11月26日，浙江丽水市下辖的龙泉市发布《龙泉市房地产市场健康发展长效机制工作方案公示》(以下简称“方案”)，这被称作是“全国首个明确发布房地产长效机制方案”的城市，一经发布便引发市场关注。

　　不过，政策发布一日后，龙泉市撤回了上述方案，原网址已经无法显示。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价称，“由于各省市没有公开发布过长效机制方案，所以撤回也符合预期，毕竟县级市发布此类长效机制不合常理。正常来说，应该是省一级先发布，然后逐级细化。另外，该方案更像是短期内稳市场的调控政策，还需斟酌。”

　　对于此方案撤回，龙泉市住房和城乡建设局相关人员接受中国房地产报记者采访时表示，方案尚不成熟，需要跟上级部门进一步研讨后，再确认是否发布相关方案。

　　不过，严跃进认为方案明确了新房价格、住宅用地价格、住房租赁价格、二手房住宅价格四类价格体系，成为后续房地产长效发展机制核心内容，也会涉及多个管理部门进入。另外，对价格目标设定标准，即物价、利率和收入三大指标，同时明确了价格涨幅，值得其他城市学习。

　　具体来看，方案仍有两点值得关注：一是方案明确考虑龙泉市消费者物价水平、银行中长期贷款利率、城镇居民人均可支配收入等情况，确定龙泉市年度新建商品房住宅价格指数和住宅用地价格指数同比涨幅不超过8%，二手房住宅价格指数和住宅租赁价格指数不超过龙泉居民人均可支配收入增幅，力争不超过9%。

　　二是方案提出严控房地产开发企业介入金融业务。开发建设融资以项目为主体，资金使用严格限定于具体项目。对资产负债率超过80%、捂盘惜售、闲置土地的房地产开发企业实施融资限制。

　　“将融资管理纳入房地产长效机制是一个重要创新。过去更多强调对房地产市场管理，忽视了对房企尤其是融资的管理。”严跃进表示。

　　“一日游”政策背后龙泉楼市究竟如何？事实上，龙泉近几个月房价变化较为明显。

　　以一年为周期来看，公开数据显示，2019年12月以来龙泉新房均价一直浮动在1.2万元至1.3万元/平方米，但从今年3月开始出现下行，3月均价13169元/平方米，4月降至12746元/平方米，紧接着5月陡降至4200元/平方米，这种状态一直持续至7月。到了8月，房价反弹回13578元/平方米，到11月进一步微涨至13812元/平方米，均价甚至高于丽水，且同比增长达10%。

　　龙泉二手房房价变化则更明显，更接近市场真实供求关系。从2019年12月到今年8月，龙泉二手房均价一直保持在1.5万元/平方米左右，到了8月则陡升至17034元/平方米；到了11月，二手房均价同比增幅达10.78%。

　　进一步拉长至三年周期来看，龙泉2018年住宅均价10689元/平方米，2019年是15376元/平方米，同比增长43.8%；截至2020年11月变成17000元/平方米，同比增长10.5%。

　　另外，根据《2019年龙泉市人民政府报告》数据，2018年城镇常住居民可支配收入44399元，较上年同比增长9.5%；根据国家统计局浙江调查队数据，2019年龙泉居民人均可支配收入在3万元至4万元之间；根据国家统计局丽水调查队数据显示，2020年上半年龙泉居民可支配收入21587元，较上年同比增长4.5%。

　　也就是说，尽管受疫情影响，今年龙泉的居民人均可支配收入增幅还是较房价涨幅要低，即便对比近3年数据，龙泉居民人均收入增幅也低于房价涨幅。

　　不过，就是这样一个人均收入水平在浙江省内排名50位开外城市，今年竟然闯进了《2020年江浙地区县(县级市)房价30强》中的第16名；即使放在《2020年全国城市房价排行榜》中来看，其房价水平也可以跻身前40位。

　　对于龙泉房价“凶猛”原因，一位房地产人士表示，“最近，衢宁铁路开通途径龙泉，通高铁之后市场炒作情况又出现了”。

　　尽管利好概念叠加，但事实上近年来进入龙泉土地市场拿地的全国性大型房企并不多。今年唯一可考的拿地信息来自龙泉本土房企德光集团的一则公告：其与友发地产、巨龙房产以20588万元斩获龙泉花海商住地块。丽水公共交易资源网(龙泉)披露的最近一次土地成交信息，得主也是龙泉市友发房地产开发有限公司。

　　这一点从龙泉目前在售楼盘案名中也可以看出来。安居客显示，龙泉目前在售楼盘有龙都馨园、美林公馆、东渡酩悦、龙都瓯江花园、龙都御园等。全国性品牌开发商项目并不多见，

　　土地市场竞争激烈导致的房价预期走高在龙泉似乎并不明显。

　　“近三年，龙泉房价持续走高，其背后与土地供应猛增、城市有机更新全面推进，以及当地‘大搬快聚’政策有很大关系。”另一位房地产人士表示，“在土地供应增加和货币补贴双重刺激下，龙泉房价接连上涨”。

　　早在2018年9月，龙泉市就印发《关于全面实施“大搬快聚富民安居”工程的指导意见》，决定在未来5年，以更大决心、更大力度、更大范围、更大规模实施“大搬快聚富民安居”工程。

　　在“大搬快聚富民安居”工程启动后，龙泉研究制定出台工程实施意见，对重点地区整村搬迁给予每人21000元的补助，非重点地区整村搬迁给予每人18000元的补助，低收入人员的补助标准为同等搬迁类型补助标准的1.5倍。根据丽水日报信息，截至今年9月，龙泉已实现异地搬迁2.5万余人，搬迁人数占丽水市总数的1/5、全省总数的1/12，推动城镇化率提高到64%。

　　龙泉，不过是一个新的三四线城市“房价上涨”样本。

（文章来源：中国房地产报）