建业地产高管在29日业绩沟通会上表示，2022年开局良好，1-2月份在河南市场反弹3.3%的背景下，建业地产实现销售31.65亿元，同比增长35.5%，预计3月份销售额环比仍会实现提升。

　　展望2022年，建业地产将积极利用郑州在全国率先出台促进房地产良性循环、健康发展政策的优势，稳健经营，压缩成本，加快回款，确保5亿元美元债的到期顺利偿还，推动公司平稳的转型升级。

　　多重因素导致河南市场整体下滑

　　建业地产是建业集团四大上市板块之一，主要业务范围涵盖河南全省和大中原区域。2021年建业地产实现合同销售金额为人民币601.05亿元，合同销售面积约816.6万平方米。

　　在营收与业绩方面，由于2021年河南房地产市场受疫情、特大水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落。数据显示，2021年河南省整个房地产销售8657亿，同比下降了7.5%，郑州市销售2608亿，同比下降达到22.6%。

　　在这样的背景下，建业地产结转物业面积减少，同时由于集团为轻资产项目提供的运营管理服务于2021年5月31日分拆也导致收入减少。这些因素使得公司营收受到明显影响，约为419.59亿元，较2020年下跌约3.1%。年度公司权益持有人应占溢利6.05亿元，同比下跌66.4%；年度溢利12.53亿元，较2020年下跌约40.4%。

　　值得注意的是，在2021年中的特大暴雨灾害中，尽管自身经营受到极大影响，建业地产却在第一时间投入驰援，向郑州市红十字会捐赠500万元专项基金，同时增援多项爱心行动。所谓“撑伞人亦是雨中人”，在灾难降临、经营受损、盈利承压的巨变面前，不变的却是建业地产坚守阵地的决心，和对中原大地的这份情怀。

　　郑州新政频吹暖风

　　2021年，房地产行业在“房住不炒、因城施策”总基调下受到了更为严格的行业监管，形成对地方政府、房企、银行、购房者四个主体的调控闭环。全年行业整体收入放缓、毛利率下降，需求低迷。

　　2022年春节开工之后，多地陆续出台政策为地产行业适度松绑。其中，3月1日郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为今年全国第一个在限购限贷方面全面放松的城市，具有行业风向标的意义。

　　由于建业地产大本营正是在河南郑州，因此此次政策中鼓励“老年人来郑投亲养老购房”以及“允许贷款还清者以首套房标准购买二套房”等内容被市场解读为将直接刺激郑州购房需求，最大的利好对象就是建业地产。

　　“我觉得这些措施出台之后确实有回暖迹象。”建业地产执行董事王俊表示：“所以我们对于2022年包括对于未来尤其是在河南市场还是充满了信心。”

　　“精兵简政”效果显现

　　2022年春节后，关于建业集团“刀刃内向”“大刀阔斧地进行架构改革”的新闻报道甚嚣尘上。彼时建业集团通过发布会形式主动沟通，此次进行组织改革的目的在于“更好地完成经营目标”“实现组织的活力”。

　　“现在这一项精兵简政的工作进行得很顺利。”王俊说。

　　建业集团过去的组织架构是“总部-业务集团-五个大区-城市公司-项目公司”五级管理模式。作为一家民营综合性房地产开发企业，五级管理结构容易导致机构臃肿、效率低下。为此，建业集团在此次调整中直接取消大区、精简总部，形成从总部-城市-项目公司的三级管控。“执行效果是很明显的，审批流程缩短了、决策效率提升了，城市公司权限扩大了，同时考核手段也更加丰富。”王俊说。

　　同时，建业地产也明确给出了每个阶段（季度）的具体主线：第一季度和第二季度的主要工作是平稳复工，去库存、清欠款、支出减控，第三季度的核心是准备好8月份到期美元债，开源节流，保证回款，加大融资；第四季度则保证资金安全，同时保交付、保结转、降本增效，为实现全年2022年业绩做准备。

