公募REITs

　　与上市公司治理机制异同

　　公募REITs与上市公司的治理机制都是解决委托-代理关系的制度安排，在设计上公募REITs参照上市公司治理做出适当安排。

　　从法律基础看，公募REITs是契约型基金，其法律基础主要是证券法及证券投资基金法，运作直接依据是基金合同。上市公司的法律基础主要是公司法，运作直接依据是公司章程。

　　从治理结构构成及治理职责划分看，公募REITs的基础是信托关系，其治理结构为基金份额持有人是委托人，基金管理人和基金托管人是受托人，基金持有人和基金托管人均有权监督基金管理人，基金份额持有人大会是基金权力机构。公募REITs基金份额持有人大会对重大项目收购或出售、重大关联交易、更换外部管理机构等事项有事前决策权。

　　而上市公司是依公司法成立的独立法律实体，治理结构主要包括股东大会、董事会、监事会及经营管理层，股东大会是公司最高权力机构。董事会主要行使职权包括：召集股东大会、决定重大计划、制定重大方案、决定公司机构设置、经营管理层聘任及制定基本制度。

　　契约型基金份额持有人大会的职权明显少于上市公司股东大会及董事会，这是由于基金设立基础是投资人对基金管理人、基金托管人的信任，投资人不必大范围介入基金的投资管理活动。公募REITs基金份额持有人大会增加了多项事前决策职权，具备了上市公司股东大会及董事会的部分职权，有利于保护基金份额持有人的利益。

　　从财产保管机制看，公募REITs与上市公司显著不同，上市公司的财产保管主要由公司自身负责，财产保管与投资运作集于上市公司一身；公募REITs设有基金托管人，除行使基金财产保管、监督基金管理人等职权外，还增加权属证书保管、资金账户及现金流监管、监督项目公司投保及借款等多项职能。

　　从信息披露要求看，公募REITs的信息披露要求与上市公司相近。

　　综上，公募REITs的治理机制既有契约型基金的特点，又兼具上市公司的部分治理机制安排，大大提高了对基金份额持有人利益的保护程度。

　　基金份额持有人大会是公募REITs的权力机构，主要有四大特点：重大事项事前决策权，分层表决机制，回避表决机制，投资人参与度更高。

　　外部机构聘请及监督管理

　　为保护投资人利益，公募REITs在多个环节均可引入外部专业机构，借助专业机构的力量提升基础设施项目投资及运营管理的专业性。

　　在项目准入环节，发挥专业机构作用严控项目质量。为严控基础设施项目质量，《公募REITs指引》要求基金管理人严把项目准入关，必要时可聘请证券公司担任财务顾问对项目进行尽职调查。此外，基金管理人应当聘请评估机构对项目进行评估，聘请律师事务所、会计师事务所出具相应专业意见。

　　在公募REITs运作期间，借助专业机构持续评估项目价值，做好主动管理。公募REITs存续期间，基金管理人聘请评估机构对项目资产每年进行一次评估，出现对基金份额持有人利益有重大影响的情况时，需及时聘请评估机构对项目资产进行评估。评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。

　　为夯实公募REITs底层资产的运营管理责任，《公募REITs指引》明确规定基金管理人是项目运营管理责任主体，同时为提高项目运营管理的专业性，允许基金管理人将购买项目保险、制定及落实运营策略、协议签署、办理租赁管理、日常运营服务、项目维修改造这六项职责委托外部管理机构，基金管理人仍承担其他重要的运营管理事项。

　　在确定聘请外部管理机构前，基金管理人应当对外部管理机构进行充分的尽职调查，确保其具备专业管理能力。确定聘请时，基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的各项合作事项。基金管理人至少每年评估一次外部管理机构履职情况，每半年至少检查一次项目运营管理相关文件。

　　《公募REITs指引》明确规定了公募REITs基金管理人需在基金合同中约定解聘外部管理人的法定情形，出现其他情况时，经基金份额持有人大会投票表决，基金管理人可更换外部管理机构。

（文章来源：中国证券报）