而随着基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)试点项目的稳步推进，产业园区REITs产品被视为解决产业园区融资难题的一剂“良药”，备受投资者关注。

　　有业内人士在接受《中国经营报》记者采访时指出，REITs将促使开发建设方实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，有利于专业的产业园区运营商集中精力搞好精细化运营和服务。

　　如今，基础设施公募REITs风口渐行渐近，产业园区运营商该如何“乘风启航”，值得期待。

　　破解融资难题

　　一直以来，受开发建设周期长、收益率低，贷款额度及周期严重不匹配等多重因素制约，重开发、轻运营始终是产业园区普遍存在的现象，同时，也是限制其可持续发展的重要难题。

　　在受访的业内人士看来，产业园区融资的最大难点就是形式较为单一，成本相对偏高。重资产开发模式下，产业园区开发建设和运营服务“轻重”资产难以分离，基础设施投资回收周期过长、资产负债率长期处于较高水平，导致产业服务水平和园区运营精细化程度普遍较低，不利于产业园区的长远发展。

　　产业园区REITs将是行业破此局的一剂“良药”。据了解，REITs平台将促使开发建设方实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，形成良性资金流动循环，将产业园区项目投资回收期由以往的20年大幅缩短至6~8年，有利于园区开发建设主体降低企业负债率、优化资产结构、增强再投资能力。

　　从融资层面而言，REITs提供了盘活存量资产的渠道，破解了产业园区开发周期长、投资额度大、融资额度低、融资成本高等系列难题，有利于调动社会资本参与园区开发建设的积极性，也更有利于专业的产业园区运营商集中精力搞好精细化运营和服务。而从园区运营主体层面而言，REITs通过对园区资产进行“轻重分离”，从根本上解决产业园区开发建设和运营服务“角色重叠”的问题，促进了产业园区原始权益人由“开发建设端”转向“运营服务端”，有利于原始权益人更专注和专业的服务于科技企业。

　　作为创新产业园区运营商的鸿坤产业集团，凭借着在多元化产业协同发展和创新型城市运营中积累的经验和优势，时刻观察行业变化，并早于市场确立了“轻重并举”的发展导向。

　　据了解，鸿坤产业在轻资产运营体系中，将园区的服务、品牌、管理等无形资产价值进一步放大，同时通过产业链的打造和集聚，完备和精细化的产业服务，形成庞大的资源体系和专业的运营管理团队。

　　基于产业运营生态圈的构建，鸿坤产业在园区的开发、运营、服务、投资等轻资产运营环节中，迈向轻重并举的转型之路，在深耕基础服务的同时挖掘更多增值服务，整合产业资源，守护服务的全生命周期，为园区开发方、运营方和入园企业等各方的可持续性发展保驾护航，实现“轻重并举，合作共赢”的战略愿景。

　　如今，伴随着基础设施REITs风口期的到来，鸿坤产业在“轻重并举”的战略中心转移过程中，亦将根据各个产业园区的去化率、现金流等运营指标，适时、适当的开展资产证券化，引入社会资本，进一步实现园区运营由重向轻的转变。

　　服务“软实力”成考核重点

　　产业园区作为企业发展的重要载体，企业对于产业园区软硬件服务的要求也在不断提升。除传统物业服务外，资金、人才、资源整合、物流支撑等一系列创新增值性服务已经成为考核产业园区“软实力”的重要指标。

　　发家于北京的鸿坤产业，始终坚持与城市化发展步伐同频共振，通过引入先进的城市规划理念，整合多元化的优质资源，凭借高品质的专业研发能力和服务水平，积极为京津冀一体化城市建设贡献力量。

　　近年来，鸿坤着眼于国家战略重点区域布局，持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南自贸区等城市群，运用先进的空间规划、产业运营、资源整合推动城市功能升级，不断激活城市活力。

　　在园区产业生态的可持续性发展之路上，鸿坤产业积极结合现代服务业的产业定位和周边环境优势，将自然景观与产业人文完美交融，开创了以“产业生态”和“自然生态”结合的“软硬件双生态”绿色设计理念，重新定义生态办公新体验。

　　在硬件服务方面，鸿坤产业在园区内建设鸿花园、鸿餐厅、鸿客厅、鸿会所、鸿剧场、鸿运动等多样的硬件服务设施，为园区企业家和员工打造完备的配套空间，在园区舒适度、绿化景观、娱乐性等方面进行最大限度的优化，为企业创造最佳的办公体验。

　　而在企业更为关注的软件服务方面，鸿坤产业更是展现了颇具“硬核”的软实力，为企业打造了全周期的服务体系。

　　据了解，在企业选址初期，鸿坤产业即提供了全周期定制开发、标准化创新设计的产业开发服务，包含标准化、模块化、套餐华产品设计，全周期、高质量、低成本、强节奏的精细化开发管控等服务内容。

