2021年也是积极落实“三道红线”政策的一年，房地产金融进一步收紧。市场表现方面，房地产市场再次陷入“冰火两重天”。热点一线城市的楼市再次躁动，上海、深圳等多市更是引来调控政策的升级。

　　A股房企预喜只有三成

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　　据Wind统计，截至目前，A股目前已有55家上市房企披露了2020年业绩预告，预喜的企业只有18家，占比仅为33%。其中，10家预增，6家扭亏，2家略增。多家房企在疫情期间加大营销力度，影响2020年全年业绩。

　　目前上市房企年报业绩披露还未展开，最早披露的房企也要等到3月12日，但从目前已经披露年报业绩预告的公司或可一窥究竟。

　　记者统计发现，目前预告年度业绩亏损的房企有25家，占比45%，其中海航基础(行情600515,诊股)预计全年亏损59亿至80亿，亏损金额最多。多数房企在业绩预告中都谈及新冠疫情影响，以及融资新政影响。

　　海航基础1月31日披露2020年年度业绩预告显示，预计2020年年度实现归属于上市公司股东的净利润亏损59亿元到80亿元。

　　海航基础认为，本期业绩预亏的主要原因是，一方面，受新冠疫情影响，营业收入下降，各板块业务收入下降，其中房地产业务因疫情影响部分项目工期延后，导致房地产业务结转收入较上年下降；持有型物业租金以及物业管理业务，公司贯彻执行国家及地方政府关于新冠疫情期间的租户租金减免政策，为部分中小商户减免租金，同时出租市场萎缩，收入减少；机场管理因受疫情影响，总体航空运力不足，机场管理业务收入下降。

　　泰禾集团(行情000732,诊股)近期公布年报业绩预告显示，预计在2020年归属于上市公司股东的净利润亏损41.7亿元至55.2亿元。

　　泰禾集团表示，2020年，受疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少；公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当计提了存货减值准备，导致营业利润减少；2020年度投资收益较2019年度大幅减少；公司还对已到期尚未还款的借款违约金计提了约为8亿元的违约金损失。

　　此外，位于天津的地产公司*ST松江(行情600225,诊股)、天房发展(行情600322,诊股)两家公司也双双预亏。至于业绩亏损原因，*ST松江表示，受所处区域商业地产持续低迷的影响，去库存化周期较长、去库存化率低，2020年公司房地产业务实现营业收入约1.5亿元，同时公司存量融资规模较大，房地产企业融资成本居高不下，且部分贷款发生逾期导致公司财务费用负担较重。

　　天房发展指出，2020年受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发项目销售、工程进度均被迫放缓，部分项目较正常周期延缓3至5个月，导致报告期内项目结算收入和利润出现下滑。同时，地产及金融政策持续收紧，导致公司部分项目销售价格不及预期。

　　部分房企转型，拓展非地产主业

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　　面对2020年的挑战，部分房企变卖资产，业绩获得惊人逆转，也有部分企业积极转型，拓展非地产主业。

　　从目前已经发布年报业绩预告的企业来看，海航投资(行情000616,诊股)、京投发展(行情600683,诊股)、亚太实业(行情000691,诊股)、南山控股(行情002314,诊股)、阳光股份(行情000608,诊股)等多家房企去年业绩实现翻倍。其中海航投资预计业绩增长7倍以上，至少能实现净利2.5亿元，而今年三季度业绩还亏损0.33亿元。

　　海航投资表示，业绩预增主要包括三方面原因：首先，控股子公司天津亿城山水房地产将出售给百年人寿的房地产项目确认收入，实现确认收入12.12亿元；第二公司对联营单位改变会计核算方法，确认投资收益增加；第三公司对海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业并购后，在 2020 年第四季度进行了报表合并。

　　值得注意的是，面对房地产业务亏损，部分房企也积极转型，置入盈利能力较强的资产。例如亚太实业预计净利0.17亿至0.22亿元。亚太实业表示，公司于2020年6月17日完成了沧州临港亚诺化工有限公司51%股权的购买；于2020年6月30日完成了兰州同创嘉业房地产开发有限公司全部84.156%股权的出售，通过重大资产购买与重大资产出售，公司置出了亏损的房地产业务，置入了盈利能力较好的精细化工业务。

　　说起房企的转型，无论是养猪、造车还是拆分物业上市，目前都是“市场热、赚钱快”的热门行业，多家房企早已参与其中。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于类似养猪和汽车产业事件，说明房企在做转型。类似产业的投入成本相对可控，本质上也符合房企的投资策略和投资性价比。”对于房企的转型，严跃进还特别强调，不要轻易放弃住宅业务，总体上购房需求还是比较多，后续预计会形成比较多的机会，并且住宅业务带来的现金流状况仍是可观的。若是发展新业务，也要防范出现圈地的现象，类似圈地现象很容易被外部关注，进而引起各类问题。

　　房企拿地更趋理性，聚焦核心区域

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　　据中指院监测，2021年首月百城新房、二手房价格环比涨幅均扩大，其中百城新建住宅均价环比上涨0.37%，涨幅较去年12月扩大0.12个百分点；百城二手住宅均价环比上涨0.32%，涨幅较去年12月扩大0.04个百分点。不过，如果从各个城市的角度来看，分化行情依然存在，人口净流出的三、四线城市，则无论是短期或者长期，都存在下行的隐忧。

　　深圳一家房企的中层管理人士告诉记者，“房价上涨不代表房企利润就会增加，当前需要利用营销手段实现快速去化、抢收回款和降低负债、未来投资方面也将聚焦核心区域。”

　　2月1日，恒大发布公告称，恒大从2月1日到2月28日在全国开展网上购房周年优惠活动，房价不仅低至7.5折，还有房款再减等活动。有业内人士看来表示，尽管恒大几乎全年都在进行“打折”销售，不管成效如何，不断发出这种“促销”的信号可以看出，一些负债率高企的龙头房企都在积极应对市场变化。

　　房企的拓展，少不了拿地。上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城住宅用地价格报告》显示，2020年，全国100个城市住宅用地价格为5642元/平方米，同比上涨4.5%。观察最近10年地价涨幅，可以看出，2020年地价涨幅处于历史偏低位水平，为个位数水平。受房屋销售压力的影响，以及“三道红线”新规的约束，房企在拿地方面会更趋理性。尤其是下半年部分房企债务压力增大，客观上也会警示房企不要盲目抢地王。而从政策层面看，部分东部城市地价曾经也有过炒作，但是地方政府积极出击，明确了“限地价、限房价、竞自持”的要求，这也有助于促进地价涨幅收窄。

　　严跃进表示，2020年全国百城住宅用地价格涨幅总体可控，从房企心态看，拿地补库存的工作依然在开展，但是强势抢地王的现象确实少了。疫情带来的不确定以及金融信贷政策的约束，使得房企更趋理性。地价涨幅趋稳，客观上也利好后续稳房价工作的开展。