虽然其2019年营收和净利实现双增长，但同期经营现金流量净额却为-18.25亿元，而2018年则为85.88亿元，同比由正转负。

　　此外，《投资时报》研究员注意到，2015年—2019年，该公司总资产和总负债规模处于上升通道，且流动负债在总负债中占比较大。中国奥园资产负债率由2015年末的76.29%上升至2019年末的87.24%，流动负债在总负债中的占比也由2015年末的61.12%增加至2019年末的77.84%。

　　盈利质量及稳定性欠佳

　　日前，中国奥园发布了2019年年度报告，数据显示，该公司2019年营业额和净利实现双增长。其中总营业额实现505.31亿元，同比增长62.97%；毛利润达150.21亿元，同比增长55.92%；实现归母净利润为42.01亿元，同比增长74.39%。

　　《投资时报》研究员留意到，2015年—2019年，中国奥园总营业额的复合年均增长率为51.58%，毛利润复合年均增长率为54.36%，归母净利润复合年均增长率为50.82%，三者复合年均增长率均超过50%，总体增幅较大。

　　需要注意的是，公司毛利润和归母净利润近几年虽然均录得增长，但两者的同比增速波动较大。2015年—2017年，该公司归母净利润同比增速由0.34%大幅增至86.15%，后于2018年回落至46.89%；毛利润同比增速亦由28%大幅增至2018年的88.48%，并于2019年回落至55.92%。

　　中国奥园2015年—2019年毛利润及归母净利润同比增速

数据来源：公司年报

　　可以看到，公司毛利润同比增速和归母净利润同比增速虽然总体处于上升通道，但其波动性相对较大，侧面反映出公司盈利稳定性欠佳。

　　值得一提的是，中国奥园2019年经营活动产生的现金净额为-18.25亿元，2018年同期则为85.88亿元，同比由正转负，2019年公司经营活动所得现金净额占总营业额的比例为-3.61%，2018年同期则为2.7%。经营活动所得现金净额占总营业额的比重作为衡量公司盈利质量的重要指标，在一定程度上反映出公司盈利质量有所下降。

　　土储权益比约达八成

　　年报显示，2019年，中国奥园物业发展业务实现营业额480.91亿元，同比增长61.71%；物业投资业务实现营业额2.73亿元，同比增长46.96%；其他业务实现营业额21.67亿元，同比大增100.61%。

　　可以看到，上述三项业务营业额相比于2018年均实现较大增幅，且物业发展业务的营业额占公司营业额的比重高达95.17%，为公司的主要营收来源。

　　需要注意的是，2019年，在公司物业发展业务中，已售及交付住宅性公寓收入为381.88亿元，占物业发展收入的比例为79.41%；面积为445.1万平方米，占物业发展面积的比例为85.4%。

　　可以说，2019年，已售及交付住宅性公寓为物业发展业务贡献了79.41%的收入，而物业发展业务为公司创造了95.17%的营业额。即公司的营收高度倚赖物业发展业务，而物业发展业务中住宅性公寓又占据重中之重。

　　此外，2019年该公司实现物业合同销售金额为1180.6亿元，同比增长29.34%，实现合同销售面积1168.5万平方米，同比增长31.84%。且截至2019年末，公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比为79%。

　　流动负债占比高

　　年报显示，截至2019年12月31日，中国奥园资产总额为2898.8亿元，同比增长53.49%；负债总额为2528.84亿元，同比增长59.93%，资产负债率为87.24%。

　　《投资时报》研究员查阅公司近几年财报数据注意到，2015年—2019年，公司总资产复合年均增长率为56.1%，总负债复合年均增长率高达61.42%，且其资产和负债总额于2018年双双达到千亿规模，资产负债率也由2015年末的76.29%上升至2019年末的87.24%。

　　中国奥园2015年—2019年负债总额及资产负债率

数据来源：公司年报

　　需要注意的是，该公司2019年总负债较2018年大增近1000亿元，且在总负债中，流动负债共计1968.47亿元，占总负债的比例高达77.84%，同比增加1.3个百分点。

　　从总负债的构成来看，银行及其他借款为689.61亿元，优先票据及公司债券约为268.03亿元，两者共计957.64亿元，同比大增65.91%，占总负债比重为38.22%。

　　在借款、优先票据及公司债券中，按需要时偿还及1年以内需偿还的为418.73亿元，1年以上但未超过2年的偿还额为306.98亿元，两者合计占借款、优先票据及公司债券总额的比例高达75.78%。

　　值得一提的是，截至2019年12月31日，该公司结构性存款为7.05亿元，受限制银行存款为93.13亿元，银行结余及现金为580.43亿元，三者共计680.61亿元。保守估计，银行结余及现金可覆盖需要时偿还及1年以内需偿还的借款、优先票据及公司债券的138.62%。

　　此外，《投资时报》研究员留意到，若将时间维度拉长来看，公司的流动比率近几年呈现下降趋势，该数值已由2015年末的1.90下降至2019年末的1.33，侧面反映出该公司资产变现能力走弱。

（文章来源：投资时报）