12月29日下午一点，东莞南城区华润万象府283套洋房开盘秒光。与之相隔不到五公里的CBD城中村火炼树村，房产中介黄小鹏正在制作新的售房宣传海报，希望借力华润万象府的热销来招揽客户，因为他所处的村子，是东莞三旧改造的标杆项目。

　　近两三年，以万科(000002.SZ/02202.HK)、华润置地(01109.HK)等为代表的实力房企，一直是东莞旧改市场最大的玩家。《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(下称“《城市更新意见》”)的出台，也被认为将进一步放大实力房企在旧改市场的优势地位。

　　一位东莞房企旧改项目负责人告诉第一财经记者，相比于跟村委、政府搞“关系”拿旧改项目，如今在东莞做旧改更考验房企的综合能力，包括企业的实力、项目专业性和经验、与旧改村民的关系等。任何一个方面有短板的房企都很难在优质旧改项目中胜出。

　　华润抢占先机

　　东莞华润万象府带火了周边的二手房市场，也带火了火炼树村。

　　火炼树村位于东莞市中心核心地段，是东莞三旧改造的标杆性项目。该项目采用了如今市面常见的旧改模式，将打造成商业、教育、公园、娱乐配套于一体的新型住宅区。由于地段优渥，一度是不少开发商垂涎的项目。

　　“东莞一些好的旧改项目整个流程全部完成要花费十余年的时间，但是对想在某个重点城市深耕的房企来说，能拿下中心区代表性项目不仅收益可观，且对于提升房企的市场话语权大有裨益。”紧邻该片区的一家房企的负责人直言，身边不少开发商对于火炼树村都报以极大的兴趣，但因实力不足无力参与。

　　在同行看来，火炼树村的项目操盘方华润置地，无疑拿到了一张比较不错的旧改门票。除此之外，同属东莞核心区的水涧头村项目、亨美社区等几个当地人耳熟能详的优质旧村改造项目，操盘开发商均为华润置地。

　　此前，华润置地华南大区东莞公司副总经理姜峰在2019年的发布会上就有表示，“东莞是华南区首个、华润置地有史以来，第一个首进城市开年即半百亿目标的城市。”

　　来自合一城市更新集团的数据显示，华润置地自2018年以来，在东莞市区及下辖各村镇拿下了八个旧改项目，整体按照每年三个项目的速度在稳步加大更新项目储备。具体到布局区域来看，这两年东莞房价上行的南城区、滨海湾新区均属于华润置地布局的城市更新区域。

　　房企新战场

　　东莞楼市在2017年便开始升温，外地房企通过公开市场等方式进莞拿地便是从这一年开始。几乎也是这一年，在保利地产、中海地产(00688.HK)外，华润置地、招商蛇口(001979.SZ)、华侨城(000069.SZ)等具有央企背景的品牌房企，则开始对这城市更新项目倾注更大的关注度。

　　城市更新市场更像是隐藏于海面之下的暗流，被认为是突破土地制约、扩展空间规模、优化空间配置、完善城市功能、再造空间价值的需要。

　　华侨城一位城市更新项目的刘姓负责人士直言，东莞旧改升温，一方面与深圳城市更新项目及招拍挂市场拿地准入门槛水涨船高，倒逼房企进入东莞市场有关系；另一方面，这与东莞楼市基本面本身坚挺且具发展空间有直接关系。

　　今年，东莞楼市热度一度紧随深圳上涨，10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，其中莞深分别以29.19%和23%的高涨幅位居榜首。

　　虽然东莞今年也出台了楼市调控政策，新房市场并没有受到特别大的影响。

　　据乐有家研究中心数据显示，从6月至11月，东莞的网签量都保持在6500套的水平，最高峰超过7500套。这也加大了房企参与东莞城市更新的信心和动力。

　　今年第三季度，东莞共发布221个旧改项目动态，数量环比上升72.7%，仅次于深圳、广州，位于粤港澳大湾区前列。具体到东莞新增“三旧”改造面积，今年三季度录得450万平方米，仅次于佛山。整体来看，东莞的旧改推进状况，位于湾区前列。大量城市更新项目的推进，也让许多开发商参与其中，万科、卓越集团、鸿荣源、中国恒大、 华润置地、富力地产、保利地产成为东莞旧村改造的主要合作企业。

　　门槛正在变高

　　但是变化也在悄然发生。2018年被视为东莞旧改政策的分水岭。当年8月，《城市更新意见》的出台，取消了村企合作，创设单一主体挂牌招商改造模式，并提出构建前期服务商制度。尤其是前期服务商制度，被视为东莞在城市更新方面做的创新。

　　一位接近东莞市政府的人士透露，东莞2018年版的《城市更新意见》本质，是融合深圳和广州在城市更新方面的经验，堪称二者的混合体。

　　前期服务商制度要求更新单元在“供地之前必须完成单元研究包装、权益核查与确认、意愿征询、评估、挂牌招商方案报批等前期工作”；并规定“前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商”。而以往的城市更新办法，开发商往往需要和村委、村民“搞好关系”。

　　在合一城市更新集团湾区行业发展研究中心主任胡益红看来，新的《城市更新意见》无疑更透明更公平。东莞市创设单一主体挂牌招商改造模式，通过公开挂牌使得城市更新项目条件公开、价高者得，大大增加整个交易环节的公开性和透明度，有助于建立公平透明的城市更新市场，实现公共利益与市场活力的平衡。但值得注意的是，在挂牌招商模式下，参与挂牌主体要在挂牌后六个月内完成不动产要约收购，也即需要和城市更新单元范围内的物业权利人达成拆赔协议，采取何种方式提前介入特定项目，以及如何通过挂牌招商的方式锁定项目已成为开发商重点考虑的问题。这也对参与旧改的房企提出了审慎性的要求。

　　在城市更新准入门槛及要求提高的情况下，房企强强联合竞标，或者有城市更新操盘经验的实力房企，将更容易成为标杆城市更新项目的操盘手。

　　“国企或者背景比较强的，地方政府更可能将它选为城市更新项目重要的交易主体。类似于火炼树村这种优质旧村改造项目，改造主体就会优中择优。”胡益红坦言。

（文章来源：第一财经）