地产业界曾流传这样的名言——“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳。”依靠收购旧工厂起家的富力地产，曾一夜之间成为“地产贵族”。

　　广州杨箕村旧改是富力地产改造的典型项目，被富力称为具有里程碑意义的项目。不过近期，富力地产与广州杨箕股份合作社上演诉讼战，诉弃产补偿款涉金额1.6亿元和拆迁安置补偿费2.7亿元。

　　近年来，富力地产参与城中村改造项目的积极性减弱了很多，且已有的项目建设也很缓慢。

　　而另一个摆在富力地产面前的问题是资金问题，尤其是面临着2018年和2019年多个债券将到期的兑付压力，富力地产在2020年将有逾280亿元的债务到期。

　　另外，根据富力地产2019年三季报显示，截至9月30日，公司负债总额约为3428.40亿元，比2018年末2963.23亿元增加约16%。

　　针对旧改项目进展缓慢，富力地产能否按照曾经的规划完成旧改？高额负债对其发展是否有影响？富力地产将如何有效的降低负债等相关问题，《商学院》致函致电富力地产公关，截至发稿日，并未收到对方回复。

　　涉及多个法律诉讼案件

　　2020年3月13日，广州富力地产股份有限公司(2777.HK)发布公告，披露公司涉及重大诉讼情况。

　　公告显示，富力地产起诉广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社返还垫付的弃产补偿款纠纷案。富力地产作为原告方，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社返还垫付的弃产补偿款1.6亿元及利息。该案正在审理，尚未判决。

　　此外，在1月7日广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社以拆迁安置补偿合同纠纷一事把富力地产告上法庭。

　　广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社以富力地产为被告，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求：赔偿复建地块住宅回迁房套内建筑面积缺少损失79,889,388元及利息；赔偿复建地块商业回迁物业建筑面积回迁缺少损失126,629,990.27元及利息等13项赔款。涉及赔偿金额约为2.7亿元，该案正在审理，尚未判决。

　　广东知名房地产律师陈亮告诉《商学院》记者，民事案由里面并没有弃产纠纷一说，只有房屋拆迁安置补偿合同纠纷。富力地产起诉广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社返还垫付的弃产补偿款纠纷案，可能是开发商之前预付费用付多了，现在要求多退回剩余的。

　　资金困局债务压城

　　面对疫情带来的业务受阻，全国各地房企纷纷使出浑身解数，开启线上卖房模式，但效果难言理想。

　　克而瑞数据显示，2020年2月，TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录，1-2月，合计销售金额破百亿元的房地产企业仅有22家。

　　3月3日，富力地产公布2020年2月份销售数据。2月份单月，富力地产实现权益合约销售总金额约25亿元，环比下降59.5%，同比下降58.7%。对应销售面积达约20.81万平方米，环比下降61.1%，同比下降61.8%。

　　销售额与销售面积双双下降，富力地产资金回笼压力加大。知名地产分析师严跃进认为2020年上半年房地产交易额受影响比较大，销售额短时间内很难上升。下半年经济形势可会因宏观政策刺激消费行为，力度会明显要强于过去几年，这个反而是房企的一种机会。

　　2020年1至2月份，富力地产曾先后进行三笔融资，金额已达115亿元。

　　1月17日，富力地产发布《广州富力地产股份有限公司 2020 年度第一期超短期融资券发行情况公告》，公告显示，该笔融资券发行利率为5.4%，实际发行金额为7亿元。

　　2月10日，富力地产非公开发行2020年公司债券总金额80亿元，已经被上交所受理。

　　2月28日，富力地产发布公告称，拟通过全资子公司怡略发行2024年到期的4亿美元8.625%优先票据。富力地产拟将票据发行所得款项净额用于再融资，主要面向将于一年内到期的中长期债项。

　　繁发债融资的背后，是富力地产对资金的渴望和不断飙升的负债水平。

　　2015年后，富力地产负债连续攀升。2018年，其净负债率达到184.08%，2019年上半年进一步升至230.93%，据克而瑞数据显示，2019年上半年，174家房企的加权平均净负债率为91.37%。到了2019年三季度末富力地产净负债率为218.4%。

　　2019年前三季度，公司总资产为4153.1亿元，总负债为3428.4亿元，资产负债率高达82.55%，手中持有的货币资金约有304.2亿元，较2018年末增长约16%，其中有息负债总额1360.6亿元，短期负债占有息负债的比例升至37.7%。另外，富力地产在2020年将有逾280亿元的债务实际到期。

　　严跃进表示在这两年里企业都是要降低负债规模，不管负债规模高或不高，都是要降低负债率。为了防范金融风险的，企业要主动降低债务规模。假如融资比重高，企业债务出现危机，就会引起投资者的担心。

