中秋节后第一个交易日，A股房地产板块低开高走，意外的迎来了涨停潮。截止收盘，iFinD数据显示房地产板块涨0.35%。个股方面，广宇发展(行情000537,诊股)、京投发展(行情600683,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)涨停，金地集团(行情600383,诊股)、铁岭新城(行情000809,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、万科A(行情000002,诊股)等多股涨超5%。

　　不过，A股41只银行股中仅苏农银行(行情603323,诊股)一只飘红。22日午间收盘时，银行板块整体下挫3.31%，其中成都银行(行情601838,诊股)、招商银行(行情600036,诊股)、江苏银行(行情600919,诊股)、平安银行(行情000001,诊股)跌幅均超5%。午后，银行股小幅回升，截至收盘，银行板块整体跌幅收窄至1.73%。

　　地产股迎两大利好

　　因中秋节假期原因，港股今日不交易。港股地产股昨日便出现企稳现象，碧桂园涨近9%，富力地产涨12.12%，融创中国涨超8%，雅居乐集团涨近8%。

　　1、富力物业“卖身”碧桂园服务 两名董事长自掏80亿港元紧急输血

　　碧桂园服务9月20日晚间公告，9月20日（交易时段结束后），碧桂园物业香港（公司间接全资附属公司）与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元收购富力物业的全资子公司富良环球，同时，间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

　　同日，富力地产发布公告称，执行董事李思廉及大股东张力， 为支持集团将提供约80亿港元股东资金，，预计于未来一至两个月内完成，公司预期9月21日收到约24亿元。同时，富力称，于主要股东提供财务支持后及按现有可供使用现金，公司预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。

　　2、恒大一片困难中宣布“20恒大04”于9月23日付息

　　恒大地产集团有限公司22日公告称，恒大地产集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（债券简称：20恒大04；债券代码：149247）将于2021年9月23日支付2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息。

　　恒大地产指出，本期债券付息方案为：本期债券“20恒大04”票面利率为5.80%，每手（面值 1000元）付息金额为人民币58.00元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人每手实际取得的利息为46.40元，非居民企业（包含 QFII、RQFII）每手实际取得的利息为58.00元。

　　恒大冲击相对可控 “雷曼时刻”难再现

　　投资者也在关注恒大事件对银行带来的影响，尤其是担心房地产冲击银行资产质量。近期，民生银行(行情600016,诊股)、江苏银行、光大银行(行情601818,诊股)、浦发银行(行情600000,诊股)、上海银行(行情601229,诊股)等多家银行都在投资者互动平台上回应了相关问题。

　　22日，江苏银行回答投资者关于恒大集团贷款的提问时表示，目前恒大集团在该行业务规模小、占比低、抵质押充分，无风险敞口。

　　光大银行称，目前大型集团企业在该行的授信敞口均相对可控，不会对该行资产质量趋势产生实质性重大影响。

　　浦发银行董秘回复投资者称，浦发与恒大业务合作规模较小，风险可控。

　　上海银行则表示，目前与恒大集团合作正常，抵质押较为充分。将密切关注企业经营情况，强化风险防控。

　　民生银行就投资者提问回应称，民生银行对恒大的授信业务主要以抵质押和保证方式为主，抵质押物主要包括变现能力较强的土地、房产、在建工程等，目前抵质押物仍足值有效。该公司对恒大集团及其关联方的经营、财务情况进行持续跟踪和监测，保持与恒大集团的密切沟通。

　　民生银行股东史玉柱发文称，房价中土地价值占比很大，即使地产商破产了，银行手里还有房子也没多大损失，损失最大的是买地产商发行的理财和信托产品的投资人。

　　光大证券(行情601788,诊股)研报明确表示，恒大债务风险“灰犀牛”，必然会通过“慢撒气”的方式解决。对银行板块来说，市场短期内悲观情绪主导交易，但随着4Q临近，风险释放后可能再度迎来板块布局机会。

　　国际货币基金组织（IMF）表示，正在密切关注中国恒大集团的相关发展，相信中国政府有办法防止事态演变成一场系统性危机。而经济合作暨发展组织（OECD）首席经济学家Laurence Boone也表示，中国有能力控制恒大的债务危机，更广泛的影响应该有限。

　　瑞达利欧接受彭博也表示，恒大债务危机不是中国的雷曼兄弟时刻。 即使贷方因房地产开发商的麻烦而受到伤害，它也是“可管理的”。 他说中国不是资本家控制的国家。恒大违约导致银行贷款损失是好事情，是系统工作正常的表现。

　　楼市政策放松预期升温VS调控边际收紧

　　平安证券研报指出，2021年7月中诚信下调房地产行业评级至负面，9月以来国际评级机构接连将多家房企评级展望调整为负面，行业信用风险担忧持续升温。同时9月14日恒大公告由于负面舆论影响购房者信心，预计9月公司销售持续大幅下降，将导致公司销售回款持续恶化，进一步对公司现金流和流动性产生压力，市场对恒大流动性问题的担忧亦进一步升温。加上7、8月销售大幅下行、按揭端放缓，引发市场对房企销售下行、资金吃紧、评级下调的负循环担忧。

2021年以来多家房企评级被下调

　　平安证券研报称，当前房地产投资开工持续走弱、楼市及地市亦快速降温，同时从社零增速来看，8月单月社零同比仅增长2.5%，显示消费端亦偏疲软。从历史经验来看，尽管政策松紧程度不一，但房地产调控往往遵循经济及楼市下行政策偏松、经济企稳及楼市升温政策趋紧规律。目前楼市投资快速下行、个别房企流动性问题引发的行业信用风险持续升温，叠加消费端疲软，市场对房地产行业政策放松预期有所升温。

　　不过，“房住不炒”定位下，政策大幅松动可能性不大。房地产调控持续完善，“房住不炒”、“三稳”思路明确。

　　从2014年首次提出构建房地产市场调控长效机制、2016年及2018年先后明确“房住不炒”、以“三稳”为发展目标，再到房企融资“三条红线”、房地产贷款“两条红线”、土地供应“两集中”、二手房成交参考价等多维度调控手段建立，房地产调控趋于常态化，长效机制建设逐步成型。尽管当前房地产行业发展及经济下行压力逐步显现，但面对长远发展目标，政府或具备较高短期波动容忍度。

　　从近期各地城市政策来看，部分城市仍在收紧调控。如9月18日厦门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，内容涉及深化房价地价联动机制、加强商品住房价格管理、加强住房限购限售管理、加强住房金融管理、加强市场秩序整治等，意味着政策风向并未发生大的变化。

　　关注“幸存”房企投资机会

　　天风证券(行情601162,诊股)表示，从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

　　平安证券表示，短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。近期地产产业链出现大幅调整，短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。

　　平安证券表示，由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等；

　　中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如融创中国等。

　　物业管理方面，上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧，同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等方面支持。但由于行业存量属性突出，整体受影响程度预计相对有限。

　　考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗周期能力，看好物管行业中长期发展，建议关注综合实力突出，关联房企经营及财务稳定性较高企业，如碧桂园服务、保利物业等。