房地产调控持续收紧，当“三道红线”成为金融监管新规，“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，房企如何去杠杆探索转型，考验的既是决策力也是执行力。

　　而在不断加速项目开发周转，积极推进地产权益合作等多重措施的作用下，近日，新湖中宝相关负责人表示，公司去杠杆成绩可喜，预计今年年底的资产负债情况将基本契合当前宏观政策对地产企业降杠杆的要求。

　　多重合作加速“变现”

　　根据11月10日公告，新湖中宝披露与融创中国及其两家子公司签署协议，将旗下启隆实业50%的股权及相应权利权益和启辉实业35%的股权及相应权利权益转让给融创中国方面，对应交易价款分别为38亿元和11.435亿元。

　　据悉，启隆实业和启辉实业分别对应上海亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目部分项目地块，双方将共同合作开发上述地产项目。

　　值得一提的是，亚龙古城国际花园项目系近年新湖中宝的最大投资。该项目位于上海市黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北处508号街坊地块，总面积93950平方米，其中旧改面积90916平方米。

　　据了解，新湖中宝于2016年接手这一项目至今，累计投入资金已近200亿元，公司预计未来销售货值可超500亿元，截至目前基本完成了亚龙古城这一上海核心区块的旧改任务，在践行社会责任的同时也收获了巨大体量的内环货值。公司本次一举转让项目50%的股权，回笼资金38亿元，实现了22亿元的利润，同时因项目出表减少了有息负债190亿元。

　　另一笔涉及启辉实业股权的交易，对应的是新湖目前正在开发的温州西湾项目。启辉实业通过旗下两家子公司，拥有温州西湾项目14宗土地，规划计容总建筑面积合计约142.4万平方米。

　　近期以来，新湖中宝与融创中国、绿城中国等多家开发商不断深度合作，优化负债结构、降低负债水平，加速地产周转。

　　2019年7月，新湖中宝与融创首度合作，将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67.05亿元出售给后者，主要涉及上海玛宝项目的大部分股权和温州西湾项目的部分项目地块。

　　本次二度合作，双方有意向就未来发展加大投入力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现合作共赢。

　　此外，2019年12月，新湖中宝向绿城房产出售上海、沈阳等多个地产项目的35%股权，交易总额36亿元。

　　2020年4月，公司再次与绿城达成总额41.02亿元的合作，向绿城转让上海青蓝国际项目、沈阳项目35%的股权和启东项目50%的股权；同时，以认购增发股份的方式，斥资30亿港元获得港股绿城中国12.95%的股份，晋升为第三大股东。

　　新湖中宝相关负责人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠杆举措。在降杠杆组合拳的努力下，公司已基本完成了所设定的降杠杆目标，

　　据透露，截至目前，公司有息负债从760亿下降到约540亿，资产负债率下降到70%以下，剔除预收账款的资产负债率下降到65%以下。降杠杆的同时，公司也有效控制了融资成本，2019年末平均融资利率6.91%，当期公司融资利率持续下降，预计2020年末平均利率约6.5%。

　　2020年半年报显示，截至上半年，新湖中宝总资产1524.92亿元，比年初增加5.76%；归属于上市公司股东的净资产367.98亿元，较年初增长7.08%；公司账面资产负债率75.29%，较上年末降低0.30个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率仅为62.00%，负债率在行业中保持中等偏低水平。

　　投资收获期已至

　　有效降杠杆，增回款的同时，公司房地产开发项目也没有降速，今年以来，杭州“蓝月春晓”实现销售金额21亿。启东海上明月项目在疫情防控期间，完成项目线上销售系统构建，实现销售接待、详细咨询和认购成交全面上线。

　　上海新湖明珠城、青蓝国际项目将于12月陆续开盘上市，预计实现销售收入300亿元，而毗邻豫园的市中心稀缺住宅项目新湖黄浦豫园项目，以及位于北外滩的新湖外白渡桥项目也将在不久后开始动工。这些项目合计开发量约超过73万平方米，折合货值近千亿。

　　值得注意的是，在地产业务之外，新湖中宝在高科技领域的布局颇为抢眼。不断加快地产转型，或是旨在为科技转型加速“赋能”。

　　2020年11月25日，宏华数码科创板上市申请获得2020年第109次上市委员会审议通过。该公司以数码喷印技术为核心，市场占有率超过50%。新湖中宝持有宏华数码上市前25%的股份。

　　半年报显示，近年来，新湖中宝加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，投资领域遍及金融科技、信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等，投资规模超70亿元，为公司未来的发展打开广阔空间，部分企业已上市或将陆续上市。

　　比如长城证券、歌华有线、中芯国际、晶晨股份等均已进入收获期，其中，科创板首批上市公司晶晨股份，上市已逾一年，新湖中宝账面浮盈超1.5亿元。

　　据悉，公司在前期投资金融服务机构的基础上，先后投资了万得信息、趣链科技、邦盛科技等一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司，成为其重要股东；同时，公司还前瞻投资于信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业。

　　比如，新湖中宝持股49%的趣链科技，形成了“3大底层产品+1平台产品+3应用产品+N创新产品”的产品矩阵，系区块链龙头企业；持股约12%的邦盛科技，业务领域进一步拓展，期内订单合同金额同比增长150%以上。谐云科技、云毅科技、云天励飞等所投企业均在细分行业处于龙头地位。

　　目前，云天励飞已提交科创板上市申请，趣链科技、邦盛科技、聚创科技、龙芯中科等众多拥有国际领先的国产自主可控技术的硬科技企业，也计划在未来两年实现上市。

　　新湖中宝的战略投入仍在持续。公司投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业，其中神州细胞、复洁环保已登陆科创板，重点投资的龙芯中科，公司间接持有其1.80%的股权。另外，备受瞩目的湘财证券与哈高科重组事项收官，公司直接和间接合计持有哈高科32.42%股份，报告期末市值约百亿元。参股公司新湖期货于今年5月进入上市辅导期。

（文章来源：每日经济新闻）