宏观调控持续收紧，悲观情绪同步蔓延。年初至今，不少房企遭遇股债双杀，部分股价创下历史新低，与此同时，部分激进房企信用风险加剧，也在拖累整个行业，市场悲观情绪过度发酵，打击了境外评级机构的信心，多家稳健经营房企也遭“误伤”评级下调。10月12日，国际评级机构标普将中南建设(行情000961,诊股)海外主体信用评级由B+调整为B，展望稳定。该调整更多反映的是海外评级机构对中国房地产行业发展的认识，就中南建设本身而言，目前经营稳健，并无偿债风险。

　　地产悲观情绪蔓延，央行定调健康发展

　　尽管债务违约是房企的个体行为，但无可否认的是，目前地产行业的负面情绪已经不仅仅局限于个体，而是蔓延到了整个行业。

　　今年9月，国际评级机构穆迪将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，同时将多家房企评级展望调整为负面，行业信用风险担忧持续升温。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，下调评级是当前行业整体面临的问题，近期政策调控，很多企业债务压力较大，销售数据表现不佳，尤其是流动性的问题使评级机构更加谨慎，从评级角度来讲会比较悲观。

　　9月底，央行一周内两次提及房地产行业“两个维护”，强调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，对外传递维护房地产市场稳定的决心。业内普遍分析认为，此举释放积极信号，四季度房地产融资紧缩态势有望得到缓和，但审慎始终是房企未来发展的重要方向，只有那些未雨绸缪、稳健经营的房企才能拥有更高的安全边际。

　　偿债压力小，不依赖有息负债发展模式

　　前期过度依赖债务进行规模扩张，是目前因债务违约倒下的房企通病，而中南建设在债务扩张上一直坚持理性稳健的原则。中南建设董事、总经理陈昱含曾表示，中南建设在战略选择上面很早就围绕着三道红线的调控方向，公司追求运营效率和确定性，是一家非债务型驱动公司，在同等销售规模的房企当中有息负债的规模处于行业低位。

　　数据显示，2021 年 6 月末中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6 亿元，比 2020年末减少 31.5 亿元，呈下降趋势。具体到短债上，截至2021年6月底，中南建设一年内需要偿还的有息负债209亿元，平均单月需要偿还的不到17亿元，最高单月需要偿还的不到26亿元。

　　而今年1-9月，中南建设累计合同销售金额 1537亿元，比上年同期增长7.4%，平均单月销售金额为171亿元，最低2月销售金额也有111亿元，正常经营性的回款覆盖经营性的支出绰绰有余，另外中南截止2021年四季度境内外到期债券余额13亿元，今年年内无需要偿还的美元债，不存在偿债风险。

　　地产行业进入深度调整期，充裕的现金流才是最好的过冬粮草。在严控负债规模的同时，中南建设也持续保持良好的流动性和较强的偿债能力，稳健经营扩大安全边际。2021年上半年中南经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，单月平均流入124亿元，远远超过一年以内各项经营负债的月度均值83亿元。经营性现金流量净额24.1亿元，同比增18.55%，连续四年保持正值。货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金后的余额215.5亿元，同比增加9.96%。同时公司剩余银行授信额度达1425亿元，未来可使用的信贷资源充裕。

　　长期以来，中南建设长期坚持不依赖有息负债的发展模式，有息负债与年度经营规模比值一直维持在行业最低水平，中南建设的发展模式更符合当下的监管要求和未来的政策导向，实际经营受到政策和市场调整影响较小。

　　严防三高，坚持审慎经营导向

　　2021年，在相对严峻的外部形势下，中南建设也给自己打好了预防针，一方面对行业形势做好预判，另一方面积极采取经营应对举措，主动降负债、去杠杆。在2021年中期业绩交流会上，陈昱含强调，在未来相当长时间，审慎经营都是中南建设的首要原则，打好这一场 “防三高”的持久战。

　　中南建设用高血压、高血糖和高血脂来比喻目前行业出现的经营风险，其中，高血压是指流动性问题，在当前大环境下，作为资金密集型的房企，确保流动性是第一要务。高血糖是杠杆和规模问题，对房企来说，三道红线就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力。高血脂是利润问题，目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现。

　　而中南建设将致力打好这场“防三高”的持久战，包括建立一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具，确保流动性安全；坚定去杠杆，加速实现三线全绿；勤练内功，通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比等。对于未来的目标，提出“三个卓越”：卓越运营、卓越建设和卓越服务。卓越运营主要是通过产品研发、生产提效和供应链建设三方面的综合努力，把地产开发的品质和效率价值发挥到最大。卓越建设是指加快探索第二增长曲线。卓越服务主要是推动在基础服务、增值服务和城市服务方面能力的提升。

　　半年报显示，截至2021年6月底，中南建设“三道红线”仅扣除预收账款后的负债率还高于绿档要求，并力争在2022年内实现三线全绿。期内，中南建设净负债率为95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除预收账款后的负债率为 77.42%，比2020年末下降1.27个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比为1.03。

　　对此，华西证券(行情002926,诊股)分析称，总体来看，中南建设正有序降低负债，杠杆率逐步下降，短期偿债风险可控，“三道红线”已达标两项，整体财务安全性持续提高。