届时，若大量教师轮岗，将直接冲击学区房的价值根基。

　　事实上，北京2019年末即发布校长教师交流轮岗相关文件，北京民办教育协会副会长马学雷向21世纪经济报道记者表示，此次教师轮岗的推行力度应该会更大，但如果依然是少部分教师、校长轮岗则意义不大。

　　扩大教师轮岗对北京学区房市场的影响尚不可知，但在此之前，西城和海淀幼升小入学政策的调整、住建部等发文加强房地产整治、北京延长离婚限购年限等举措，已经使北京学区房市场出现松动。

　　“北京入学政策的调整，打断了最核心上涨片区的二手房价格上涨步伐，对北京二手房价格起到很好的调控作用。”合硕机构首席分析师郭毅此前告诉21世纪经济报道记者。

　　日前，国家统计局公布的7月70城房价数据显示，北京二手房价格环比上涨0.7%，涨幅较6月回落0.6个百分点，结束连续两月领涨全国二手房市场状态。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，在西城学区房调控政策影响下，北京7月二手房市场整体成交量也开始回落。西城区房产经纪人透露，7月初西城执行多校划片之后，德胜、月坛片区房价降低5%-10%不等，成交量锐减。海淀热门学区成交量也受到影响，部分房源价格有所下降。

　　另外，市场也出现一些新情况，如海淀从2022年1月1日起对新迁入海淀的无房家庭子女实施全区协调入学，部分家庭赶“末班车”买房。新规或将使海淀无房家庭幼升小面临更多不确定性。

　　学区房遭遇多重打击

　　“七八月份又严打了，现在都是多校划片，就近上学，不敢说‘学区’，怕被举报。”邻近西城德胜片区的房屋经纪人田萧告诉21世纪经济报道记者，其公司担心被罚款和暂停网签，内部出台新规禁止宣传学区房。

　　学区房是北京本轮二手房价格上涨的起点和主因，7月初西城幼升小突然严格执行“多校划片”，高价学区房确定性失效，震动北京学区房市场，也成为北京学区房市场突变的起点。

　　西城房屋经纪人高新向21世纪经济报道记者提供的今年入学意向统计表显示，2020年7月31日后德胜、月坛这两个西城顶级学区的新购房家庭只能选择邻近片区小学，金融街学区只能选择学区内普通小学或邻近片区小学。其他部分学区也出现幼升小未能进入房屋对应学校的情况。

　　海淀今年同样执行“多校划片”，但按海淀的划片规则，大部分购房家庭子女仍能如愿进入目标小学，少数家庭出现调剂至片区内其他学校情况，很少被调剂出区。马学雷解释，这主要是因为海淀目前学校的学生容量大，政策实施的弹性也大，尚能提供较多学位。

　　但海淀区房屋经纪人易海向21世纪经济报道记者表示，在购房家庭中，今年亦存在调剂情况，部分非京籍家庭被调剂出中关村三小，中关村一小也有京籍家庭被调剂。人大附小情况更甚，若不能提前4年3个月落户至片区内，则会被调剂至其他分校。

　　海淀家长佳维告诉21世纪经济报道记者，其所在家长群中“1911”后购买中关村三小学区房家庭，部分被调剂至西颐小学、万泉河小学等。

家长群讨论幼升小多校划片结果受访者供图

　　西城、海淀多校划片落地之后，7月13日，住建部等8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，房屋买卖成为因城施策突出整治的重点之一，并明确要持续加大惩处力度，对于违法违规的中介机构等，要依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施。

　　8月5日，针对今年上半年需求释放、学区房等因素叠加影响，北京出台新规，将离婚限购年限从1年延长至三年，亦即拥有两套及以上房产的京籍家庭和有一套及以上房产的非京籍家庭，在离异后三年内无法再购置住房。

　　张大伟向21世纪经济报道记者指出，这一限购补丁也会传导至学区房市场。张大伟解释，北京房价高企，大部分家庭不具备购买两套住房能力，学区房以置换居多，北京二手房“满五唯一”才能免除个税，因而部分家庭通过离婚降低换房成本，新政将类似操作的可能性进一步降低。另外，与原有离婚限购一年规定相比，延长离婚限购期，同样推高了卖房离婚，套取首套资格做高贷款的时间成本。

　　8月17日，李奕在《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》新闻发布会上表示，新学期北京将重点落实“双减”文件中的关键举措和改革措施，包括“更多学校的老师会跨校、跨学区的流动，辐射优质的教育服务”。届时若大量教师轮岗，将直接冲击学区房的价值根基。

