按照中介的反馈，发现，这套房子单价已经突破了5万元/平方米。

　　泡桐树小学是成都小学“五朵金花”之一。接待的某中介房产经纪人介绍，去年这个时候，这里的学区房最低的总价大概是190万元左右，现在最低总价240万元。学区房面积越少单价越高，一般是五六十平方米的最好卖，单价大概四万多。

　　跟随二手房价格的上涨趋势，成都的学区房近年来也在持续上涨。为了应对学区房热，成都在实行多年的小初升“多校划片”的基础上，去年在其天府新区也开始推行小学入学“多校划片”来抑制学区房热。

　　化解学区房热更为根本性的举措还在于进一步推动教育质量均衡化。近日，中共成都教工委、成都市教育局印发《2021年工作要点》。这一文件提出，今年要形成《成都市幼儿园、中小学布局规划（2017-2035）》正式成果。新建改扩建幼儿园、中小学80所，新增学位10万个。同时，还将深化拓展义务教育优质资源覆盖面，推动武侯区等4个区（县）争创全国义务教育优质均衡发展县。评估认定60所义务教育新优质学校，重点提升68所公办初中办学水平。

　　学区房价格上涨

　　成都小学“五朵金花”是指公立小学中最好的五所小学。坊间对此存在两个版本，一个版本是泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、成都师范附属小学和盐道街小学。另外一个版本是泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、升平街小学和东城根街小学。

　　成都在小学入学阶段实行的是“单校划片”，就是一个区域对应一所小学，户籍决定了可以入读哪所公立小学。因此，只要通过购买学区房并落户后，就可以进入对口的最好的小学，像泡桐树小学周边的学区房就非常走俏。 　　

　　成都市在2014年试点义务教育学区制试点。在坊间市民认为最好的学区是青羊二区和锦江二区。这个学区划分来源于小升初的多校划片。就是教育局把小学升初中通过多校划片的方式进行编号，按照片号1、2、3、4进行排序，青羊二区和锦江二区教育资源在全市范围来看最为优质。

　　其中，青羊二区被广泛认为最好的学区。一方面小学好，拥有“五朵金花”中的泡桐树小学和成都市实验小学，胜西小学和东城根街小学也很有名气;另外一方面是初中好，其对应的初中有成都王牌中学“四七九中”中的两所，其他两所初中也并不差。

　　一位在东城根小学片区购买了学区房的家长向表示，购买学区房一方面是看中小学，更重要的看中的是初中，因为初中升高中有不低的比例会被分流去读中职业技术学校。如果能进入这几个初中，那么上重点高中以及重点大学就比较稳当。

　　因此，在这样的背景下，很多家长愿意花比较高的价格来购买学区房。另外一位在东城根小学的房产经纪人向表示，一套学区房大概每天都有10多个人来看，大家都冲着学位而来。现场看房时也遇到多个中介带来的不同看房人。

　　但是，学区房的供应是有限的，尤其是泡桐树小学和实验小学。这位经纪人告诉，在某互联网找房平台上，泡桐树小学片区的学区房只有50套，成都市实验小学的学区房则更少，只有30来套。这两所小学所划片区都很小，房子供不应求。

　　学区房的价格因此水涨船高。前述家长在2017年花了96万元买了一套东城根小学的学区房，而她的朋友在2013年左右买的大体相当的房子才花了30多万元。最近几年学区房更热，探访的那套泡桐树小学学区房此次已经是第二次涨价，去年年底由230万元涨到了240万元。

　　“我一位客户2016年买了一套房子，当时价格33万元，后来这个小区被划进了东城根小学片区，升值不少，最近以100多万元的价格卖了出去。”这位经纪人表示，“从2016年至今，成都的二手房价格也已经翻了一倍，作为学区房，物以稀为贵，比其他房子贵一些也正常。”

　　来自安居客的数据，成都2月二手房均价14045元/平方米，环比上月上涨0.44%，同比去年同期上涨6.01%。青羊区2月二手房均价22658元/平方米，环比上月上涨0.31%，同比去年同期上涨8.21%。

　　学区房和非学区房之间的价格差距十分明显。比如东城根小学片区价格大多是2万-3万元，而相邻的属于金牛区的小区，差不多品质的房子单价才1万多。在学区里面也存在不同学校之间差距，相比而言，泡桐树小学学区房平均单价最高，需要4万多。

　　学区房价格在这一总体水平下也因不同房屋条件而呈现不同单价。在某互联网找房平台可以看到，泡桐树小学片区的学区房，最高的单价达6万元，最低的也有2万多。单价高的房屋可能因为其具有商业条件或者装修条件不同，而单价低一般是大户型，这类房子因为总价高并不好卖。

　　其实，这些学区房的居住价值低，使用率比较低。跟随房产经纪人看过的几套房子大都处于闲置状态，或者拿来出租，但是租金偏低。这是因为这些房屋很多是老破小，大多是上世纪90年代甚至更早，最晚的也是本世纪头几年的房子。

　　房产经纪人介绍，这些学区房买来大多是挂户不会自住，也不会拿来炒作，因为一个学位有6年的限制。大家都冲着学区资格而来，不愿意投入更多资金在这里。一般选择面积比较低的，虽然单价高一点但是总价低，相当于拿出一笔钱在这里存几年。

　　政策出手抑制学区房热

　　学区房热并非只在青羊二区上演，各个热门学校周边的学区房都面临同样的境况。学区房热已经带来诸多弊端，很多人挤到这些学校就读使得一些热门小学面临爆仓，报名人数超过招生人数。