　　具体做法方面，包括去库存、盘活不动产、清欠款、加大与国有地产企业的项目合作、适度调整售价进而提升毛利空间等。

　　建业地产透露，目前正在积极跟省内一些国有平台公司对接，盘活资产，会战略性引入国有平台进行持股甚至控股的方式，然后由建业地产继续运营，以降低风险或者实现联合拿地。

　　此外，在针对毛利率方面，建业地产首席执行官杨明耀指出，包括尽管行业整体毛利率连续多年下降，但建业仍在思考采取一系列措施把毛利提上来，包括降本增效，以及随着各项政策出台，适时调整售价等。

　　多管齐下确保8月顺利偿还5亿元美元债

　　2021年，多家知名房企相继出现债务风险、财务暴雷，导致行业内对民营房地产企业的资金安全的普遍担忧，尤其担心债务危机如多米诺骨牌般推倒下一个企业。

　　在这方面，建业地产一直高度重视财务安全，从开源节流、主动去杠杆、调节短长期债务结构等多方面入手，打造“资金安全垫”。

　　数据显示，2021年末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元；同时，随着建业积极去杠杆策略的实施，有息债下降亦十分明显，其中，总有息负债下降29.9%至人民币219.4亿元，其中短期有息负债下降55.7%至人民币67.6亿元。“三道红线”指标维持平稳，实现稳健经营。

　　早在2022年年初的沟通会上，建业地产董事局主席胡葆森就主动透露今年建业地产的境外美元债只有8月到期的5亿美元债一笔，为此建业集团采取多种方式对确保按期偿债进行资金筹措。

　　建业地产首席财务官赵瑞昆介绍具体措施包括：第一，确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流。加快销售类应收帐款，减少坏账损失；

　　第二，不动产盘活，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法。

　　第三，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对来说比较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大融资境内比重。

　　第四，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作。

　　第五，严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。

　　此外，在进行2021年度股东派息时，为保证股东回报水平不下降，同时又能尽量减少现金支出，建业地产将以现金股利和股票两种方式进行，预计年某派息8000万港元。

　　探索“新发展方式”的建业模式

　　对于行业整体情况以及2022年的市场表现，建业地产管理层表现出乐观的态度。

　　王俊表示，尽管房住不炒以及稳房价、稳地价、稳预期的目标在相当长时间不会改变，但是市场逐渐开始回归理性。特别是市场从增量是逐渐向存量市场转变，预计在城市更新、老旧小区改造这些领域将会成为行业发展新的趋势。“也就是说，房地产企业逐步从打造空间产品，转化成完善空间服务、综合开发代建、资产管理这样一些新的业态。”

　　这些新的业态实际上正好契合了当前房地产行业的主流趋势“积极探寻房地产行业新的发展方式。” 国务院金融稳定发展委员会在3月15日针对房地产企业提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，随后央行、银保监会等五部委跟进表态将出台更多政策支持房地产企业探索新的发展模式。不论是从防范企业风险化解角度，还是从强化并购贷款业务加快不良资产出清角度，抑或是暂缓扩大房地产税试点城市角度，都被业内认为是当前对房地产行业、房地产企业意义重大的政策动向。

　　值得注意的是，在这方面，建业地产所依托的建业集团已有先发优势。建业集团旗下除建业地产（00832.HK）之外，筑友智造科技（00726.HK）、建业新生活（09983.HK）、中原建业（09982.HK）都已实现香港主板上市，分别主打的业务正是装配式建筑、物业管理、代建等新兴板块。

　　市场人士认为，建业在新兴板块中的优势是业务相对更成熟，而且已经率先登陆资本市场；如果四家主体公司彼此之间能够进一步实现业务协同，在新兴与传统业务之间互相支持、互有助力，探索出一个具有建业特色的“新发展方式”，那么必然可以在“探索新发展方式”的背景下首先得到资本市场的认可，如此则建业地产的未来令人期待。