2022年3月11日，A股V型反转，保利发展(行情600048,诊股)从下跌2.6%拉升至上涨0.43%，市值定格在1943亿，万科A(行情000002,诊股)从下跌3.88%拉升至下跌0.72%，市值最终录得1936亿，保利反超万科7亿成A股房企市值一哥，就此创造两家公司上市以来在A股相爱相杀17年的历史。

　　两家公司市值差距最大的时刻，是2016年宝能狙击万科后的2016年8月16日，彼时万科市值2578亿，保利只有875亿，万科是保利的2.95倍。不到六年时间，换了人间！其实，变化主要发生在过去的一年，准确的说是过去的7个月：去年3月以来万科股价下跌了48%，而去年8月以来保利股价上涨了75%。

　　这一涨一跌的背后，是两家公司过去几年在战略上的全面分野，一家在2017年提出“重回行业前三”，一家在2018年喊出“活下去”，进而导致双方在销售、土储、融资、管理等方面的量变到质变。进入2022年，一家提出未来要“进三争一”，另一家喊出“黑铁时代”，在这个深刻变化的时代，谁能够笑到最后呢？

　　多项指标全面反超

　　万科深港两地同时上市，如果A股和H股市值分开计算加总，实际上保利发展市值超过万科更多，达到79亿元。

　　为什么短短半年多发生了如此急剧的变化？

　　决定一家公司股价或市值的，不止是规模或业绩的绝对体量，更多的是成长性。保利在此次市值反超万科之前，实际上从业绩增速，到销售额、土储、融资等多项指标的增速上，均已全面超越万科。

　　1月10日，保利发展发布业绩快报，2021年度预计实现营业收入2850.48亿元，同比增加17.2%，预计实现归属上市公司股东的净利润275.77亿元，同比下降4.74%。而截至目前万科暂未发布2021年度业绩预告或快报，从三季报来看，营业收入是2715亿元，同比增长12.42%，净利润为166.9亿元，同比下降15.98%。

　　销售额方面，保利2021年全年实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%；实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。万科2021年实现合同销售面积3807.8万平方米，同比下降两位数，达到14.3%，合同销售金额6277.8亿元，同比也下降10.85%。

　　进入2022年，行业在一片“爆雷”声中迎来至暗时刻，1-2月保利实现签约金额522.8亿元，同比下降30.4%，略好于百强房企平均34%的下降幅度。而万科今年前两月实现销售金额649.7亿元，比去年同期的1166.3亿元，下降幅度达到了44.3%。

　　土储来看，根据克尔瑞数据，2020年末时保利总土储货值就超过了万科，达到2.52万亿元，其中权益土储1.58万亿元，分别居行业第二和第三。万科上述两项数据分别为1.88万亿和1.14万亿，排名行业第五和第七。

　　2021年在民营房企式微情况下，两家公司均保持了不错的逆势拿地节奏，但保利仍略微超出。保利2021年全年新增土储货值3995亿元，而万科为3940亿元，分别排名行业第二和第三，这也意味着截至2021年末保利和万科的总土储货值差距继续轻微拉大。

　　融资金额上，由于2021年详细年报还未披露，只能从公开市场管窥一豹，保利仍然领先。中国基金报记者不完全统计，2021年全年保利新发公司债、中期票据、ABS等共14笔，金额合计204.3亿元；万科新发15笔，融资金额合计169亿元。

　　融资成本上，背靠央企中国保利集团的保利地产也比背靠地方国企深圳地铁的万科略有优势。2021年半年报的数据来看，保利平均融资成本3.62%，比去年全年的4.77%下降1.15个百分点，仅比中海地产低2个基点；万科平均融资成本4.27%，也比去年大幅下降1.86个百分点，排行业第六。

　　保利：从“重回前三”到“进三争一”

