越秀地产董事长林昭远在业绩发布会表示，2020年，越秀地产围绕“优化结构提效益，经营驱动促发展”的年度工作主题，通过持续提升运营和管理能力，克服了疫情带来的不利影响，实现了经营业绩的稳健增长。2021年，越秀地产将紧紧抓住“十四五”开局带来的良好机遇，发挥自身优势，保持高质量发展，实现千亿规模的目标。

　　净利润5年复合增长33%

　　2020年的新冠疫情对房地产业整体产生了一定的影响，但是仍有不少房地产企业从二季度以来积极抢抓恢复期，扩大销售业绩。从销售情况看，2020年，越秀地产的合同销售（连同合营公司项目的合同销售）总额约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，在克尔瑞房企销售榜排名由2019年的第47名提升至第40名；完成全年合同销售目标的119.4%，在房企中的目标完成率名列前茅；合同销售均价约为每平方米人民币25,200元，同比上升21.7%。

　　从营收和盈利情况来看，越秀地产2020年实现营业收入约为人民币462.3亿元，同比上升20.6%。权益持有人应占盈利约为人民币42.5亿元，同比上升21.9%。核心净利润约为人民币40.2亿元，同比上升14.6%。

　　从历史走势来看，从2016年到2020年，越秀地产的营收和净利润增长稳步提升，经WIND计算，5年复合增长率分别达到15.87%和33%，净利润增长速度明显高于营收增速，凸显了盈利能力的稳健。

　　制图：：金融界上市公司研究院 数据来源：WIND

　　“三道红线”零踩线

　　去年8月住房城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，随后出台了“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100% 、现金短债比小于1”的“三条红线”政策，这已经成为房地产企业监管硬性指标。

　　这方面，越秀地产的剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25倍，实现了“三道红线”零踩线，全部“绿档”达标。

　　此外，越秀地产在净现金流方面表现良好，现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币373.1亿元，较年初上升23.6%，资金流动性充足；净借贷比率为47.5%，较年初大幅下降26.5个百分点。

　　在谈到主要财务指标健康、财务风险得到有效控制时，林昭远表示：“要做到财务稳健，确保资金安全，这方面宁可保守一点。”

　　此外，由于多元化融资渠道和持续加强资金管理，越秀地产的融资成本进一步降低，平均借贷成本同比下降31个基点至4.62%。财务总监陈静表示：“由于进行了资金置换，同时通过增加国内融资比重和直接融资比重，公司的资金成本显著下降。”

　　TOD项目贡献度提升

　　越秀地产是一家地方国企背景的综合房地产开发企业，其控股股东广州越秀集团有限公司隶属广州市国资委，2019年引入广州地铁成为第二大股东，这样的股东背景为其在拿地、投资等方面增添了独到的优势。

　　“6+1”增储模式是越秀地产独有的多元化、特色化拿地方式，除了常规的公开竞拍、城市更新、产业购地、收并购之外，还包括TOD、住宅+配建、国企合作等特色模式。

　　在这一多元化拿地策略引导下，2020年，越秀地产新进入南京、重庆两个重要二线城市，在全国战略布局21个城市，并且以较低溢价分别于广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都等地新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米。

　　目前，在土地整体布局方面，越秀地产秉承“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区。截至2020年12月31日，越秀地产总土地储备约为2,454万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.1%。

　　在越秀地产的“6+1”模式中，TOD模式格外突出。TOD模式是指以公共交通为导向的房地产开发项目（transit-oriented development）。凭借二股东在地铁运营方面的优势，越秀地产得以深度参与广州轨交物业事业发展，由此推动了“轨交+物业”新型业务模式的迅速成长。

　　2020年，越秀地产收购的广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）使新增TOD物业项目土地储备达到103万平方米。截止2020年底，越秀地产共拥有5个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米，约占其大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。

　　由于具有交通、商业等多项便利的显著优势，越秀地产的TOD物业项目格外热销。据副董事长、执行董事兼总经理林峰介绍，5个TOD项目全年共实现合同销售金额约人民币170.0亿元，同比上升236.6%，其中广州品秀星樾实现合同销售金额约人民币75.3亿元，单盘销售成绩位居广州黄埔区第一，广州前三位。

　　在收入结构方面，越秀地产坚持“住商并举”发展战略，利用独有的“越秀地产－越秀房托”商业双平台运作优势，持续完善“开发+运营+金融”的发展模式。2020年，越秀房托的经营收入约人民币17.6亿元，越秀地产的租金收入约人民币6.0亿元，形成了对主业收入的良好补充。

　　迈向千亿销售规模房企 2021机会更大

　　当前，在“房住不炒”政策背景下，房地产调控步步升级，从“三道红线”到“控制两级贷款”再到“集中供应土地”，“去金融化”成为2021年的房地产整体发展的“行业主旋律”。

　　在谈到行业基本面对对房地产企业产生的影响时，林昭远指出：“房地产行业经过连续多年的快速发展，目前保持平稳的发展势头，对行业而言是一件好事情。比如最近出台的集体供地制度，由于供应总量加大、竞争相对降低导致土地价格有望下降，当然对房企来说也意味着资金成本需求更高，投资难度加大。”

　　在这样的行业整体背景下，越秀地产在2021年将有哪些优势因素支持其继续发展？林昭远指出：“因为我们之前在负债和财务方面打下了较好基础，以及我们特有的开发模式，我认为2021年对越秀地产来说可能会有更多的机会，包括布局更多新增城市。”

　　通过综合多方面情况，越秀地产定下了2021突破千亿的目标。林昭远表示：“综合多方面情况看，今年公司的销售目标定在1122亿，这是按照可供货值60%来铺排。2021年可销售资源货值为人民币1866亿元，其中大湾区占比63%以上。当这个目标达成后，集团会稳定在千亿规模上。”

　　管理层对实现这一目标有很大信心。一方面在于对TOD业务的良好预期。林峰表示，未来要深化和广州地铁集团的战略合作，持续获取优质TOD资源，形成以TOD项目为核心，带动轨道交通沿线片区综合开发，实现站城一体、产城一体，深耕广州、聚集大湾区并复制全国的战略发展方向。

　　另一方面在于资金成本优势。尽管从去年年底到今年初，资金层面不断收紧，但陈静预计，越秀地产能够发挥自己优势，加强与金融机构合作，争取将利率维持在2020年的水平。