自9月底以来，来自央行、银保监会的积极房地产金融政策信号不断，11月9日中国银行(行情601988,诊股)间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会，多房企着手发债计划，而高盛欲抄底中国房企债券更是一剂强心针，多重作用力促连续数日地产公司股市回暖。

　　虽然“至暗时刻”仍未结束，但边际松动下，已经有足够多的信号昭示着，转折点即至。

　　从2020年7月至今，至少有7家大中型房企出现暴雷事件。惨烈的洗礼，令人不得不重新审视这个行业，三年前第一家房企提出“活下去”的时候，被人误解为“矫情”，现在才知道这种忧患意识弥足珍贵。

　　不被高增长裹挟，不被规模榜迷惑，不因行业冒进而浮躁，不因行业低谷而焦虑，保持始终清醒的房企，将成为这轮行业阵痛期过后的赢家。

　　“三道红线”之战

　　可以说，“三道红线”对于行业规则的改变是颠覆性的，自从有了这个标准，房地产的规模之战就变成了“红线”之战。在规模之战中落后，企业仍有超车机会，而在红线之战中，成败则关乎生死。

　　近期，在多个房企违约的焦头烂额中，也传来了一些好消息，荣盛发展(行情002146,诊股)等房企披露三季报后，晋级成为“绿档”企业。

　　荣盛发展三季报显示，截至2021年9月30日， “三道红线”已完全达标：现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89%，较期初下降21.29个百分点，远低于监管要求的低于100%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67个百分点，达到监管要求的70%以内。

　　回顾荣盛发展的历史数据，其红线相关指标在每个报告期逐步拉近绿档，降杠杆主动性明显。例如短期借款，2017年、2018年、2019年、2020年以及2021年前三季度的数据分别为：106.5亿、91.86亿、41.25亿、19.69亿、9.575亿，下降趋势非常明显。今年三季报的短期借款同比降幅为76.00%。

　　一手减负的同时，一手抓现金流。

　　今年前三季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元，连续四年及一期持续为正，资金状况安全、稳健。而据粗略统计，自2017年至今，仅有不超过十家头部上市房企，做到了连续四年经营性现金流为正。

　　而2017-2018年，正是房地产政策端刚刚释放紧缩信号，大多数房企还没有意识到前景之严峻的时候，彼时规模竞赛仍然如火如荼，而荣盛发展，从其4年以上的财务曲线中，即可看出蕴含的浓浓忧患意识。

　　将2021年半年报与2020年年报融资途径对比，可以看到，融资余额下降了52.04亿元，其中融资成本在6.18%-12%最高区间的其他融资降幅最为明显，而银行贷款和债券余额基本持平。融资成本得以降低的同时，融资结构更加健康和安全。

　　截自2020年年报

　　可以看出，荣盛的对于财务健康度的精密控制和结构上的逐步优化，是始终在进行的。

　　在兑付今年7月15日到期的境外美元债之后，荣盛发展下半年没有到期境外债券兑付压力，有较充裕的时间做好回购、新发等境外债务管理工作。

　　“舍与得”的艺术

　　在“红线之战”中折戟的企业，都曾有过自己的高光时刻，然而就如在暗流沉浮之上踏冰而行，一步判断失误则满盘皆输。一个企业最大的智慧就是，时刻都知道，当下最重要的事是什么。

　　近两年，荣盛在有意识的放缓拿地节奏，从2021年半年报来看，公司结转项目面积331.54万平方米，同比上升56.28%；结算收入315.78亿元，同比上升39.48%，签约增长小于结算增长。

　　而与此同步的是，行业环境在变化，各地集中土拍新规则制定后，房企的利润率进一步降低，随着地市越来越冷，很多地区楼面价一降再降，在之前“抢到”高溢价地块的企业也只能暗中扼腕。

　　此时，适时减缓扩张节奏，是智慧的选择。

　　根据2021年半年报，荣盛发展购地支出合计123.40亿元，占公司当期签约金额的20.59%，较少的购地支出对现金流形成了极大支持。而在7月8日荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露公司上半年回款490亿元，整体回款率处于较高水平。

