中国基金报记者 方丽

　　凭借着超速度，公募基础设施证券投资基金（REITS）的上报、获批、发行成为近期最受市场瞩目的热点。

　　公募REITs发行，是行业一类全新品种的募集，其发行模式类似新股，即加入基金发行中罕见的询价环节。今天，询价正式开始。

　　类似IPO的REITs发行

　　首批公募REITs基金发布的公告，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和托管协议之外，还有询价公告，使得这类产品别具一格，类似一次新股发行。

　　这些产品询价范围有两个区间2~5元、8~14元，多数产品询价时间为5月24日，也有的5月25日开始询价。

　　从发行流程来看，REITs基金将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式发售。9只产品的战略配售比例均超过55%，显示机构投资者的看好。

　　面向个人投资者的份额，9只产品认购占公开部分的比重在15%~30%，张江REIT、盐港REIT达到了30%。

　　正因为此次发售类似新股发行，参与首批产品发行的基金公司和渠道方都做足准备。

　　富国基金进行了线上线下投资者教育宣传，包括产品海报、新闻稿和公众号的投教文等，5月21日进行了路演直播。

　　“公募REITs产品结构比较复杂，我们要从线上线下两条线覆盖投资人。”东吴基金相关人士介绍。

　　红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺表示，在发行准备过程中，采取一对一路演和一对多路演的形式；对于公众投资人，会通过销售渠道以及出品研究报告的方式向公众进行分析讲解。

　　全力控风险

　　公募REITs涉及发起人、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人、运营管理机构、评估机构、律师事务所、会计师事务所等众多机构，复杂性不言而喻。

　　“传统公募基金着重在对上市公司的价值判断，REITs则要求管理人主动履行项目运营管理职责，提升项目的运营效益，获得更好的回报。也就是说，投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，让项目更好地运营，保障收益得以实现。”平安基金REITs有关负责人说。

　　富国基金表示，REITs与传统公募基金相比区别主要在基础设施项目运营相关的风险，运营除了受行业波动影响，与运营管理机构的水平能力密切相关。需要从保障合法合规运营及提高对运营管理机构的管理能力等方面做好风险控制。

　　博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示， REITs的风险主要是收益风险及运营风险。“对此我们也做了一些准备，一是提升尽调能力、二是提升营运管理能力、三是对于运营过程中可能出现的自然灾害或人为破坏情况，为基础资产购买财产险，通过保险的方式来对冲一部分运营阶段的风险。”

　　孔令艺表示，判断一个REITs基金运作的好坏，需要穿透公募基金和专项计划两层载体去分析管理人运营底层资产的能力。。因此，要做好风控管理，根本上还是要运营好底层资产。相比传统公募基金，公募REITs需要基金管理人协同外部管理机构共同管理，外部管理机构类似于资产管理人角色，协助基金管理人管理底层资产，公募基金管理人与外部管理机构在日常管理上要配合协同。“我们理解的运营管控风险，是指资产本身不能有风险。REITｓ运营管理较为繁琐，要确保在这些繁杂的事务上不能出现疏漏。”

　　天达共和律师事务所合伙人、公募REITs团队律师张璇表示，REITs运营管理和风险控制主要涉及几大个方面，一是基础设施项目管理经验噬待提高，目前公募基金管理人普遍缺少运营基础设施项目的经验，因此储备、培养基础设施领域的专业人才，提高和完善其自身对基础设施项目的运营管理能力和风险控制能力是一大挑战。二是公募REITs的管理涉及基础设施项目的财务管理、项目公司的管理、关联方的管理、利益冲突的管理等新的维度。三是运营管理方受基金委托运营管理底层资产。基金管理人与运营管理方顺畅的协同管理，方可使得运营管理的效果最大化。四是有效平衡基金管理人与原始权益人就项目运营决策方面的责任划分。

　　引入做市商保障流动性

　　公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。而且，此次REITs发行战配比例较高，市场担忧其流动性问题。

　　孔令艺表示，根据监管要求，首批公募REITs都引入了流动性服务商，以保障产品公募上市后的流动性。

　　中航基金公募REITs业务相关负责人表示，他们的项目有三家做市商负责基金上市后的流动性事宜，相关做市额度完全可以满足个人投资者对应的部分。在极端情况下，基金管理人也可以提供流动性支持。

　　中金基金也表示，已经圈定了4-5家优秀做市商参与本基金做市，也会积极配合公众投资者转托管的工作。

　　“公募REITs产品流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人是以持有为目的，而不是以交易为目的。”胡海滨认为，流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。RE－ITs有做市商机制，投资这类型也比较分散，不同投资人之间的风险偏好不一样，会有一定活跃度的交易。

　　此外，多位人士认为，随着REITs产品增多且深入人心，此类产品流动会逐渐提升。孔令艺直言，与股票不同，公募REITs所投标的是能够产生稳定现金流的优质资产。海外市场上，公募REITs都是保险、年金等长线资金持有。同时，稳定的分红机制，也适合个人投资者作为理财产品投资。正因为其持有人结构相对稳定，二级市场价格涨跌通常不会波动太大。在经济波动期，如疫情期间，受到外部环境冲击，海外REITs的波动会比较剧烈，但整体上来看，REITs价格的整体波动相较股票要低。

　　富国基金表示，较大比例的战略配售一定程度上表明机构对公募REITs的看好，其中除原始权益人以外的战略配售部分锁定期为1年，上市1年后的流动盘可能会明显增加。

　　上市后价格波动相对有限

　　上市之后REITs产品折溢价问题也是市场关注的焦点。

　　富国基金表示，首批产品的投资人，机构占了大多数，当中带锁定期的战略投资者占比较大，再加上有做市商机制，上市后的价格波动空间有限。

　　孔令艺表示，对于权益型产品而言，价格波动是正常现象。公募REITs净值及二级市场价格更多取决于底层资产，投资者需要透过基金层面去分析底层资产以及资产的增长潜力，分析资产定价有没有偏离市场定价，若定价不合理，二级市场纠偏也是理性行为。

　　胡海滨表示，REITs上市后发生折价就像新股破发，是受到基本面、市场、流动性等多个因素的影响，不代表公司的价值出现了大的问题。 要具体问题具体分析，专业投资人对基础资产质量、上市后可能出现的情况等做出专业判断很重要。此外，REITs的做市商机制，也能够起到一定缓冲器的作用。

　　中航基金REITs相关负责人表示，项目本身定价合理，基本属于底价发行。配合项目的稳定运营，在流动性充分的情况下，发生折价的概率较小。