　　如果说销售、土储、融资这些只是战术层面的问题，背后的底层驱动力(行情838275,诊股)量则来是战略，来自对中国房地产行业未来走向的判断。

　　2017年底，时任保利地产董事长宋广菊，提出了“重回前三”的目标。

　　在碧桂园、恒大、融创等近十年崛起之前，保利与招商、万科和金地并称“招保万金”，组成了中国房地产行业的第一梯队。几乎与中国商品房市场共同成长的央企“老大”保利，销售金额曾长期稳居行业前三，但2013年以来保利已连续多年无缘前三。在2017年12月的股东大会上，宋广菊明确表示未来两至三年，公司要重回行业前三，而那一年保利被黑马融创反超，排名跌至第五。

　　保利的信心来自何处？

　　在2019年三季报后的股东大会上，中国基金报记者与保利高管层有过深度交流。

　　对如何看待中国房地产行业的现状及未来，宋广菊表示“如果按照西方发达国家标准，城镇化率提升到80%以上的话，至少未来五到十年房地产市场仍然是被看好的”，但“这个过程当中可能会有波动，会受到很多因素的干扰”。

　　至于保利地产的发展规划，宋广菊称保利一直以来迈着自己的步伐，坚定看好行业的发展，同时也不冒进，还是以省会城市为主，对于发达区域加大战略性投资。此外，在内部管理和运作机制方面进行了很多尝试，作为国企也做了股权激励、做跟投。人才战略上，选拨年轻干部放到预备梯队进行系统培训，为未来十年的发展铺垫人才队伍。

　　遗憾的是，保利重回前三的目标没能在这位保利发展史上的功勋人物任内实现。2021年7月29日，保利发展公告，宋广菊因年龄原因辞任公司董事长、董事职务，总经理刘平接过了帅印。克尔瑞数据显示，2021年度无论全口径还是权益口径，保利排名均在行业第四，其中权益口径前面有融创、万科、碧桂园，权益口径前面是万科、恒大、碧桂园。

　　但随着恒大们的陨落，2022年保利重回前三几无悬念，而新任董事长刘平又提出了一个新目标：保持央企第一，持续成为中国房地产行业的领跑者，进三争一。中国基金报记者从保利内部人士处了解到，2022年开年保利发展就提拔了十多位80后分公司总经理，大胆使用年轻干部，组织框架也有相应调整，在行业寒冬下展现出锐意进取的一面。

　　万科：从“活下去”到“黑铁时代”

　　与保利发展高层相对乐观、稳中求进不同，近年郁亮领导下的万科显得较为保守。

　　风险意识极强，似乎是万科一直以来的传统。早在2007年，时任万科董事长的王石就抛出了“拐点论”，一石激起千层浪，此后确实发生了全球金融危机，也给中国地产行业带来冲击。但此后，“四万亿计划”让中国地产行业一夜回血，又高速发展了五六年。

　　但到了2014年全行业库存高企，市场又开始迷茫，王石再度抛出地产行业黄金时代结束，进入“白银时代”的论断。不过，此后的供给侧结构性改革和棚改货币化又让地产行业再高速发展了一波。

　　随着宝能狙击未遂，王石在2017年7月的股东大会上卸任董事长，正式交棒郁亮。而这位从万科一路干起来的继任者，似乎比前任还要谨慎。上任仅仅一年多，2018年9月28日、29日万科秋季例会在深圳大梅沙举行，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。在彼时行业依然如火如荼高歌猛进之际，着实把同行吓得不轻。

　　事实上，在当年9月中旬的万科月度例会上，郁亮就称：“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以“活下去”为最终目标”。事后来看，郁亮的判断也称得上有一定前瞻性，或许正是基于这样的判断，万科放慢了自己的脚步。

　　而进入2022年，郁亮更加悲观，今年2月其在万科集团2022年会上的发言流传出来。这次发言郁亮抛出了一个最新论断：行业到了“黑铁时代”。

　　郁亮称，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。郁亮直言，2022年缩表出清是一场生死之战，“要么死、要么活”，没有中间状态。

　　在文化上，郁亮强调公司上下要省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的“战时氛围”。郁亮还举了一个例子，“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。

　　在这个百年未有之大变局时代，未来两家国资地产巨头的命运将如何演化？只能让时间给出答案。