热点思考：东部“量价齐升”、西部“以价换量”等，支持地产销售快速修复

　　5月以来，地产销售加快修复、不同区域销售普遍回升，其驱动逻辑、持续性等引发关注。5月以来，商品房销售面积同比增长7.1%、创2018年中以来最高水平；商品房销售额同比高达13%，也处于近年来高位。东部和中、西部地区，一二线及三线及以下城市，销售增速普遍明显上升。地产销售高增的驱动逻辑、持续性等，是下阶段地产投资、经济走势研判的关键影响变量，市场对此关注较多。

　　不同区域，地产销售的修复逻辑有所分化；东部热点省(市)受益于维稳政策的外溢效应等，销售“量价齐升”。东部地区，前7月销售面积累计同比-2.2%(2019年-1.5%)、销售均价同比增速5.9%，修复明显较好；其中，长三角的江苏、浙江，京津冀的河北，销售量、价表现亮眼，在一定程度上受益于维稳的外溢效应。杭州、苏州等热点二三线城市，商品房住宅销售的面积和均价涨幅均在10%上下。

　　西部地区，重点城市地产销售“以价换量”、或在一定程度上助力刚需修复。西部地区销售增速也有明显回升，但绝大多数省市“量”、“价”增速均尚未恢复至疫前水平。其中，西安、重庆等区域中心城市，一直处于负增区间。4月以来，恒大、碧桂园等全国布局的千亿龙头房企，大力推行打折促销，在一定程度上助力西部中心城市地产销售改善。其他普通三四线城市，销售受积压需求释放带动。

　　短期来看，积压需求释放、微观房企行为等，或仍将对地产销售形成阶段性支持；但东部热点城市收紧调控等，对地产销售的影响或将逐步显现。7月以来，东部地区已近10个城市收紧限购、限售等政策，并已在销售和房价上有所反映；例如，调控较早的东莞、杭州等，7月商品房成交的量、价均已出现一定降温迹象。伴随东部调控效果的逐步显现，地产销售对投资和宏观经济的支持或将边际减弱。

　　中长期来看，地产调控思路已经不同以往，总量层面的“地产周期”正在消失；大都市圈人口集聚等结构逻辑，值得关注。近年来，伴随地产调控思路转向“因城施策”，不同能级城市间的传导明显减弱，地产的“周期”特征也在逐步弱化、结构特征加快凸显。东部地区长三角、粤港澳大都市圈内的一二线及热点三线城市，对人口集聚的吸引力持续存在；中西部核心二线城市的城镇化加快推进，对人口吸引力也在增强，地产销售和投资、及对区域经济发展的支持等，值得关注

　　报告正文

　　1、高增的地产销售，消失的地产“周期”

　　5月以来，地产销售加快修复，市场对其驱动逻辑、持续性等关注较多。2020年5月中旬以来，30大中城商品房成交面积重回增长区间，全国商品房销售也开始明显回升。5-7月，全国商品房销售面积同比平均增长7.1%、创2018年中以来的最高水平；销售面积累计同比跌幅也明显收窄，前7月累计同比增速-5.8%。商品房销售快速修复带动价格回升，使得前7月销售额增速回升至-2.1%。地产销售的高景气能否持续，对地产投资、经济的影响如何，是下阶段经济形势研判的重要考量。

　　不同区域和城市，地产销售普遍出现明显修复，其中东部热点二线城市修复最为显著。分区域来看，东、中、西部地区商品房销售，5月起普遍重回增长区间。东部地区销售修复最为显著，7月销售当月同比高达16.2%、为2017年以来的最高水平，前7个月销售面积累计同比-2.2%、已接近2019年全年水平(-1.5%)；中部(不含湖北)和西部，7月销售面积当月同比增速分别为8.0%和4.7%，前7月累计同比增速分别为-2.6%(2019年-0.9%)、-4.2%(2019年4.4%)。分不同能级城市来看，东部热点二线城市修复最为明显，2020年前7个月住宅销售面积同比增速高达10%。

　　[1]东部二线城市，包括天津、石家庄、杭州、南京、青岛、宁波、苏州、济南、厦门、福州；中部二线城市，包括武汉、长沙、郑州、合肥、南昌；西部二线城市，包括重庆、成都、西安。

