11月2日，金科股份(行情000656,诊股)发布公告，1-10月，公司及所投资的公司实现销售金额约1,729亿元，房地产销售面积约1,680万平方米，按照年初既定目标，金科已完成全年度销售目标的近八成，据内部消息，其旗下的华东区域、浙沪区域更是分别提前三个月、61天完成全年签约销售任务。在稍早前公布的三季报中显示，金科股份前三季度累计实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；实现净利润55.77亿元，同比增长19.61%；实现归母净利润44.37亿元，同比增长11.46%；净利润率达到11.69%，较上年同期提升1个百分点，均高于行业均值。规模与利润同步增长的背后体现的是金科股份经营结构的不断优化。

　　提前战略调仓 城市布局能级持续上升

　　9月，金科股份总裁喻林强曾在媒体采访中提及，“不要把鸡蛋放在一个篮子里，更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。这几年金科一直坚持全国化布局，并有意识的进行战略调仓，这不仅是出于控制发展风险的考虑，也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段”。

　　过去多年，金科的销售面积一直位列全国前十，但是因为公司土储大量集中在低房价的西部地区，金科的销售均价在行业内一直处于低位，这直接导致了整体销售规模的发展滞缓。

　　但是随着此轮的调仓，金科的销售均价正在发生明显变化。2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平。2020年上半年，这一数据已经达到10093元/平。

　　今年上半年，金科在江苏、浙江、安徽等华东地区的销售额为372亿，占全集团销售额的43%；首次超过传统根据地大西南区域的销售。另外华中、华南板块的销售占比也在提升，分别达到10%和8%。

　　2020年上半年，金科的销售面积仍然位列全国第九位，和2019年持平。但是2020年上半年金科的销售规模已经来到全国第16位，较2019年同期提升一位。

　　前不久金科公布的三季报则显示，报告期内公司新增土地123 宗，土地购置金额740 亿元，权益购置金额431 亿元，新增建面1995 万方，权益建面1271 万方。新增土储按金额口径看，城市圈分布上，长三角、珠三角、环渤海、中部、西部分别占到41%、4%、9%、16%和30%，新增项目以长三角等区域为主；城市能级分布上，二线城市和三线城市分别占比75%和13%，新增项目以二三线城市为主。期内新增土地成本为3709.27 元/平米，新增土地成本/销售均价为36%，表明公司所获取项目仍具备一定的盈利空间。而随着公司2018、2019地价售价比有所下行，金科未来毛利率提升同样可期。

　　精细化管理内炼内功 机构维持买入评级

　　在规模和战略调仓同步进行的同时，金科股份高层也曾多次在公开场合强调，“在当前去杠杆的大环境下，特别是三道红线的发布，我们一定不能逆势而动。”。事实上，在2017年公司实施跨越式大发展战略的前夕，内部就已对加杠杆这个事情进行了审慎的讨论。金科认为，要弯道超车离不开杠杆，但是一定不能盲目的加大财务杠杆。加了财务杠杆，一定要能拿到更好的项目，不然这就是饮鸩止渴，久而久之，一定影响公司的可持续发展。房地产企业还是要多把精力花在自己的老本行上，拿好地，生产优质的产品，做有回款的销售，有利润的现金流，这才是经营发展的王道。

　　相比于单纯的加财务杠杆外，金科更注重对优质融资平台的打造。2年来，国内三家主流评级机构都上调金科的评级为AAA，金科的综合融资成本也逐年下降。

　　截至三季度，金科股份资产负债率、剔除预收后的资产负债率、净负债率同比分别下降0.2、2.13、32.1个百分点；总资产规模达到3833亿元，较上年末增长19.17%，货币资金余额约323亿元，现金储备充足。随着公司旗下的物业板块即将分拆赴港上市，金科股份的财务结构将会得到进一步优化。

　　财务结构的优化同样还得益于金科股份的内部精细化管理。早在2019年金科就已开始进行大运营管控体系改革，在经营导向上金科坚持客户满意、股东收益，坚持以现金流管理为导向的高质量发展。精细化管理是近年来金科股份实现高效经营的重要因素之一，通过提高管理颗粒度，将计划细致到以“天”为单位，有效提升了管理透明度与效率。在此基础上，金科股份陆续推出“卓越共赢计划”、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”的多元化激励机制改革，视人才为基础，充分调动员工积极性，从管理层面驱动经营过程的降本增效，

　　金科前三季度业绩的稳健提升也获得了肯定，多家券商机构对其维持买入、增持评级。