　　在企业融资阶段，提供了分阶段精准投资、分产业全面培育的产业投资服务，包含初创期的天使投资、风险投资，成熟阶段的产业基金投资，上市阶段的私募基金和并购基金投资，通过投资服务促进产业聚集，通过产业服务提高投资收益。

　　而在企业运营阶段，鸿坤产业则提供了多维度创新服务生态体系，涵盖人、财、税、法等公共服务平台，政策解读、申报及资质、补贴申请等政策服务平台，产学研合作对接、科技成果转化等科技服务平台，以及食堂、咖啡厅、超市、健身房等商业配套服务平台。

　　近年来，鸿坤产业在“模式创新、科技创新、孵化创新”领域中开展实践，聚焦生物医药、智能制造、文化创意、现代服务业等六大产业领域，已布局运营了17个特色产业项目，如鸿坤·云时代、鸿坤·国际生物医药园、亦庄鸿坤·智谷、鸿坤·生物医药谷、鸿坤·创新中心等。

　　产业协同发展

　　通过贯彻落实“轻重并举”的商业模式，鸿坤产业在夯实重资产运营核心竞争力的同时，“依重带轻”，以园区创新运营能力带动品牌输出，快速实现轻资产业务布局发展，构建了可持续化发展的城市及业务生态圈。

　　而按照“构建产业链、促进产业聚集、构建产业生态”的创新发展模式和科学战略规划，鸿坤产业用长远的眼光引导需求，通过重资产项目不断累积聚集、优化提升企业服务要素，持续完善“创新服务生态体系”，锻造园区运营“软实力”与服务输出能力，用数字智慧化、精细化的园区运营服务，打造了一条可持续发展的产业生态体系，实现区域产业协同与资源共享。

　　自鸿坤成立以来，在推动城市建设和业务发展的过程中，鸿坤一直以多元化业务生态，形成了立足于区域化生态发展的“鸿坤城市运营模式”。在北京西红门区域200万平方米的大盘建设中，重点打造了“鸿坤·金融谷”项目，其作为全国首批、北京市“集体经营性建设用地入市流转试点工作”的产业项目，经过多年产业运营，已形成以电子商务、科技金融、互联网+、文化创意、电子信息研发为主的产业集群，将厂房大院密布的城乡结合部蜕变为现代化的社会都市。

　　同为鸿坤产业在西红门地区重点运营的产业园区“西红门鸿坤·智谷”，其作为国内首个也是唯一一个以创新合作为主题的中日创新合作示范区——“北京中日国际合作示范”的重要产业载体，借助区域发展中日国际合作产业契机，园区构建以新一代信息技术为引领，装备制造、检验检测双轴联动的高精尖产业创新示范区，发展成为区域产业转型升级新龙头。

　　北京经济开发区(即亦庄)亦是鸿坤产业深耕发展区域之一。鸿坤产业充分利用北京经开区雄厚的产业基础，围绕经开区四大主导新一代信息技术、生物技术和大健康、机器人和装备制造产业、高端汽车和新能源智能汽车，先后打造了以“新一代信息技术+电子商务”为核心、覆盖智能制造、文化创意等战略新兴产业集群的“鸿坤·云时代”，以“生物医药”为引领、集医药研发生产、智慧医疗、健康服务于一体的千亿级生物医药产业集群“鸿坤·国际生物医药园”、及“智能制造装备”产业集群的“亦庄鸿坤·智谷”等成熟产业园区。

　　事实上，鸿坤产业只是鸿坤集团旗下四大业务板块之一。但是，对于鸿坤集团而言，企业谋求多元化发展的背后，最核心的要素，就是要注重资源整合和产业协同。

　　早在2017年，鸿坤集团正式提出全国化布局，确定“都市圈”+“生态圈”的“双圈战略”，从京津冀起航，持续进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区，并通过旗下鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块的资源进行产业协同、生态整合，不断赋予城市新的价值。

　　据了解，鸿坤集团依托资本，挖掘优质项目，投资高成长性企业，以投资牵引企业入园，形成产业IP；依靠产业，鸿坤集团为入园企业提供全生命周期的产业服务体系，助力企业成长，提高项目投资成功概率；而借助文旅，鸿坤集团通过策划、打造地产项目品牌，不断探索美好生活方式和文化艺术价值，促进地产项目长久价值的提升。

　　最终，通过资本、产业、文旅和地产四大业务板块协同，实现以产兴城、以城带产，产业协同、产城融合、生态发展的战略性业务布局，鸿坤致力于成为创新型城市运营商，践行“善建价值，善见未来”的品牌理念，实现“让人们住的开心，让城市充满活力”的使命。

（文章来源：中国经营网）