当前房地产整体调控越发严格，行业整体降速转型，企业竞争更加激烈。在此背景之下，金科股份迎来了新的五年发展战略，力争在2025年之前实现4500亿元目标。为此，在2021年上半年，金科通过 “一稳二降三提升”的经营策略，以稳健发展为纲，以降库存、降负债为手段，以提升盈利能力、核心竞争能力和资产运营能力为目的，实现了营收稳步增长，财务结构更加健康，负债规模继续降低，经营质效更加突出，稳步推进公司可持续健康发展。

　　增长稳健：打下坚实基础

　　在2021年上半年的市场环境下，金科股份将稳健发展放在了首位，坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，强化科技赋能，系统提升销售力，销售规模持续增长。数据显示，上半年，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1,025亿元，同比增长18%，销售面积1,005万平方米，同比增长约17%。由于这一增速是在2020年同期近千亿的基础之上实现的，因此在高基数之上的增长才具有更高的质量。

　　值得注意的是，2021年金科股份将抢抓回款放在首位，报告期内实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%，为“稳健发展”创造了实现的前提。

　　销售规模的稳定增长为金科股份的业绩奠定了良好的基础。下图显示，金科股份在过去4年间营收与净利的增长情况，从中也可见在2019年之后，金科股份的增长不以速度取胜，相反更加注重增长的质量和方向。

　　金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

　　降低负债：打造财务“安全垫”

　　2021年，整个行业以“去金融化”为基本导向，融资条件进一步收紧，对负债规模和风险进行约束的“三道红线”政策已经成为房地产行业主线。在这样的背景下，金科股份坚定地、主动地优化债务结构，让公司行稳致远。

　　金科股份率先在2020年报期间实现“三道红线”均转为绿档。到今年中报期间，其“三道红线”各项指标在保持全绿档的基础上，继续保持整体改善的节奏：净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比提升达到1.38。

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　　为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，金科股份主动调整有息负债规模，并由2020年同期的1,106.05亿元下降至上年末的976.64亿元，至本报告期末进一步降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元。此外，金科股份主动调整债务结构，减少一年内到期有息负债比例，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%。

　　去年以来，发生了多家规模房企流动性紧张导致的财务暴雷事件，凸显出流动性管理的重要性。对于金科股份这类追求稳健增长的房企而言，流动性安全意味着自己的生命线。从下图可知，金科股份在2021年上半年的经营性现金流净额不仅转正为25.14亿元，而且同比大幅增长202.62%，为企业的稳健发展再添一道“保险”。

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　　受上述因素的正面影响，金科股份的主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。

　　正是得益于财务结构的持续优化、信用评级的持续提升、三道红线的持续改善和金融机构的充分信任，金科股份得以在报告期内开启多元化融资渠道，尤其是实现境内外各类标准化债券融资，包括公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等，规模约百亿元，位居国内A股民营企业前列，为其未来的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。

　　综合升级多元业态扬帆起航

　　金科股份成立于1998年，用了二十余年时间成为国内TOP20级别的综合性美好生活服务商。在2020年末，金科股份发布第三个“五年计划”，提出金科未来“两升级、三转变”的总体战略思路，即由传统地产向科技地产升级，由传统物业服务向智慧服务升级，由单赛道向多赛道协同发展转变，由高速发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变，开启从优秀到卓越的征程。

　　与此同时，金科股份正式发布“四位一体、生态协同”战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

　　这一战略的提出是在千亿规模之上的一次全面的升级与超越。在这一目标指引与战略指导下，金科股份做了充分的努力，除地产主业之外，在其他三个领域也相继取得了丰硕的成果：

　　金科服务成功上市。首次提交中报的金科服务在今年上半年营业收入25.9亿元，同比增长89%，归母净利润5.3亿元，同比增长80%，进驻全国26个省（自治区、直辖市）166座城市，合约服务面积近3.2亿平方米。在百舸争流的物管市场，金科服务持续锻造内在生长力，同时增强市场外拓能力，行业规模与竞争力不断提升。

　　科技产业稳步前行，产业园数量及产值不断增长。今年上半年，金科旗下济宁、固安两个产业园区相继实现开园。前者是金科股份与山东省济宁市联手打造的金科生命健康科技城，金科欲将其打造成为山东省生命健康产业的标杆；后者作为金科产业布局京南的重要项目，以电子信息、智能制造、新型显示、新材料等产业为主导，建设新型生态智慧科技城，园区全部建成后预计引进企业330余家。截至目前，金科股份累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。

　　商旅康养快速起步。2020年，红星成为金科第二大股东。金科由此和红星联姻，将民生地产布局与选址能力同红星爱琴海成熟的商业品牌相结合，在商业领域迅速占据未来市场的核心优势。经过梳理，报告期内，金科三大商业产品线逐步浮出水面，即作为新一代城市综合体的金科中心，作为新一代购物中心的金科·爱琴海，作为未来服务型社区商业中心的金·WALK。今年上半年，重庆、昆明、慈溪三地的金科·爱琴海项目实现更名运营，金科首个超大型城市综合体金科中心在重庆正式亮相。

　　展望下半年，预计政策的调控与企业的竞争依然压力不减；与此同时，消费的升级和市场的扩容也仍然会给“有心人”带来机遇。正如金科股份在2021年半年度表彰大会上所提出的，金科坚决贯彻“四位一体、生态协同”高质量发展战略，全面提升三大核心竞争力、五大关键能力，全力以赴确保2021年目标的实现。