顶尖财经网(www.58188.com)2022-1-4 14:32:43讯：

　　每周一谈：12 月销售市场回温市场底部逐步夯实事件：12 月销售市场维持负增长但并未进一步下行，市场进入筑底期，一线城市销售反弹结束重新回落，二三线城市市场进入反弹通道；从房企端观察，尽管同比增速仍然疲软，但50 强房企整体12 月销售较12 月有明显改善。

　　一线城市商品房市场销售较上月出现回落，二三线城市销售表现提升。从克尔瑞重点监控的 26 个城市 12 月成交数据来看，一线城市环比成交面积同比增速跌幅已为-46%，环比增速为-18%，相比上月均出现较明显回落。二三线城市销售 12 月单月同比增速为-28%，环比增速为27%，同比增速仍在低位，但环比数据相较上一月提高29 个百分点。

　　分城数据来看，12 月各城市环比变现普遍出现明显提升，房企月底冲业绩效果良好。12 月份北上广深四座一线城市同比成交额均为负增速，二三线城市环比增速表现较好，22 座城市中仅大连(-11%)、拉萨(-1%)、宁波(-1%)、西安(-16%)4 座城市环比增速为负，整体环比增速为27%，房企在年末的销售力度较强，促进了市场复苏。

　　市场复苏仍需时间，但底部已基本夯实。一线城市销售面积同比、环比增速均重新下落，二三线城市持续向上，我们认为一方面收到年底数据统计滞后影响，另一方面因市场的复苏势头尚未完全打开。但从月度的整体销售市场表现来看，市场并未出现加速下行的趋势，而是表现出底部震荡，趋势向上的形态，在政策无进一步加码的预期下，我们认为市场底部已基本明确。

　　从50 强房企统计数据看，12 月房企销售维持弱势，但较11 月出现明显好转。累计销售额TOP50 房企12 月平均同比增速为-34%，较上月同比负增长收窄6 个百分点，12 月单月环比增速为122%，较11 月房企促销售动作取得一定成果。

　　土地市场房企拿地力度分化，引导未来行业格局变化。曾经销售规模位居前列的绿地、融创、世茂等拿低强度已进入50 强房企中后部，而如绿城、卓越、滨江、建发、龙湖、越秀几家相对稳健的房企则表现出积极扩张的拿地意愿。我们看好2021 年维持高拿地强度的房企，其中绿城、滨江、建发均是品质型房企，绿城、建发自带国央企背景，预计未来将会占有更高的份额。对于拿地强度弱的房企，也应予以关注，注意防范潜在的风险事件。

　　数据追踪(12 月27-1 月2 日)：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-15 PCT、+6 PCT，一线城市-21 PCT，+16 PCT，二线城市+4 PCT，+15 PCT，三线城市-40 PCT，-14 PCT。

　　二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比-5 PCT，累计同比-5 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-88 PCT，成交建筑面积累计同比-88 PCT，成交金额累计同比-95 PCT，土地成交溢价率为9%。

　　城市行情：北京(+61 PCT)、上海(-1 PCT)、广州(-13 PCT)、深圳(+68PCT)、杭州(+34 PCT)、武汉(-46 PCT)、南京(-8 PCT)。

　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

　　风险提示：销售市场加速下行， 政策超预期调控。

（文章来源：申港证券）