　　实际上，这不是北京首提教师轮岗。2019年12月23日，北京发布《关于推进中小学教师“区管校聘”管理改革的指导意见》，提出完善校长教师交流轮岗制度，并具体对数量比例做出规定：“区域内城镇学校和优质学校校长教师每学年到农村学校、一般学校交流轮岗的比例应不低于符合交流条件教师总数的10%，其中骨干教师交流轮岗应不低于交流总数的20%。”

　　马学雷认为，新学期教师轮岗应该会比之前推行更广，“但如果依旧仅让少部分老师、校长进行轮岗，意义不大，要追求义务教育均衡化就得推动全员轮岗。”此外，他还提到：“不仅是此次教师轮岗制度，还要使用学区化集团化办学、城乡共同体学校等方法，推动学校均衡甚至均等发展，学校没了差距，也就没有什么所谓的‘学区房’了。”

　　另一方面，马学雷也强调，关键要看这些推动均衡化的措施能否真正落地，比如拥有名师资源的学校可能存在改革动力不足的问题，要加强类似情况监管。

　　市场观望情绪增强

　　就目前来看，21世纪经济报道记者从多位中介处了解到，目前不少家长对“顶级”学区房持观望态度，部分区域成交量锐减，价格有所下降，但亦有部分区域价格较为平稳。

　　西城的德胜和月坛片区成交量锐减已成市场共识，西城房屋经纪人胜晟向21世纪经济报道记者指出，“金德月”三大西城热门片区中，与金融街相比，德胜和月坛单价相对低，房源相对多，成为多数家长的选择，但这两个区域学位资源也更紧张，7月西城执行多校划片之后这两个区域价格和成交受影响较大。

　　胜晟举例，其7月卖出的一套月坛片区的三居室，单价14万元多，与之前15-16万元/平方米的单价比有所下降。相较而言，金融街片区房源少，学位相对充足，“731”后新购房家庭虽然也面临调剂，以区域内调剂为主。其后成交量有所下滑，但价格降幅不大。西城其他区域7月上半月受大环境影响成交有所下滑，但从7月下半月开始市场逐步修复，现已基本恢复正常水平，整体影响不大。

　　西城房屋经纪人王珂向21世纪经济报道记者介绍，西城也存在部分家长购房时综合考虑初中学校资源情况。西城共有7所重点初中，其中金融街、新街口片区可派位的8所初中覆盖5所重点初中，通过派位入学的方式进入重点初中的概率更高。王珂认为这也是金融街片区相较德胜、月坛片区二手房价格相对坚挺的原因之一。

　　但在马学雷看来，这并不能等同于购买学区房就拥有对应的中学，同时，马学雷也认为现阶段部分购买学区房的家庭确实会考虑子女的中学教育问题。

　　和西城类似，海淀的学区房市场也渐显疲软。

　　“现在万柳有的一居室价格都下降到800万元左右了，原来根本没有这个价格。”海淀学区房代表万柳片区的房产经纪人陈煜告诉21世纪经济报道记者。陈煜表示，目前万柳片区仍有不少意向购房者看房，但市场观望情绪明显增加，成交量较6、7月大幅下滑。

　　陈煜提供的数据显示，万柳片区6月和7月分别成交35套和46套，截至8月17日，8月成交量仅为9套。陈煜认为，7月万柳区域成交量上行主要受西城多校划片政策影响。西城多校划片之后，部分购房家庭放弃西城“金德月”转买海淀学区房。

　　陈煜透露，最近还出现一些家庭想抢在2022年1月1日前在万柳买房落户的情况，他们担心新政实施后孩子上学面临全区调剂风险。

　　今年4月，海淀区教委发布《关于2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，其中提到，自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。消息一出，诸多家长担心未来海淀“房票”在入学时不再奏效。

　　对此，21世纪经济报道记者致电海淀区教委得到明确回复：“1911”后购买海淀住房的家庭继续遵循多校划片原则进行电脑排位，相对就近入学，“2211”后新购房家庭亦按“1911”政策执行。“2211”政策仅对2022年后无海淀住房家庭或孩子户口在海淀区非监护人房产下的家庭有所限制，此类家庭子女入学需遵循全区协调原则。

　　该教委工作人员也谈到，“全区协调原则不一定保证能就近入学，得看片区内学位情况，如果片区内学位不够，就得看邻近片区有没有学位能安置了。”新政实施后，海淀无住房家庭幼升小或面临更多不确定性。

　　(文中田萧、高新、易海、佳维、胜晟、王珂、陈煜均为化名)

（文章来源：21世纪经济报道）