最近，宋都股份宁愿血亏5000万也要坚决退地。其一纸回复函，揭开了三家上市房企围绕网红城市杭州一块地而引发的分歧与混战内情。

　　对此，某上市房企西南地区营销总监宋晓(化)表示，自去年起，各地房企对土拍极为谨慎，出现开发商退地情况并不意外。

　　二级市场的信号更为明确：北京顶级学区房失去光环，杭州二手房成交量腰斩……

　　而这背后，是房价永不跌的神话正在悄然破灭，也是行业格局生变给传统房企带来的转型阵痛。

　　三家房企间的土地纠纷

　　网红城市杭州，亦是楼市比较火爆的城市，却发生了开发商宁愿不要5000万保证金也要坚决退掉此前拍下的土地的奇闻。

　　消息一出，震动了整个地产圈。

　　出乎意料的是，这起退地还牵扯到三家上市房企，彼此间更是隔空交火，互斥对方不讲武德。

　　当事人之一是A股的宋都股份(600077)，据其回复上交所监管工作函，公司退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。

　　宋都股份称，由于8号地块合作方祥生控股(02599.HK)和12号地块合作方宝龙地产(01238.HK)两家公司单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，才导致8号地块退地。

　　据了解，宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

　　目前，宋都股份已提交起诉状，要求合作方赔偿2000万元的违约金，并承担各项诉讼费用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。

　　值得关注的是，涉及金额占公司最近一期经审计净利润的14.19%。

　　祥生控股否认了上述说法，称是在宋都股份拿地后才开始接触，其及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。

　　换句话说，祥生股份认为先拍下地块后又放弃是宋都股份的事，他们连合同都没签，最多算是达成初步合作意向，何来违约？

　　宝龙地产更是觉得无辜，先澄清与宋都所退的8号地块没有关系，其与宋都就12号地块签订的是合作备忘录，仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

　　据宋都股份表示，宝龙地产是主动来接触的，希望合作开发12号地，然后来没有按照约定支付土地款，并表示放弃合作。

　　目前，宋都股份退地一事还无下文，三家公司交锋正酣，最终结果只能静待法院审判。

　　业内人士称缺钱是主因

　　暂不提这三家公司间的纠纷，一位不愿透露姓名的人士告诉金融投资报记者：“这样情况很罕见，尤其是两个项目的合作方同时退出。”

　　这位人士进一步介绍：“有初步协议的不可能是临时起意！前期都会有个较长的接触期，一旦明确了合作意向，基本是口头谈好或签个协议，等地拿下来了再详细商酌签合同。之后要么双方合股成立一个项目公司，要么合作方增资或收购项目公司股权。以此为主体来专门负责开发这一项目。”

　　在他看来，两个合作方同时以没有签合同为由半途退出的原因是，没钱了，也贷不到款。“只要有了合作协议，基本就是板上钉钉，因这个过程涉及的金额巨大，还关联到后续的资金安排、规划、施工等诸多细则。一旦中途退出，就是一系列麻烦。因此，宋都股份认为单方面违约并不是空话。”

　　金融投资报记者注意到，有法律界人士表示，若双方签订了协议，是具有一定法律效力；但双方签协议时没有约定明确的损失或赔偿责任，就很难追究失约方责任。

　　据这位人士透露，此前也出现过类似情况：“有些合作方因资金不足或其他原因不得不退出，在楼市火爆的时候，根本就不是问题，大家好聚好散，有的是新的合作方赶紧填补。但遇到楼市调控期，就是大问题了。”

　　而另一家上市房企西南地区营销总监宋晓(化)对此更是“淡定”：“这算是全国首次集中供地中出现的第一个退地案例，但在我们看来一点都不意外。因为2020年就有不少同行在讨论，好些房企都有退地的打算了。”

　　宋晓还告诉金融投资报记者：“去年有家房企，属于行业第一阶梯，前脚才在某个新一线城市新区拍下一块地，后脚就反悔了，后来多番交涉，最终还是没退。”

　　而宋都股份最新财报显示，其情况并不乐观。

　　2021年第一季度，宋都股份实现营业收入9.72亿元，同比增长14.57%；归母净利润为3685万元，同比下降42.28%。

　　根源是行业格局生变

　　事实上，5000万退地事件的深层次根源，则在于房地产行业格局生变，“稳地价、稳房价、稳预期”是主基调。

　　二级市场上，这一信号尤为明确。

　　最新消息显示，北京曾经的顶级学区优势不再，市场价与相邻片区几近拉平。一度高高在上的业主也低下了头，被中介劝说下调房源价格，最高降幅达200万。

　　与此同时，杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩也不是新闻了。在密集的调控大锤下，补上二手房这个“漏洞”，成为多地政策焦点。

　　以杭州为例，国家统计局数据显示，杭州5月新房价环比上涨0.6%，6月环比上涨0.8%。而杭州楼市近期再迎加码，明确非户籍家庭缴纳社保满4年方可买房等。

　　金融投资报记者注意到，此次退地风波所在的杭州8号地块位于运河新城区域，周边的二手房价格基本都在3万以上。

　　而8号地块成交的楼面价为20962元/㎡，政府设置的最高售价限价为29500元/㎡，再算上自持等各种显形隐形成本，粗略计算可知，开发商的盈利极为有限，甚至不排除亏损的可能。

　　更直接的政策信号则是，住建部副部长倪虹日前约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　可以说，在调控持续加码的背景下，房地产行业洗牌、倒逼房企转型是大势所趋。

　　另外要注意的是，8月11日，青岛市自然资源和规划局等机构集中发布公告，终止7月30日发布的“两集中”出让地块，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

　　自此，青岛市成为继天津、深圳后第三个调整挂牌出让“两集中”地块的城市。有分析人士表示，上述地区有望修改溢价率规则。溢价率降低后，开发商利润有望增加。

　　受此影响，多家地产股股价大幅上涨。保利地产早盘触及涨停，万科A早盘最高涨幅达到9.56%。

　　而宋都股份，作为处于这场价值5000万的退地风波中心的主角，上涨1.2%。

（文章来源：金融投资报）