截至2020年末，保利物业进驻184个城市，在管项目总面积约3.80亿平方米，在管项目总数1389个，合同管理项目总面积约5.67亿平方米，合同管理项目总数1948个。根据中指院2021中国物业服务百强企业研究报告，保利物业综合排名第五。

　　研究发现，2020年公司的公共及其他物业板块和社区增值服务板块收入增速较快，分别增长67.18%和51.47%。另外，第三方外拓项目在管面积同比增长44.02%，总面积占比由55%提升至60%。

　　保利物业毛利率水平在业内靠后。2020年，公司毛利为14.99亿元，毛利率由2019年的20.29%降至约18.65%，主要是由于社区增值服务毛利率下降。预计随着第三方拓展的收入占比提升，公司毛利率将呈现下降趋势。

　　公共物业及社区增值服务增速较快

　　保利物业于2019年12月在香港联交所上市，控股股东保利发展控股集团直接及间接持有公司72.28%股权，实际控制人为国务院国资委。

　　图1：保利物业营收、净利润

　　近3年，保利物业营业收入和净利润持续增长。2020年，公司实现营业收入80.38亿元，同比增长34.70%；净利润6.74亿元，同比增长37.31%；净利润率8.39%，较2019年增长0.16%。

　　从收入来源上看，保利物业主要包括三个业务板块：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

　　物业管理服务方面，保利物业公共及其他物业板块收入增长较快。报告期内，物业管理服务的收入为49.48亿元，同比上升28.71%。其中公司公共及其他物业板块收入为8.04亿元，较2019年同期增长67.18%，占物业管理服务总收入16.25%；在管项目数量为393个，较2019年底增加127个，在管面积约2.01亿平方米。

　　图2：保利物业近3年在管项目数量

　　非业主增值服务方面，业务内容包括向物业开发商提供的案场协销服务，以及咨询、承接查验等其他非业主增值服务。2020年，该板块收入为13.41亿元，较2019年同期增长38.45%。

　　社区增值服务方面，服务内容主要包括美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、家政服务等。报告期内，社区增值服务收入为17.48亿元，较2019年同期实现51.47%的增长，主要得益于美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务等垂直业务的服务能力提升，以及疫情期间为全国社区业主提供蔬菜生鲜进社区及防疫消杀等在内的民生保障服务。

　　总体来看，保利物业社区增值服务收入占比在逐步提升，从2017年的9.85%增长至2020年的21.70%；基础物管服务的营收占比由2017年的74.66%下降至2020年的61.60%。

　　图3：2017-2020年保利物业业务收入占比

　　值得注意的是，公司于2021年4月1日发布公告，变更募资所得款项用途，将原定用于收并购的资金占比从57%下降至37%，并将原定用于增值服务拓展的资金占比由15%提升至35%。

　　第三方外拓业务占比上升

　　保利物业主要通过招投标、合资合作及收并购等方式拓展业务，第三方外拓业务增长较快。年报显示，公司来自第三方的物业管理服务收入为13.05亿元，同比增长87.79%，占物业管理服务总收入26.38%，同比提高8.30个百分点。

　　截至2020年末，公司来自第三方的项目在管面积约为2.28亿平方米，同比增长44.02%，占总面积约60%；来自保利发展控股集团的项目在管面积约为1.52亿平方米，同比增长18.28%。

　　图4：保利物业近3年项目在管面积（亿㎡）

　　年内，新增第三方合同管理项目382个，新签合同金额17.15亿元，来自第三方的合同管理面积约为3.27亿平方米，较2019年增长0.39亿平方米。

　　毛利率处于业内较低水平

　　年报显示，2020年保利物业毛利为14.99亿元，较2019年12.11亿元增长23.78%，毛利率从2019年的20.29%降至18.65%，主要是由于自2018年社区增值服务毛利率持续下降所导致。

　　2020年，社区增值服务的毛利率下降至30.27%。一方面，受疫情影响，部分入户式增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受阶段性限制。另一方面，美居和零售等新兴社区增值业务仍在探索阶段，拉低了整体毛利率。

　　图5：保利物业业务毛利率情况

　　此外，当下物管行业第三方外拓竞争激烈，整体利润被压低，随着公司收入结构中的第三方项目收入占比逐步提高，预计物业管理服务板块的毛利率有下滑趋势。

　　图6：2020年上市物管公司毛利率情况

　　据Wind数据，2020年上市物管企业毛利率水平中位数在30%左右，保利物业在业内靠后。整体来看，市值较低的企业毛利率水平普遍较高，如星盛商业毛利率为56.26%，祈福生活服务毛利率为43.65%；专注于公共物业的新大正(行情002968,诊股)20.91%、保利物业18.65%、招商积余(行情001914,诊股)12.85%的毛利率在业内普遍较低。