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补上二手房“阴阳合同”漏洞!上海房贷将实施“三价就低”原则

加入日期:2021-8-11 22:43:59

  顶尖财经网(www.58188.com)2021-8-11 22:43:59讯:

  在提高房贷利率之后,上海地区再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”。

  记者今日从多家中介以及相关银行处确认,上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准,但实际执行标准、细则等还在进一步实践中。

  “三价有别”切中二手房调控要害

  “与此前最大的差别在于,多了由交易中心提供的涉税评估价。”记者从沪上多家商业银行了解到,此前银行主要通过对比合同网签价格和第三方评估价,来判断最终的贷款额度申请。

  三价之间有什么区别呢?

  网签合同价,是由购房者和卖房者双方商定而成,并录入网签合同中的价格。

  银行评估价,即双方签订贷款合同后,银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。

  涉税评估价,即由房产交易中心评估的价格,所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

  据了解,目前不少国有大行已从8月9日这一周起开始执行“三价就低”的政策。记者了解到,对于“三价就低”政策的具体执行,目前各家银行也并非完全同步。

  “是有这个通知,但是还需要一些具体细则来执行。”沪上一家城商行的信贷人士透露,一些数据还需要房地产交易中心或其他政府部门提供。

  在现实交易中,房子的实际成交价和评估价之间存在一定的差异。第三方房屋评估价一般会根据房屋的位置、年代、装修等因素综合评价出一个价格,但实际成交的房价由于夹杂更多的市场情绪因素,普遍比银行评估价要高。

  近期,上海新一轮房地产调控政策密集出台,包括二手房价核验制度、赠与新规、房贷收紧,以防止信贷资金违规、过度流向房地产

  对于此次房贷审批“三价就低”政策的出台背景,中原地产分析师卢文曦认为,今年以来出台的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场,但上海是以存量房为主的市场,单一调控新房市场效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4万套,交易行情仍比较活跃,二手房同比涨幅远远超过新房。因此,二手房同样要加大管控力度,“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。此次“三价就低”楼市调控举措直指二手房市场,也是切中了要害。

  当然,“三价就低”也会对购房“刚需族”产生明显影响,即增加首付成本。

  例如,房产交易双方商定的网签价格是500万元,但通过“三价就低”后,银行最终执行的评估价是450万元。一般情况下,卖方会执意以500万元作为实际成交价,此时购房者则要额外多准备50万元的差价资金,等于变相增加了买房的首付款。

  二手房“阴阳合同”大量存在

  “其实这次的‘三价合一’,针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在卢文曦看来,一些炒房客可能会为了获得更高杠杆,通过“阴阳合同”将房价做高,从而获得更多的贷款;一些真正的刚需买家不会有意抬升网签价格,反而会倾向做低房价,否则会缴纳更多的税,增加购房成本。

  在二手房交易中,存在着大量“阴阳合同”现象。所谓“阴阳合同”,即买家和卖家签订两份不同价格的购房合同,“阴合同”即真实成交价格的合同,“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同,后者可分为做高、做低房价两种类别。

  做高房价的合同,即通过做高拟交易房产的总价款,向银行申请更高额度的贷款,获得更多的资金,从而降低购房者的首付压力。相反,通过将拟交易房产的总价款做低,达到购房者少缴纳税费的目的。

  “一般在房价快速上涨时期,做高房价的现象较多。”一位曾在2015年初购房的刚需族小陈透露,当时他处于刚结婚、刚工作的状态,看中了上海郊区一套约150万元的房子。可惜当时他只能拿出十几万元的资金,并不够支付首付款。

  在中介建议下,小陈通过和出售房产的业主商量,将房价做高申请网签。随后以申请更多贷款覆盖首付的不足,成功买下这套房子。而就在他成功购房后的2015年下半年以及2016年,上海的房价一路上涨,让他直呼“幸运”。

  如今,只用了短短五六年时间,这套房子的市场价格已经翻倍。“我不是炒房,只是及时‘上车’了。”小陈透露,在当时环境下,房地产中介通过做高房价、增加购房杠杆的行为屡见不鲜。

  这也从一个侧面反映出,当时一线城市房地产热度下,做高房价的“阴阳合同”的盛行。

  同时,以规避税费为目的的“阴阳合同”在二手房交易中也颇为常见,更产生了大量的民事纠纷。在中国裁判文书网上,记者以“房屋买卖合同纠纷”和“阴阳合同”为关键词进行搜索,共检索到1094篇司法裁判文书。

  记者从业内了解到,针对炒作房产的“阴阳合同”,相关监管部门或对中介进行抽查溯源。不少法律界人士提醒,二手房交易切莫签订“阴阳合同”,否则不仅存在潜在的合同无效风险,甚至可能涉嫌逃税、骗贷。

(文章来源:上海证券报)

文章来源:上海证券报

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