是“聚焦策略”——业务聚焦于城市更新和住宅业务，区域聚焦于大湾区和重点城市。特别是本身即是深耕于大湾区的房地产企业，时代中国在大湾区的业务开展不仅决定了其基本盘是否稳固，而且对其在重点区域的布局有很强的指导意义。

　　数据显示，大湾区既是时代中国的“销售大本营”，也是“土储根据地”。为时代中国在广州、佛山、东莞等优质的粤港澳大湾区城市，有着良好的销售贡献，3个主要城市合计接近70%；2021年的新增8块土地中，主要集中于大湾区的在广州、佛山、东莞、惠州、肇庆，新增3个城市更新土地储备项目，接近100万平方米，也是分布在优质的粤港澳大湾区城市，包括广州、佛山、惠州。

　　在2019-2020年，不少房企采取“多点开花”，许多由大湾区起家的房企逐步北上、西进，在长三角、西南、华中区域落子布局。这样的策略从数据结果来看是迅速地扩大了销售规模，千亿级房企的数量突飞猛进，但从发展方式来看就是为房企此后的“高杠杆、高负债、高风险”埋下了苦果。

　　时代中国在2018、19年前后，先后尝试到长三角和华中地区，主动扩展到一些具有经济潜力和经济活力的城市的优质项目。但在2021年，扩张步伐明显收缩了，这一年新增的土地约200万平方米。

　　“基于2021年的行业情况，我们放慢了拿地的节奏，现在看来这样做是对的。”岑钊雄在业绩会上表示：“业务的聚焦包括区域和经营的一些项目。”

　　截至2021年底，时代中国在16个城市、地区，拥有土地储备接近2000万平方米，分布在粤港澳大湾区城市群，以及成都、南京、武汉、长沙。“足够支持今后3年的发展。”

　　时代中国的另一个优势资源在于城市更新。从2019年以来，随着原有的“摊大饼式”城市改造逐渐告别历史舞台，更为精准的城市更新逐渐成为存量市场转变为增量市场的一个重要领域。由于介入早、经验丰富、资源雄厚，城市更新板块一直是时代中国重要的收入和盈利来源。

　　2021年，时代中国有6个城市更新项目成功转化，累计建筑面积128万平方米，其中3个项目是转为土地储备，接近100万平方米。

　　城市更新还是多元化增加土地储备的手段之一。由于公开土地拍卖政策改为集中供地制度之后进一步推高了土地市场的价格，岑钊雄表示，未来将减少通过激烈竞争的举措去获得土储，而改为通过与城市更新的结合，来增加土地储备。预计2022年将有8个城市更新项目会完成转化，其中一部分会变成时代中国的土储，使得土储的质量更高。

　　产品品质力：为企业带来有质量的增长

　　在对新发展方式的思考中，岑钊雄还指出，产品力是时代中国的核心竞争力之一，新的发展方式就是放弃靠规模增长的方式，保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平，并给企业带来有质量的增长。

　　时代中国的品牌和产品力一直都在市场上拥有良好的口碑。2021年下半年以来，时代中国在产品、服务方面做进一步的提升，为客户创造更大的价值。

　　在2021年开发商普遍降价加速回笼资金的时候，时代中国的物业销售均价不降反升，达到15107元，物业销售的毛利达到了31%。这其中的原因在于时代中国对住宅产品的品质追求实现了溢价。

　　据介绍，时代中国“生活艺术家”的品牌理念及品牌调性深入人心，一直受到消费者的喜爱，具备品牌竞争力及溢价能力。此外，时代中国还通过积极引入商业、教育等配套，提升业主居住便利性、舒适度，满足客户对生活多维度的需求。

　　展望2022：放慢速度，提高质量，坚定信心

　　“我觉得房地产行业中最不好的、最糟糕的时间已经逐步过去了，下半年整个市场会逐步走向平稳。时代中国对中国经济前景有信心，中国的房地产在长期内仍有机会；我们对自己的稳定发展也充满信心。”在问及“316五部委表态”对房地产行业的影响时，岑钊雄这样表示。

　　“我们不倾向于用极端的方法，比如以价换等短期行为来实现销售目标的达成。”岑钊雄表示：“我们主动做调整，目标是650亿左右的销售规模。从当前到下一个阶段，时代中国将坚持主动适应国家政策和方向，调整公司经营模式，走有质量、稳健的新发展模式。未来，集团将更注重企业经营和盈利能力，希望依靠降杠杆、促销售、聚焦核心业务，以产品的好品质换来企业的高质量的增长。”