这“三支箭”分别是银行信贷支持、债券融资帮扶和股权融资松绑。

　　其中，股权融资松绑指的是允许房企上市融资，即第三支箭，此前被暂停长达12年。

　　从过往经验看，地产“三箭齐发”的情况比较少见，主要以前面两箭为主，现在启动第三箭，除了彰显高层救市的决心，一方面也侧面说明以前的融资渠道可能不太顺畅。

　　同时，证监会还明确表示“持实施改善优质房企资产负债表计划”。

　　这意味着，原先严格的资产负债表要求已经出现松动，捆绑房企27个月的“三道红线”即将被击碎。

　　受此影响，今天A股港股全线嗨翻，地产股、地产债掀涨停潮，保险、券商、银行跟着起舞。

　　1

　　考验股民的时候到了

　　11月28日晚，证监会重磅发文，要点主要有以下5条：

　　1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；

　　2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；

　　3、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；

　　4、进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用；

　　5、积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点。

　　为什么重磅？因为证监会重启了禁用12年的房企上市融资，意味着地产“第三支箭”前来支援。

　　具体来看，第一支箭是信贷支持。央行通过定向降准、中期接待便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。

　　上周各大银行为房企提供的近万亿银行授信，就代表这第一支箭的射出。11月23-24日，中行、交行、农行、工行、建行、邮储六大行陆续与万科、金地、碧桂园、龙湖等至少17家房企签订综合授信额度，统计规模达1.28万亿元。

　　第二支箭则是债券融资，也已经在这一个月发出。

　　11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约155亿元。

　　第三支箭，就是股权融资渠道。

　　这一招意味着资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，帮助濒临破产、希望推出的民营房地产企业进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业整合加速。

　　说白了，“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些优质或者已有风险但还有可以救的房企，融资来自银行等金融机构，而“第三支箭”则是援助的那些“病入膏肓”的房企，资金来自资本市场，考验的是股民。

　　值得注意的是，无论是A股上市房企还是H股上市房企，此前在股权融资层面，都是被明令禁止的。

　　该禁止始于2010年。当年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，该通知要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　因为当时有专家指出这种做法基本属于“空手套白狼”。经济学家余丰慧就称：“过分扩张的房地产企业直接面临经营风险。银行之所以不敢给其贷款，除了受宏观调控影响外，主要是担心房企经营风险。而房企在银行贷不到款就到股市融资，实际上是把银行担心的风险转嫁到了股市里。”

　　不过，跟十几年前不同，证监会这一次允许房企上市融资着重强调了资金用途，也就是说政策不支持的，要坚决“say no”。

　　支持方向，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

　　不支持的，则是房企拿着募集资金用来拿地拍地、开发新楼盘等。

　　所以，投资者现在无需谈“允许房企上市融资”色变，房企未来从资本市场融到的钱，只能用于保交楼和偿还债务，绝不可能用于扩张拿地。

　　2

　　涨涨涨！地产产业链全线嗨翻

　　总而言之，地产“三箭齐发”彰显的是高层救市的决心，侧面也说明此前的融资效果不佳。

　　比如在今年上半年，有迫于资金压力的房企，接连推出五花八门的优惠政策，通过收小麦、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式，变相降价卖房。

　　全国还有多座城市，给出了放低公积金贷款门槛、给予购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率、取消限购限售等优惠政策，以稳定楼市。

　　但效果呢，还存在一定的上升空间。

　　据国家统计局数据显示，1-10月，全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比下降22.3%；其中住宅销售面积下降25.5%。全国商品房销售额为10.88万亿元，同比下降26.1%；其中住宅销售额下降28.2%。

　　拆分单月来看，10月，全国商品房销售面积为9757万平方米，同比下降23.2%，跌幅环比9月扩大7个百分点；商品房销售额为9452亿元，同比降低23.7%，跌幅环比扩大9.5个百分点。“金九银十”的旺季不再。

　　除了担心卖不动，房企的债务问题同样迫在眉睫。有数据显示，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计3万亿元。一年到期的债券合计9552.8亿元。

　　可想而知，随着楼市“三箭齐发”全部射出，那些承受一定压力的房企有希望改善基本面，它们的基本面一好转，藏在金融体系的坏账不仅会降低，系统性风险压力也会减轻。

　　受该重磅政策影响，今天地产产业链全线嗨翻，房地产板块涨幅超过7%，截至收盘，超过30只股票涨停。

　　都说“银地不分家”，银行板块也出现了久违的大涨，平安银行(行情000001,诊股)、宁波银行(行情002142,诊股)涨停，招商银行(行情600036,诊股)涨超9%。

　　家居用品、建材、工程机械等与地产相关的行业，有的股票亦大涨，旗滨集团(行情601636,诊股)、垒知集团(行情002398,诊股)等纷纷涨停。

　　港股方面的涨势也非常喜人。部分小市值地产股如三巽集团盘中涨幅一度超过160%，截至收盘仍涨近40%。

　　另外，地产债午后出现临停潮，“21旭辉03”涨超43%，“19金科03”涨超40%，“15远洋03”涨近37%，“15远洋05”涨超35%。

　　3

　　结语

　　房企再融资自2010年以来一直处于暂停状态，即使2014年房地产遇到波澜也没有放开，本次是12年首次重启，对于房地产行业的意义空前巨大。

　　有人形象地比喻，“房地产再融资重新开闸，就像一颗救心丸之于一个垂死挣扎的病人。”

　　最后，希望这套地产支持政策打出的组合拳，能尽快改善部分困难房地产企业的基本面，恢复房地产市场平稳健康发展。