1、坚持房住不炒的定位

　　此次政策明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为十三五房地产发展的最核心指导思想。各类房地产政策的制定，有严格遵循这个思路。此次十四五规划的建议，继续强调了这句话，进一步说明，十四五将继续落实“房住不炒”的导向。作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。

　　2、落实租购并举的政策

　　此次政策明确，租购并举。这也说明十四五期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策上来。其中金融政策体现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。而在税收方面，实际上也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。

　　3、落实因城施策的思路

　　此次政策明确，要落实因城施策的思路。这也使得后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。这里需要注意两点。第一、各类因城施策的内容，都需要以房住不炒为大前提，违背此类前提的政策是不可行的。第二、后续包括合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下更是如此。 　　

　　4、增加保障房供给

　　此次政策明确，有效增加保障性住房供给。这一条规定说明，房地产领域依然会强调住房保障这条线。在十四五阶段，此类住房保障的供给，也会在不同的产品线上得到体现。包括已经比较成熟的公租房、这几年持续推进改革的共有产权住房，以及部分限价房等，都会成为改革的重点内容。包括政策性租赁住房等，也可以成为此类领域的重要补充。

　　5、改善土地出让收入分配

　　此次政策明确，完善土地出让收入分配机制。这一条规定是今年首提的。今年9月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。这个政策就已经明确了对土地出让收入进行优化的内容。类似政策有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。

　　6、鼓励集建地租赁住房建设

　　此次政策明确，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。此次规定客观上是对农村集建地的解放，一定程度上有助于此类用地的开发。实际上在最近几年农村土地改革的过程中，一个较大的突破就是此类用地和租赁住房的结合。尤其是随着新《土地管理法》的实施，此类产品的开发会成为一个重要的亮点。

　　7、完善长租房政策

　　此次政策明确，完善长租房政策。对于长租房来说，此次明确写入十四五的建议内容中，说明对于此类产品是比较重视的。从短租到长租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是长租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。

　　8、扩大保障性租赁住房供给

　　此次政策明确，扩大保障性租赁住房供给。从此类规定可以看出，实际上其强调了租赁住房的政策性改革导向。后续对于租赁住房来说，也会呈现市场化和政策性的两种产品体系。对于此类政策性租赁住房来说，或形成类似人才公寓、蓝领公寓等，较好地和各地的社会经济发展等结合，具有积极的作用。 　　

　　此外，他认为，对比十三五规划的相关内容和当前房地产市场形势，此次十四五规划建议里面有几个重大的创新：

　　第一、首次把“房住不炒”写入到文件中，其对于十四五的房地产政策会有较强的指导意义。

　　第二、土地出让方面有重大调整，这是农地入市政策下的新政策，即农地入市和土地出让收益分配等进行了较好的结合，或者说土地市场的另一半领域即农村土地市场也在积极改革。

　　第三、集体建设用地做租赁住房受鼓励，这是后续租赁市场发展和农地入市发展中需要重点关注的，尤其是各大都市圈近郊区市场的开发或是亮点。

　　第四、住房消费提法下，预计会有各类消费方面的刺激和保障，其本身也构成了内循环机制下的重要内容，有助于房地产市场更好发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，此次十四五的规划，应该说具有非常好的鼓舞性。房地产领域既提及了住房消费，也提及了房住不炒，应该说有保有压，这有助于房地产市场的更为规范的发展。住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。而房住不炒的落实，本质上就是为了给住房消费提供更大的空间，两者实际上是相互支持的。

　　在业界看来，每次高级别会议提及“房住不炒”，往往具有很强的针对性，时常是一些城市的房地产市场出现了过热迹象或者苗头。

　　最近的一次是7月30日召开的中央会议，会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　今年七八月份，国内部分城市房地产市场逐渐走出疫情影响，一度出现销售火爆状况，房价也上涨较快。

　　针对此类状况，除了前述中央会议重申“房住不炒”，中央高层和相关部委在七八月份也连续召开三场会议，三度表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，还包括京沪广深在内的十几个热点城市以及多家大型房地产企业。从会议密度来看，在约一个月的时间内，连续召开三次房地产议题会议，频次之密，规格之高，均属罕见。

　　对房地产企业而言，今年影响最大的政策莫过于涉及企业融资的“三条红线”。

　　8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会上透露，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 　　

　　严跃进表示，住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。而房住不炒的落实，本质上就是为了给住房消费提供更大的空间。

　　今年虽然受到了疫情影响， 但从最新的数据来看，国内楼市销售总体上逐渐回温。

　　国家统计局数据显示，今年1—9月份，全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

　　虽然今年总体上供销渐旺，但楼市的区域分化愈加明显。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，从空间上来说，当前国内房地产市场出现了多层次的分化。首先是一二线城市和三四线城市相比，一二线城市处于一个上升比较快的情况，而三四线下降比较快。在大都市圈和非都市圈，都市圈内部以及都市圈之间也都有不同程度的分化。

　　“现在明显的是几个强二线城市（楼市比较好），‘十四五’期间可能出现强三线城市，也可能成为较好的发展区域。”倪鹏飞说。

　　此次《建议》要求“因城施策”，也说明了在“房住不炒”的大前提下，要注重房地产市场的区域特性。

　　严跃进认为，这也使得后续各地会根据实际情况进行政策调整。这里需要注意两点：第一，各类因城施策的内容，都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策是不可行的;第二，合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下。