3月24日，万达商业发布公告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股的IPO申请。

　　至此，万达商业长达5年之久的回A之旅，以主动撤稿暂时告一段落。同时“尽快实现境内外上市”的表态，意味着万达商业的上市之旅将重新开始。

　　事实上，近几年来，在房地产调控政策趋紧的背景下，房企A股IPO之路愈发艰难，借壳上市之路难度也明显增加，不少房企选择赴港上市，从而获得融资机会。

　　万达商业的艰难回A之旅

　　3月24日，万达商业发布一则《关于万达商业撤回A股上市申请的通告》称，公司撤回IPO申请。

　　至于撤回原因，万达商业表示，主要基于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

　　2014年12月23日，万达商业在港交所上市。万达集团董事长王健林在上市仪式上致辞表示，主业在港上市是万达商业发展史上的一个重要里程碑，万达将以此为契机，严守上市规则，抓住发展机遇，以持续增长的经营业绩，回馈投资者。

　　上市之后，2015年在A股牛市的带动下，万达商业股价也一路攀升，2015年6月创下上市以来最高价76.10港元，但随后几个月时间则持续下挫，2016年1月份跌破其发行价40.3港元，2016年2月万达商业股价继续下跌，并创下上市以来最低价30.34港元。

　　面对股价低迷的尴尬局面，2016年3月30日，万达商业首次公告称要进行私有化退市，当时私有化要约价格为不低于每H股48港元，相对于2月底的股价，溢价率超50%。

　　发布私有化消息后，公司股价回暖，但在涨至私有化要约价格48港元附近后，持续维持震荡。2016年9月，万达商业完成私有化，并正式从港交所退市。

　　王健林认为，万达商业H股私有化，最核心的原因是公司价值被严重低估。据万达商业2015年财报数据显示，2015年公司实现营收1247.73亿元，同比增长15.3%，净利润同比增长20.66%，达到299.71亿元。2015年末，公司每股净资产也有39.85元，而公司股价却出现破净现象，这可能让王健林“无法忍受”。

　　实际上，在港交所提出私有化之前，万达商业早在2015年9月就在内地启动了IPO程序，并向证监会递交了招股书。

　　招股书资料显示，当时，万达商业拟发行2.5亿股新股，不超过发行后总股本的5.23%。公司的主要业务主要以房地产开发销售、租赁及商管业务为主，房地产属性仍比较浓厚。

　　为了推动万达商业在A股顺利上市，万达商业在2018年1月引入新战略投资者。2018年1月19日，大连万达集团官方发布消息称，腾讯联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议，计划出资约340亿收购万达商业香港H股退市时引入的投资人所持有的约14%股份。其中，腾讯出资100亿占比4.12%，苏宁和融创各出资95亿占比3.91%，京东出资50亿占比2.06%。

　　当时，公司公告称，万达此次引入战略投资，旨在与投资者联手打造线上线下融合的“新消费”。引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，该集团将在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，并且促进各方推动万达商管集团尽快上市。

　　不过，万达商业的上市之旅，最终还是以主动撤稿告一段落。

　　值得一提的是，在2016年万达商业私有化同时附带一份对赌协议，万达承诺，如果在2018年8月31日前无法完成A股上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

　　但万达回归A股的上市之路并不顺利，2018年8月根本没可能在A股上市，对赌协议约定的上市时候也因此推迟至2023年10月31日。

　　万达商业要重回港股上市？

　　本次撤回A股上市申请，意味着，万达商业重新申请在A股上市的概率不大。

　　值得一提的是，在本次撤回申请中，公司提出“尽快实现境内外上市”，该表态或意味着万达商业将开始资本市场的新征程。

　　业内人士估计，万达商业在进行新一轮轻资产化重组后，将大概率赴港股上市。由于彻底实现轻资产化的管理运营，也为万达商业在H股上市提供了最大的可能性。

　　据同花顺数据显示，2020年三季报，万达商业投资物业租赁及管理收入达到249.42亿元，占比92.2%，物业租赁及管理收入成为公司营收构成最主要部分。而在2012年至2015年公布的财报数据中，物业销售一直是公司营收大块头。

　　近几年，物业管理行业逐步走进资本市场的视野，大量物业公司加速登陆资本市场，成为新风口。据嘉和家业统计，2020年物业企业的上市热情持续被催化，全年共有19家物企提交招股书。全年共新增18家上市物企，其中，港股市场共计17家，A股市场内，创业板第一只物业股——特发服务上市，为内地资本市场已上市的第四家物业企业。

　　随着近几年来不少物业股在香港上市，业内人士认为，目前万达商业已转型为“轻资产”物业租赁及管理，本次撤回A股IPO申请后，或将重回香港上市。

　　对于物业股的发展前景，多数机构表示看好。兴业证券认为，物业管理行业将持续享受规模红利：1、房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2、资产证券化加速了行业的收并购整合；3、当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4、物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

　　兴业证券指出，高成长高确定性是物业板块的主旋律。物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

（文章来源：证券时报网）