　　再看销售方面，纵观2016年-2020年这一行业周期，荣盛历年销售额分别为512.24亿元、679.30亿元、1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元；增速依次是65.77%、32.61%、49.51%、13.58%、10.17%，在全行业并不突出。

　　但在众多房企用全口径销售额来装点规模的时候，荣盛自2017年以来权益销售比几乎都在80%以上，始终成色十足。2021年上半年，荣盛发展权益口径下的销售额为552.0亿元，行业排名相较全口径销售额领先10位，权益占比高达92.12%。

　　根据中指研究院发布的2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200销售额榜单中，荣盛发展以696.2亿元位列34名，销售面积为623.2万平方米位列23名。但是在权益销售额榜单中，荣盛发展为679.9亿元（行业均值：587.5亿元），排名22；权益销售面积为608.7万平方米（行业均值：416.1万平方米），排名14，远超行业均值。

　　保持稳步增长

　　2021年1-10月，荣盛发展累计实现签约面积916.52万平方米，同比增长18.39%；累计签约金额1,036.40亿元，同比增长22.12%。今年前三季度，荣盛发展累计实现营业收入459.18亿元，同比增长5.17%，对应归属上市公司股东净利润31.01亿元。

　　往年，荣盛发展的销售大多数集中在第四季度，但今年1-9就有五个月单月销售额破百亿，前九个月目标完成率71.01%。

　　环境多变下，如何保持稳步增长？

　　7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露，从2021年上半年荣盛发展签约分布来看，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。

　　销售倾向于长三角的同时，新增土储也继续了全国布局步伐，荣盛发展上半年拿地金额为127.12亿元，其中长三角拿地金额约为78.05亿元，占比61.40%；京津冀拿地金额约为20.04亿元，占比15.76 %。此外，向中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度也在加大。

　　截至上半年，荣盛发展土地储备建筑面积已达3741.25万平方米，土地储备货值4014亿元，权益占比83.5%，平均土地成本3252元/平方米。均匀土储下，稳定利润可期，毛利率长期可保持在20-25%之间。

　　有分析人士表示，至此，荣盛发展可以将“河北王”的帽子摘掉了，已经彻底成为一家全国性房企，抗风险能力大大加强。

　　与三道红线一起推出、监管部门要求的开发商年内买地金额不得超年度权益销售额40%的规则，拦住了近两年许多房企扩张的步伐，而荣盛目前的投销比仅在20%左右，距离40%要求还有相当大的空间。荣盛发展副总裁林洪波在业绩会上表示：“40%的要求对公司经营没有影响。”

　　林洪波表示，未来公司将优化土储结构，京津冀的土储会控制在30%，优先布局内生性需求的城市，如沧州、石家庄，长三角的土地储备保持稳定在30%-35%，大湾区和中西部的布局在30%左右。全年有望实现回款1050亿元。

　　荣盛的战略转型始于2016年，围绕地产主业，同步发力康旅、产城、物业等多元产业，形成了“一主三柱多支撑”的业务新格局，不断增强产业协同效应，精进企业综合实力。

　　这些新型产业经过时间的孵化和积累，如今都已开花结果。从半年报看，康旅板块上半年实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.77亿元，稳居文旅产业TOP3之列；产业园板块现已在河北、安徽、湖北3省布局12个园区，成为公司重要的收入来源和第二大利润来源；物业板块的服务平台荣万家，今年1月正式登陆港交所，募集资金12.65亿港元，成为开年第一支物业新股。

　　房子是永远的刚需，房地产行业支柱地位不会改变，清醒的人能看到，眼下再痛，也是阵痛。

　　当结束了高增长之后，房地产行业回归到“制造业”，一个符合投资逻辑的、考验企业全面竞争能力的房地产时代将诞生。

　　平安证券分析师杨侃曾言，中长期来看，经历本次阵痛期的洗礼，预计“幸存”房企将更加注重财务安全、运营管控。未来，在融资、管控、产品等方面具备综合优势的房企将进一步脱颖而出。