顶尖财经网(www.58188.com)2021-11-14 15:50:41讯：

　　土地供应(2021.10.18-2021.10.24)：百城土地供应建筑面积累计同比下降18.21%本周合计供应187 宗地块；其中住宅用地82 宗，商服用地21 宗，工业用地72 宗，其他用地12 宗。

　　本周100 城土地供应建筑面积合计1652.67 万平方米，环比下降28.2%，同比下降50.99%，累计同比下降18.21%，较前一周下降0.72 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为20.01、1048.91、583.75 万平方米，环比增速分别为-38.01%、116.38%、-67.29%；同比增速分别为-75.24%、24.3%、-76.15%；累计同比增速分别为1.47%、-11.48%、-24.28%；较前一周变动-0.72、0.54、-1.43 个百分点。本周100 城土地挂牌均价3681 元/平方米，环比上升24.48%，同比上升56.91%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1095、5101、1245 元/平方米，环比增速分别为-75.62%、-39.48%、-15.88%；同比增速分别为-86.87%、62.56%、-33.74%。

　　土地成交(2021.10.18-2021.10.24)：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降16.94%本周合计成交128 宗地块；其中住宅用地20 宗，商服用地15 宗，工业用地89 宗，其他用地4 宗。

　　本周100 城土地成交规划建筑面积1200.7 万平方米，环比下降44.96%，同比下降74.33%，累计同比下降16.94%，较前一周下降2.18 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为184.08、379.09、637.54 万平方米，环比增速分别为-72.61%、-56.61%、0.24%；同比增速分别为-0.08%、-81.42%、-74.01%；累计同比增速分别为2.26%、-19.64%、-17.17%；较前一周变动-0.06、-2.59、-2.08 个百分点。本周100 城土地成交均价2294 元/平方米，环比下降67.73%，同比下降11.77%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为6598、1505、1521 元/平方米，环比增速分别为-53.81%、-75.29%、64.08%；同比增速分别为-13.98%、-41.69%、-31.92%。本周100 城土地成交总价275.43亿元，环比下降82.24%，同比下降77.35%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为121.45、57.05、96.94 亿元，环比增速分别为-87.35%、-89.28%、64.4%；同比增速分别为-14.05%、-89.17%、-82.32%。

　　投资建议：

　　本周跟踪36大城市一手房合计成交2.86 万套，环比下降0.12%，同比下降41.71%，累计同比上升7.56%，较前一周减少1.73 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.72 万套，环比上升7.09%，同比下降51.29%，累计同比下降2.02%，较上周减少0.6 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计68.02 万套，去化周期36.2 周，环比下降12.08%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.65%、-0.34%、-0.4%。

　　房地产税改革试点工作正式启动。2021 年10 月23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议做出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。主要内容包括：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区；试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

　　前三季度房地产贷款增速持续放缓。2021 年10 月29 日，中国人民银行发布《2021 年三季度金融机构贷款投向统计报告》。统计数据显示，前三季度，绿色贷款保持高速增长，房地产贷款增速持续放缓。2021年三季度末，房地产业中长期贷款余额同比增长0.2%，增速比上季末低3 个百分点。人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3 个百分点，比上季末增速低1.9 个百分点；前三季度增加3.03万亿元，占同期各项贷款增量的18.1%，占比较上季末下降0.8 个百分点，比上年全年水平低7.3 个百分点。

　　楼市因城施策。多城加强住房租赁资金监管分类管控。10 月27 日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步明确杭州市住房租赁资金监管分类管控的通知(征求意见稿)》。对已落实住房租赁资金监管要求公示名单中的企业进行住房租赁资金监管分类管控。天津市住建委等三部门于近日联合印发《关于明确新建商品房预售资金监管工作有关要求的通知》。《通知》指出，房地产开发企业应当按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管账户。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

　　房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。

　　随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3)优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹

（文章来源：天风证券）