　　不同区域，地产销售驱动逻辑有所分化；东部地区“量价齐升”，在一定程度上得益于维稳政策的外溢效应。东部地产销售面积快速恢复的同时，价格也出现明显上涨，前7月新建商品房住宅均价1.35万元/平方米、同比上涨5.9%，增速高于中部(2.0%)和西部地区(3.8%)。更加直观反映需求的二手房市场来看，东部上半年二手房成交价同比上涨2.4%，也好于中部(1.7%)和西部(1.6%)。东部地产市场，对政策环境变化较为敏感；上半年流动性环境总体宽松、主要城市住房贷款利率普遍下调等，或对地产销售起到一定提振。例如，深圳上半年成交商品房住宅中，60%为90平米以上住宅、远高于2019年全年平均水平(52%)，或为政策外溢的体现之一。

　　江苏、浙江和河北等沿海大都市圈的热点二、三线城市，量、价表现最为亮眼。东部省(市)中，长三角区域的江苏、浙江省，京津冀地区的河北省，销售量、价双双高增。均在快速增长。前7个月，江苏和浙江商品房销售面积同比分别增长4%、5%，价格分别上涨7%、9%，河北销售面积与价格同比分别上涨9%和7%，均显著超过2019年增速。具体城市来看，以杭州、苏州等为代表的部分热点二、三线城市，新建住宅面积增长超过10%、均价较2019年底上涨7%左右。

　　西部地区而言，房企在重点城市打折促销、“以价换量”，在一定程度上助力刚需修复。西部地区地产销售修复较快，但绝大多数省市、销售的“量”、“价”增速均尚未恢复至疫前水平。尤其是西安、重庆等区域中心城市，商品房销售压力相对较大，一直处于负增区间；例如，西安上半年销售面积累计同比跌幅超过50%，重庆和昆明跌幅也超过两成。4月以来，伴随部分房企加快打折促销力度，成都、重庆销售均价增速加快回落，对销售增速起到一定提振。

　　以百亿以上规模房企为代表，打折力度较大的房企，销售表现较好。2020年上半年，52%的企业进行打折促销、销售均价同比下降；其中，在中西部布局相对较多的恒大、碧桂园等千亿规模以上的房企，打折力度最大，前7月销售均价同比下降1成左右。大力度打折促销提振下，恒大、碧桂园为代表的千亿以上规模房企，前7月销售面积同比增长接近10%；相较之下，中小型房企品牌效应、打折力度相对较弱，销售恢复情况不及大型房企。

　　短期来看，积压需求释放、微观房企行为等，仍将对销售形成阶段性支持；但东部热点城市7月以来陆续收紧地产调控，对地产销售的影响或将逐步显现。7月以来，东部地区已近10个城市收紧限购、限售等政策，并在销售和房价上有所反映；例如，东莞商品房成交面积、二手房成交价格增长在7月均有放缓，杭州新房和二手房成交增长也出现放缓迹象。伴随东部调控效果逐步显现，地产销售修复最快的阶段或即将过去，对地产投资和经济的支持或也将随之减弱。

　　中长期来看，地产调控思路已与过往大为不同，“因城施策”背景下，总量层面的“地产周期”正在消失，大都市圈人口集聚等结构性逻辑值得关注。近年来，伴随地产调控思路转向“因城施策”，不同能级城市间的传导已明显减弱，传统的“地产周期”特征也在逐步弱化、结构特征正在加快凸显。东部地区长三角、粤港澳大都市圈内的核心一二线及热点三线城市，对人口集聚的吸引力持续存在；中西部核心二线城市的工业化和城镇化进程加快推进，对人口的吸引力也在增强，对应地产销售和投资需求、及对区域经济发展的支持等，值得关注。

　　2、核心结论

　　① 5月以来，地产销售加快修复、不同区域销售普遍回升；销售高增的驱动逻辑、持续性等，是下阶段地产投资、经济走势研判的关键影响变量。

　　② 不同区域，地产销售的修复逻辑有所分化。东部热点省(市)受益于维稳政策的外溢效应等，销售“量价齐升”；西部地区，重点城市地产销售“以价换量”、或在一定程度上助力刚需修复。

　　③ 短期来看，积压需求释放、微观房企行为等，或仍将对地产销售形成阶段性支持；但东部热点城市收紧调控等，对地产销售的影响或将逐步显现。

　　④ 中长期来看，地产调控思路已经不同以往，总量层面的“地产周期”正在消失；大都市圈人口集聚等结构逻辑，值得关注。

　　3、风险提示

　　海外宏观经济或监管政策出现重大调整；疫情出现超预期变化。

（文章来源：开源证券）