金地集团：第三季度营收、归母净利润均下滑 毛利率腰斩 src=http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/10/weixin/one_20211021084045181.png>

　　图1：2020Q3至2021Q3金地集团业绩看板

　　上半年，金地集团由子公司吸收少数股东投资收到的现金同比增加逾315%，且子公司金地商置向少数股东比例分红较高。

　　2021年9月公司第二大股东大家人寿减持近1.06亿股，套现近12亿元，这是大家人寿自2016年以来第一次减持公司股份。

　　第三季度营收、归母净利润均下滑 毛利率腰斩

　　金地集团的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

　　2021年前三季度，公司实现营业总收入538.84亿元，同比增长33.25%；实现归母净利润33.09亿元，同比大幅下降33.72%。其中第三季度公司实现营业总收入196.1亿元，同比下降4.64%，环比下降27.22%；实现归母净利润14.84亿元，同比下降26.19%，第三季度公司营收及归母净利润同比均出现下滑。

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　　图2：2018Q3至2021Q3金地集团营业收入及归母净利润

　　公司前三季度归母净利润大幅下滑，主要是因为前期拿地成本较高，地价占房价比重提高。前期较高的地价房价比逐渐在结算利润和毛利率上体现出来，前三季度公司毛利率为18.13%，同比下降近20个百分点，降幅逾五成。第三季度公司毛利率为19.49%，环比上升6个百分点，有所改善。

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　　图3：2018Q3至2021Q3金地集团毛利率

　　毛利率下滑也成为房地产行业普遍趋势。以申万二级房地产开发行业121家A股上市公司为例，2021年上半年，这121家上市公司毛利率中位数为26.5%，同比下降4.8个百分点；以营业收入加权的毛利率平均值为21.16%，同比下降6.34个百分点。

　　此外，2021年前三季度，公司累计实现签约面积1062万平方米，同比上升29%；累计实现签约金额2287亿元，同比上升34%。前三季度，公司共获取土地101宗，总投资额约1135亿元，权益投资额约460亿元；新增土地储备1492万平方米，同比增长逾50%。

　　吸收少数股东投资的现金增逾3倍有“明股实债”之嫌

　　截至2021年上半年末，金地集团现金短债比为1.19；净负债率69.59%；剔除预收账款后的资产负债率为69.44%，“三道红线”均未超出阈值，为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　值得注意的是，截至上半年末，金地集团少数股东权益为408.59亿元，较上年同期增加逾46%，三季度末进一步增加至429.85亿元。前三季度，公司由子公司吸收少数股东投资收到的现金为45.58亿元，同比增加近315%。吸收少数股东投资剧增，是否是“明股实债”不得而知。

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　　图4：2018Q3至2021Q3金地集团少数股东权益及吸收少数股东投资收到的现金

　　此外，据金地集团2021年半年报披露，上半年公司子公司金地商置归属少数股东的收益为6.05亿元，而该期向少数股东宣告分派的股利高达7.96亿元，高出归属其自身收益近2亿元。

　　不仅仅是金地集团，在房地产企业融资环境趋紧的背景下，通过吸收少数股东投资来融资的操作在房企中越来越普遍。比如万科截至上半年末少数股东权益为1419亿元，同比增加逾48%，由子公司吸收少数股东投资收到的现金为178亿元，同比增加近127%；荣盛发展(行情002146,诊股)截至上半年末少数股东权益为87亿元，同比增加逾131%，由子公司吸收少数股东投资收到的现金为71亿元，同比增加近1619%。

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　　图5：2020H1、2021H1部分上市房企少数股东权益及吸收少数股东投资收到的现金

　　大家保险9月减持逾1亿股

　　2021年9月，金地集团发布股东减持公告，公司第二大股东大家人寿于9月3日至9日之间，通过集中竞价累计减持公司股份4504.92万股，占公司总股本的0.99%；于9月14日，通过大宗交易减持公司股份6054万股，占公司总股本的1.34%。按照相应区间公司股价收盘价平均值计算，此次减持大家人寿共套现近12亿元。此次减持后，大家人寿持有公司股份比例从20.43%减少至18.09%。

　　大家保险集团的前身是安邦保险集团。由于安邦集团存在违反保险法规定的经营行为，可能严重危及自身偿付能力，2019年7月经中国银保监会批准，中国保险保障基金、中国石化(行情600028,诊股)、上汽集团(行情600104,诊股)共同出资设立大家保险集团，对安邦集团实施接管。

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　　图6：大家人寿减持金地集团股份情况

　　这是大家人寿自2016年以来第一次减持金地集团股份，此次大幅减持可能与中国银保监会于2020年11月发布的《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（以下简称“《通知》”）有一定关系，《通知》中提到保险资金财务性股权投资标的企业不得直接从事房地产开发建设。

　　在大家人寿大幅减持之后，金地集团董事长凌克于9月16日通过集中竞价的交易方式，增持公司股份10万股。此外，香港中央结算公司在第三季度共增持公司股份约1395万股。