　　对于富力地产后续如果要降低负债率，严跃进指出，一方面，公司要积极做好一些住宅项目，提高销售额来增加回笼资金，另一方面，可以引入一些股权和投资，适当地减少债券，债务方面的一些融资。

　　多元扩张危机

　　富力地产2005 年在香港联交所主板上市，是第一家被纳入恒生中国企业指数的内地房企。2007 年富力销售金额位居行业第四名，仅次于万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。

　　富力地产被称之为“旧厂之王”，以擅长开发旧改项目而闻名。富力地产于2007年拿下猎德村，打造出了广州最豪的公寓——天銮；于2011年拿下杨箕村，打造出了27万人文综合体——东山新天地。这些项目的成功为富力地产带来了巨大的声誉。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，富力地产一直扎根广州，其参与旧改项目有很多标志性的写字楼都是富力地产的，所以尝到旧改的甜头。长期做旧改项目，在整个过程中的谈判、补偿回迁、规划、还有满足地方政府对于配套的要求等等，富力地产在各个环节做的都不错。

　　严跃进认为富力地产总部就在广州，所以在某种程度上，对当地的这个市场这个更了解，能够形成一些非常优质的地方。一般情况下旧改项目往往都是非常好的一些地段，后期成长性非常大。如果跟政府关系比较好，动拆回迁环节顺利进行，旧改项目还是有很大的成长性的。但是这两年的老百姓对于这个市场预期比较强，在拆迁赔偿方面要求有所提高，会导致旧改成本升高，这是一种挑战。

　　城市旧改项目对于地产公司而言，有着土地成本低、项目毛利高的优势，但在这背后却存在利益纠葛、项目周期时间长、巨额资金成本以及社会舆论压力等诸多隐忧，导致旧改项目最终的回报存在很多不确定性。

　　2011年，广州富力地产用4.7亿元拍下了杨箕地块使用权，再用了18.8亿元建造15栋回迁房，4栋商品房1栋公寓(富力东山新天地)，1栋写字楼(富力新天地中心)，1条商业街，1座小学(杨箕小学)，1座幼儿园，还有祠堂等。

　　2016年，杨箕村1496栋被拆迁房屋的回迁人共分配到4032套安置房，广州富力和杨箕联社在村里设宴1500桌，现场有超过一万人一起庆祝杨箕村业主回迁。当初与富力地产同心同力的杨箕联社，如今却把对方诉至法庭。

　　富力地产实行“住宅为主、商业为辅，多元化经营”的投资策略，但随着 2017 年其收购 77 家万达酒店，大量增加了商业资产，未来商业板块的收益占比会大幅提升。从历年的营业收入占比来看，2016年到2018年三年间，富力地产的酒店营运收入，从13.62亿元，上涨至至70.28亿元，占其总营收的比重，也从2.53%上升至9.14%。

　　然而，富力地产酒店运营业务份额的增加并没有抵消酒店运营业务的亏损。据悉，其酒店运营业务在2018年共计亏损4.59亿元，创历史新高。而在2015年至2017年期间，其酒店运营业务分别亏损1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

　　在负债高企资金紧张的形势下，除了在商业资产大手笔收购同时，富力地产在汽车方面也想争得一席之位。

　　2019年7月6日，华泰汽车官方宣布富力集团与华泰汽车达成战略合作——富力集团参股华泰汽车，携手发展新能源汽车产业。

　　根据国家工信部、财政部、科技部及发改委关于《关于进一步完善新能源汽车推广应用财政补贴政策的通知》，2019年进一步加大国家新能源汽车退坡补贴力度，2020年将完全退出补贴。

　　对于合作伙伴华泰汽车而言，负债达到375.66亿元，财务状况本就堪忧，根据其他媒体消息，华泰汽车目前又因停产、欠薪风波而引起广泛关注。企查查资料显示，华泰汽车自身风险多达90条，其关联风险更是达到564条。

　　在严跃进看来，富力地产进军汽车行业，还是会有消化不良。客观上来讲，房地产多元化发展非相关产业领域的成功率非常低。汽车本身产业的跟房地产关联度不大，要进入这个产业，必须要做好相关专业准备，同时新能源汽车产业前期需要投入的较高资金预算，预算不足会导致后续生产压力。

　　他认为酒店这类业务与房企本身发展还比较吻合，随着业务范围扩大，富力地产的资金风险也会越来越大。酒店行业和汽车行业都跟这个经济周期有很大关系，如果经济行情不好，消费市场如果刺激不起来，运营起来也是有些压力的。

　　富力地产在内部资金状况不够良好、负债连续攀登的情况下，选择加入国家政策补贴退坡、投入资金要求高等环境的新能源汽车的“大集”和高投资，经营周期会比较长酒的店业务，在2020年能否缓解负债压力，将酒店运营业务扭亏为盈，和华泰汽车最终的发展进度如何？《商学院》亦将持续关注。

（文章来源：商学院）