　　房产经纪人介绍，这种爆仓的压力在很多学校出现。比如，被戏称为“金沙大学”的金沙小学一年级已经开到23个班;东城根小学一年级16个班，新建了C校区来缓解招生压力;天涯石小学原本按每个年级6个班来规划，但是现在已经突破10个班，等等。 　　

　　在这样的背景下，一些学校已经要求学位落户年限，官方也对一些学校进行统筹。以青羊二区为例，目前除了泡桐树小学、成都市实验小学和胜西小学之外，学区内的东城根小学等都已经实行统筹，即报名人数超过招生人数之后，学生就有可能摇号到其他学校去。

　　也就是说，在这些统筹学校招生爆仓之后，拥有该校学位的学生可能并不能就读这个学校，这对学区房是一定的打击。不仅如此，政策层面也在进行改革探索，以破解学区房热的问题，推进教育资源均衡。

　　2017年，成都市教育局发布了《成都市义务教育阶段学区制建设指导意见》（下称《意见》）明确了各区（市）县将进行学区制建设，在区域内因地制宜组建不同形式的学区。《意见》规定了4种学区形式，即相同学段学区、教育主题学区、直对入学学区和其他形式学区。

　　其中，《意见》规定，相同学段学区就是将按相对就近的原则，把几个相同学段的学校组建为一个学区，缩小相邻学校教育教学质量差距，实现相邻学校协同发展，实现学区内义务教育校际均衡。其一般可分为小学学区和初中学区。

　　实际上，成都已经在小学升初中阶段实行了多年的“多校划片”。就是将区域内的热门学校和相对薄弱学校，大致均衡的划分到同一个学区，学生通过自主报名+电脑摇号的方式，来决定最终就读哪所学校。

　　成都小升初的“多校划片”已经在一定范围推进了教育资源均衡化，但是在幼升小阶段却一直进展不大，面临诸多问题和阻力。这涉及到学区房的房东和购房者等相关利益群体，以及学区内学校配比的技术问题。

　　2020年5月，成都天府新区正式公布《四川天府新区成都直管区2020年小学学区划分方案》。首次将天府新区内的36所小学，按区域划分成了12个小学学区（一个学区内有多所小学）。并提出会采用“多校划片”、“单校划片”两种招生方式。

　　这是成都市内首个推行小学阶段多校划片的区域，这样热点学校和普通学校划分到同一个学区，原来非该校学区的学生也有机会就读，而购房学区房却不一定能够就读这些学校，这样“学区房”的情况就会得到抑制。

　　天府新区能够实行的原因还在于是城市新开发区域，大部分是新兴区域，学校也以新学校为主，没有毕业生，也没有具体的升学率数据可以参考，所以在新区推行“多校划片”的阻碍不会太大。

　　2021年成都房价何去何从？

　　3月22日，成都的楼市新政正式出台了，这里有一个很有趣的现象，一般市场上有谣言的时候，不管内容是否属实，基本上就会很快出新政，因为多半是有相关消息流出了。

　　整个新政可以说力度非常大，从土拍、限购、保障房、法拍房、贷款等多个角度进行明文规定，整体上来说，就是对成都楼市尤其是二手房市场的严格管控。

　　信号传达得非常明确，在新房不会大降的基础上，要尽快消除二手房蠢蠢欲动上涨的空间，通过增加持有环节成本的方式来规避短期炒作的可能性，对于投资者来说，或许房产已经不是投资的最佳标的，至少在成都来说是这样的。

　　“限购、限售、限价”的三限背景下，还对诸如法拍房、消费贷款、指导价等进行监管补漏，力度之强，可见一斑。

　　以一套简单购买新房进行转手的周期计算：1.5年的交房时间+2年的办证时间+3-5年的交易时间，最长一套房从购买到转手需要近9年的时间，超长的周期，持有的不确定性，让除自住需求外的购房需求被极大的抑制。 　　

　　除了严监管外，更让人感到窒息的是近乎苛刻的利率贷款条件，从17年基准利率一路上调，到目前，成都的房贷利率基本在6个点左右，甚至还有上升的趋势。除了高利率外，贷款条件也变得严苛，二套房审核更严，房龄长的房源贷款也很难过审批，贷款的周期基本都在2个月，部分银行甚至以半年为周期进行放贷，这也极大的限制了楼市的流通性。

　　在金融、政策被严监管的背景下，成都楼市将何去何处呢？建树按照个人浅见，预测未来短期三个趋势：

　　一、新房市场两极分化，主城区（5+1）区域新房，无论价格，基本出一个秒一个，去化率非常高，尤其在青羊、金牛、武侯这样三环内的房源，更是抢手的香饽饽。而天府新区等区域价格昂贵的新房，则呈现顺销局面，慢慢卖会成为常态。新房整体价格并不会大幅度下降，从新政来看，增加供应，稳中当前价格是趋势。

　　二、二手房市场将有利于真正的刚需购房者，降低了炒作投资因素，刚需将成为真正的市场需求，而观望的房东也会被大浪淘沙，供需直接对接将成为最现实的情景。不过需要注意的是，二手房市场并不会大幅度下降，原因很简单：新房与二手房已经形成价差，市场行为会促使二手房价格向新房靠近，当前政策只是降低这个上涨幅度而已。市场上置换意识已经觉醒，以改善居住需求为目的的二手房交易行为并不会受到抑制。

　　三、投资房产将成为一个操作难度极高的行为，房住不炒的背景下，灰色空间正逐渐被压缩，想通过简单购房炒作暴富的时代已经一去不复返，对地段的选择、对持有的成本、对流动性的考虑将成为投资房产的主要考虑因素。

　　总之，当前成都房产已经正式进入新的监管时代，作为看多者，虽然趋势不会改变，但政府倡导房住不炒的决心越来越坚定。住有所居，改善居住条件将成为未来的主旋律。